Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной

 

РПА МИНЮСТА РОССИИ

Поволжский (г. Саратов) юридический институт (филиал)

 

Факультет повышения квалификации

 

 

 

 

 

ИТОГОВАЯ  РАБОТА

 

 

На  тему: Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной

 

 

 

Выполнил:   слушатель  факультета

повышения квалификации

 

Хайрова Альфия Аиповна

 

Управление  Росреестра по  

Пензенской  области

                                                                                                                                                   Проверил: ____________________                                              

                                                          Подпись______________________                                                 

                                                         Оценка_______________________

(зачет,  незачет)

Дата проверки_________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Саратов

 

2012

О Г Л А  В Л Е Н И Е

 

Введение ……………………………………………………………………….    3

1. Понятие закладной……………………………………………………...   5
2. Содержание закладной…………………………………………………    7

3. Регистрация владельца закладной……………………………………..  11

Заключение ……………………………………………………………………  14

Список используемой литературы………………………………………….... 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Кардинальные  изменения, происшедшие в экономическом  и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в  использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать  удовлетворению первостепенных интересов  широкого круга людей, прежде всего  малоимущего населения. Особого  внимания заслуживает залог недвижимости (ипотека), способный служить средством  привлечения кредитов для различных  социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Для реализации таких целей  необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую  политику государства. В то же время  даже самая продуманная политика не станет действенной, если в процессе ее применения не используются надежные правовые инструменты¹. Именно одним из таких инструментов должна стать закладная.

В отношении  появления закладной В.А. Белов  абсолютно точно заметил: "Нынешняя российская закладная - вещь и вправду  весьма "новаторская", причем новаторство  это довольно сомнительного свойства"².

Согласно  Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладной является именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства или залога на имущество, обремененное ипотекой.

Цель  данной работы – раскрыть понятие закладной, рассмотреть особенности регистрации владельца закладной. Для достижения данной цели необходимо выполнить следующие задачи:

исследовать систему законодательства, регламентирующего гражданско-правовой режим закладной;

сформулировать  понятие закладной и определить ее место в гражданско-правовом институте ценных бумаг;

- выявить особенности отношений, связанных с выдачей закладной, переходом прав на закладную;

- рассмотреть  процедуру регистрации владельца закладной;

- провести  анализ процесса изменения содержания  закладной и аннулирование закладной;

- определить  основные проблемы, которые возникают  при применении закладной.

Объектом  исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся по поводу выдачи и обращения за государственной регистрации закладной и сделок с ней.

Настоящая работа является одним из первых комплексных  исследований в области гражданско-правового регулирования в Российской Федерации закладной и представляет собой анализ проблем, связанных с теорией и практикой применения законодательства о закладной. Вышеуказанное связано, в том числе, и с тем, что нормативно-правовая база, регулирующая выдачу и оборот закладной, была выработана в российском законодательстве сравнительно недавно, и существенная правоприменительная практика в указанной области отсутствует.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что выводы, сделанные в отношении российского законодательства о закладной, а также приведенные предложения автора, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и практики его применения.

 

 

1. Понятие закладной

Практическое  значение закладной состоит в  том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости.

В ст. 13 №102-фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 сформулированы следующие основные положения о закладной:

• права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом «Об ипотеке»;
• закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом  ипотеки являются:

- предприятие  как имущественный комплекс,

- леса,

- право  аренды имущества, перечисленного  в настоящем подпункте;

2) ипотекой  обеспечивается денежное обязательство,  сумма долга по которому на  момент заключения договора не  определена и которое не содержит  условий, позволяющих определить  эту сумму в надлежащий момент.

Закон прямо  указывает, что обязательными лицами по закладной являются:

 —  должник по обеспеченному ипотекой  обязательству;

 —  залогодатель.

 Между  тем закладная по общему правилу  составляется залогодателем, а  если он является третьим лицом,  также и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки³.

По смыслу абз. 3 п. 5 ст. 13 «Закона» допускается: передача прав закладной; залог закладной.

