Понятие и классификация жилищных фондов

Контрольная работа по

Жилищное право

Тема «Понятие и классификация жилищных фондов»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЛАН:

 

 

 

 

 

Введение

 

Надлежащее жилье входит составной частью в достойный жизненный уровень человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека1 и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах2.

Конституционное право на жилище (статья 42)3 выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

Следует отметить, что право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека.

Таким образом, в настоящее время весьма актуальны вопросы, связанные с использованием того или иного жилищного фонда.

Итак, предметом исследования настоящей работы является жилищный фонд, его понятие и классификация.

 

1. Понятие жилищного фонда. Виды жилых помещений и их  назначение

 

В жилищном законодательстве ПМР одним из базовых всегда было понятие «жилищный фонд» в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых домов и жилых помещений в других строениях.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых единиц (заселенных и незаселенных): жилых домов, жилых помещений независимо от форм собственности, включая специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания4.

Жилищный кодекс ПМР, введенный в действие Законом ПМР от 19 июля 2002 года № 162-З-III «О введении в действие Жилищного кодекса ПМР», определяет, что находящиеся на территории ПМР жилые единицы образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд, места общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвалы, холлы и т.п.) в многоквартирных жилых домах; не зарегистрированные в установленном порядке жилые дома и строения; гостиницы, дома отдыха, пансионаты и т.п.5.

Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются фондами. 
Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима.

Жилое помещение - предназначенное для постоянного или временно го проживания изолированное помещение (квартира, комната, комнаты), отвечающее нормативно-техническим требованиям.

Следует отметить, что жилое помещение является изолированным объектом, что предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов гражданских прав, т.е. имеет конструктивную обособленность. Законодатель не дает определения изолированности помещения. На практике под изолированным помещением принято понимать ограниченное стенами пространство, имеющее отдельный от других помещений вход.

 Жилое помещение должно либо  находиться внутри здания, либо  иметь прочную неразрывную связь  с землей. В связи с этим  представляется ошибочным отнесение  к жилым помещениям временных строений, вагончиков, сборно-разборных конструкций, перемещение которых не может причинить ущерб их назначению6.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Итак, под жилыми понимают жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включаются в состав жилищного фонда и не рассматриваются в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания7.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.8 Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью.

 

2. Классификация жилищных  фондов. Управление жилищным фондом

 

Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и в зависимости от форм использования жилых помещений. Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку, считая, что «следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений»9.

Согласно статьи 19 Жилищного кодекса ПМР в зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный, а также смешанный.

Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома; квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок: квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и г. д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом). К частному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям10.

В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности ПМР, и находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений. В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный фонд». Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их работников.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т. е. их «ведомственный фонд») Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей населения данного административно-территориального образования и принадлежащих ему предприятий и учреждений.

В зависимости от форм использования жилых помещений в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.

К фонду социального использования относятся жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального использования местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями. Часть жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по договору коммерческого найма и по договору аренды.

За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного и общественного жилищных фондов, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения. Отсюда следует, что указанные граждане должны рассматриваться как субъекты договора социального найма, хотя они в свое время заключали обычный договор найма жилого помещения.

Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал помещение на основании договора. В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов семьи собственника и пользователей по договору с собственником).

Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, в том числе ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Однако некоторые права на жилые помещения государственной регистрации не подлежат. К их числу относятся права, возникающие из договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, а также из членства в жилищных кооперативах11.

Жилищный фонд ПМР, независимо от принадлежности, подлежит государственному учету.

В силу ст.21 Жилищного кодекса ПМР учету подлежат жилые единицы (жилые дома, жилые помещения). Учет производится путем подготовки правоустанавливающих документов, в том числе паспорта жилого дома, жилого помещения.

Паспорт на жилой дом, жилое помещение включает сведения о правоустанавливающих документах, технические параметры, показатели потребительского качества.

Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т. д.).

 

3. Исключение жилых помещений  из жилищного фонда

 

Как указано в ст.30 Жилищного кодекса ПМР исключение жилых домов, жилых помещений из жилищного фонда производится в случаях:

а) сноса жилых домов;

б) перевода жилых домов, жилых помещений в нежилые;

в) в иных случаях, когда жилой дом, жилое помещение разрушено (уничтожено) в результате стихийных бедствий или чрезвычайных обстоятельств природного и техногенного характера.

Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилые производится в случаях:

а) признания в установленном порядке жилого дома, жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим переоборудованию для использования в других целях;

б) изменения функционального назначения жилого дома, жилого помещения.

Непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, не отвечающие нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, вследствие аварийности, физического износа, несоблюдения строительных норм при застройке близлежащей к дому территории, иных оснований, предусмотренных законодательством.

Признанные в установленном порядке непригодными для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо подлежат сносу в соответствии с решением о признании их непригодными для проживания.

Следует отметить, что перевод пригодных для проживания квартир в многоквартирном жилом доме и жилых комнат в квартирах в нежилые допускается в исключительных случаях, не нарушая интересы других лиц и в соответствии с нормативными актами, и только в целях повышения благоустройства жилого дома, квартиры в качестве вспомогательного помещения непроизводственного назначения.