Особенности передачи прав по закладной заключаются в следующих узловых моментах:

1. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу;
2. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными;
3. Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, названным в предыдущей передаточной надписи;
4. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству;
5. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Следовательно, закладная удостоверяет право ее держателя на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного  залогом недвижимости. Здесь трудно не согласиться с тем, что данное право в любом случае будет  носить обязательственный характер.

Исходя  из определенных выше параметров, закладная  удостоверяет такие права ее законного  владельца, как право кредитора  на получение исполнения по основному  обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет  данной ипотеки.

 

2. Содержание закладной

 

Рассмотрим  понятие обязательных реквизитов и  формы ценной бумаги. Как и любой  другой ценной бумаге, закладной присущи  определенные обязательные реквизиты  и определенная форма. При этом, в  соответствии со ст. 144 ГК РФ, отсутствие обязательных реквизитов закладной, как  ценной бумаги, или несоответствие закладной установленной для  нее форме влечет ее ничтожность.

Закладная должна содержать сведения об обременениях, установленных в отношении заложенного  недвижимого имущества. Таким обременением не может быть право залога недвижимости, так как «заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается⁴». В остальном же это могут быть любые права третьих лиц в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости. Если недвижимое имущество не обременено никакими правами третьих лиц, об этом также делается отметка в закладной.

Закладная, будучи строго формальным документом, должна содержать подпись лица, ответственного по нему. При этом если залогодатель и должник по обеспечиваемому  ипотекой обязательству совпадают, на закладной проставляется только одна подпись, а если они не совпадают, закладную, помимо залогодателя, должен подписать и должник по обеспеченному  ипотекой обязательству.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному  залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово  "закладная", включенное в название  документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя  первоначального залогодержателя  и указание места его регистрации  либо его наименование и указание  места нахождения, если залогодержатель  - юридическое лицо;

4) название  кредитного договора или иного  денежного обязательства, исполнение  которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места  заключения такого договора или  основания возникновения обеспеченного  ипотекой обязательства;

5) имя  должника по обеспеченному ипотекой  обязательству, если должник не  является залогодателем, и указание  места регистрации должника либо  его наименование и указание  места нахождения, если должник  - юридическое лицо;

6) указание  суммы обязательства, обеспеченной  ипотекой, и размера процентов,  если они подлежат уплате по  этому обязательству, либо условий,  позволяющих в надлежащий момент  определить эту сумму и проценты;

7) указание  срока уплаты суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, а если  эта сумма подлежит уплате  по частям - сроков (периодичности)  соответствующих платежей и размера  каждого из них либо условий,  позволяющих определить эти сроки  и размеры платежей (план погашения  долга);

8) название  и достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ипотека, и указание  места нахождения такого имущества;

9) денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека, а в случаях,  если установление ипотеки является  обязательным в силу закона, денежную  оценку имущества, подтвержденную  заключением оценщика;

10) наименование  права, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,  с указанием номера, даты и  места государственной регистрации,  а если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право  аренды - точное название имущества,  являющегося предметом аренды, и  срок действия этого права;

11) указание  на то, что имущество, являющееся  предметом ипотеки, обременено  правом пожизненного пользования,  аренды, сервитутом, иным правом  либо не обременено никаким  из подлежащих государственной  регистрации прав третьих лиц  на момент государственной регистрации  ипотеки;

12) подпись  залогодателя, а если он является  третьим лицом, также и должника  по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения  о государственной регистрации  ипотеки;

14) указание  даты выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные из вышеназванного перечня, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Однако, несмотря на то, что Закон об ипотеке  предусматривает лишь четырнадцать обязательных реквизитов закладной  как ценной бумаги, стороны договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона могут по своему усмотрению включить в закладную любые иные сведения, в дополнение к перечисленным  в п. 1 ст. 14 и не противоречащие им. Так, в п. 1 ст. 14 не предусмотрено, что закладная должна содержать дату и место ее составления, однако стороны могут восполнить этот пробел, самостоятельно включив такую информацию в закладную. Но согласно Инструкции (п.49, 50) регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней следующих сведений о: