Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной

• наименовании регистрирующего органа;
• дате и номере государственной регистрации ипотеки;
• месте государственной регистрации ипотеки;
• сведениях, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке;
• дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю, которая должна соответствовать дате внесения данных в закладную и быть заверена государственным регистратором.

Внесение  в закладную сведений о государственной  регистрации договора купли-продажи  или иного договора, являющегося  основанием для возникновения права  собственности залогодателя при  выдаче закладной при ипотеке  в силу закона, Законом об ипотеке  не предусмотрено.

Согласно  абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию. На оборотной стороне последнего листа закладной, а если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место, то на оборотной стороне дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи; совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

- путем  приложения к закладной оригинала  соглашения о внесении изменений  в закладную и указания в  тексте самой закладной на  данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью  закладной;

- путем  аннулирования закладной и одновременно  с этим получения новой закладной,  составленной с учетом соответствующих  изменений.

Государственная регистрация закладной, соглашения об изменении содержания закладной  и аннулирование закладной производится регистрирующим органом в течение  одного дня с момента обращения  заявителя; государственная регистрация  такого соглашения осуществляется безвозмездно.

Рассмотрев  вопрос относительно реквизитов закладной, необходимо определить, какие же требования предъявляет действующее законодательство к форме закладной как ценной бумаги.

Прежде  всего следует отметить, что в законодательстве не установлено каких-либо требований к форме бланка закладной и не издано ни одного нормативного акта, содержащего примерный или рекомендуемый образец бланка закладной, который мог бы быть использован при ее составлении участниками гражданского оборота. Таким образом, на настоящий момент стороны сами могут определить, какой вид бумаги использовать для составления закладной, поскольку каких-либо обязательных требований в этом отношении не установлено⁵.

3. Регистрация владельца закладной

Закон об ипотеке, как было указано выше, наделяет закладную статусом именной ценной бумаги. При этом ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по именным ценным бумагам  передаются в порядке, установленном  для уступки права требования (цессии), и, соответственно, такая передача прав подчиняется правилам, предусмотренным в главе 24 ГК РФ. Закон об ипотеке также закрепил определенные нормы, направленные на регулирование передачи прав по закладной как именной ценной бумаге.

Ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что для  передачи прав по закладной владелец закладной, во-первых, должен совершить  на ней передаточную надпись в  пользу другого лица, нового владельца  закладной, и, во-вторых, передать закладную  этому лицу. Это единственный способ передачи права залога и прав по обеспеченному ипотекой обязательству  в ситуации, когда права по таким  обязательствам удостоверены закладной, так как п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке  четко устанавливает, что «уступка прав по договору об ипотеке или  обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной».

Правила о цессии, содержащиеся в ГК РФ, устанавливают, что для перехода к другому  лицу прав кредитора не требуется  согласие должника, если иное не предусмотрено  законом или договором. В случае с закладной такое согласие должника и залогодателя, безусловно, не требуется. Однако отсутствие нормы об этом в  Законе об ипотеке и оговорка, содержащаяся в ГК РФ, наводит на мысль, что стороны могут предусмотреть в закладной, что для передачи прав по ней требуется согласие залогодателя и должника. Это, однако, с нашей точки зрения, будет противоречить сущности и предназначению закладной как ценной бумаги, призванной обеспечить оборотоспособность ипотечных прав.

      При передаче прав по закладной  новому владельцу закладной передаются все права, ей удостоверяемые, в этой связи в Законе об ипотеке существует некая неопределенность. Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке устанавливает, что закладной удостоверяются два права ее владельца, а именно право требовать денежного исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Однако иные статьи Закона об ипотеке, и в том числе п. 2 ст. 48, говорят, что «владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной». Естественно, объем прав залогодержателя и кредитора может быть шире, чем те права, которые указаны в п. 2 ст. 13 Закона. Владельцу же закладной должны принадлежать все права залогодержателя и кредитора, таким образом, чтобы он имел возможность использовать все предоставленные залогодержателю и кредитору права для обеспечения исполнения должником и залогодателем своих обязанностей по обязательствам, удостоверенным закладной. В этой связи выше мы уже предлагали внести изменения в Закон об ипотеке для приведения п. 2 ст. 13 в соответствие с другими нормами этого закона.

Также владелец закладной с приобретением прав залогодержателя и кредитора  по удостоверенным закладной обязательствам приобретает и определенные обязанности  залогодержателя и/или кредитора  по этим обязательствам.

В связи  с тем, что нормы, регулирующие восстановление прав по утраченной закладной, имеют  указанные выше недостатки, видится, что законодателю необходимо еще  раз обратить на них внимание с  тем, чтобы построить четкую конструкцию  норм, регулирующих этот вопрос, защищающую заинтересованных лиц, и прежде всего  составителей закладной, от возможных  неправомерных действий владельцев и псевдовладельцев закладной.

 

 

 

 

 

Заключение

Гражданско-правовой институт закладной, предусмотренный  Законом об ипотеке, является безусловно важной и необходимой частью современного гражданского законодательства Российской Федерации. Несмотря на это, вышеприведенный анализ действующих норм, регулирующих закладную, выявил ряд существенных юридических проблем ее правового регулирования, что не позволяет участникам гражданского оборота широко использовать закладную в своей хозяйственной деятельности. В этой связи, в настоящей работе, автор делает предложения по усовершенствованию действующего российского гражданского законодательства, с тем чтобы закладная как инструмент, призванный повысить оборотоспособность ипотечных прав, вошла в нашей стране не только в терминологический, но и в хозяйственный оборот.

Анализ  закладной позволяет сделать  вывод, что она включает в себя не только существенные условия договора об ипотеке, но и все условия обеспечиваемого  обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Удостоверенное закладной требование об уплате денежной суммы каузально связано с условиями двух договоров, лежащих в основании ее выдачи (договора об ипотеке и кредитного или иного договора, обязательство из которого обеспечивается ипотекой). Следовательно, обязанное лицо всегда может выдвинуть возражения против требования держателя закладной, основанные на этих договорах, в том числе когда не все их условия отражены в тексте самой закладной или когда эти договоры признаны недействительными полностью или частично по каким-либо основаниям. Каузальность закладной как ценной бумаги заключается в том, что обязанное лицо может возражать против требования держателя, ссылаясь на основание (causa) закладной.⁶ 

Закладная, несмотря на отдельные недоработки  в ее правовом регулировании, имеет  большое будущее. Суть закладной  заключается в ее практической направленности, а именно:

1) закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;

2) при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;

3) Закон  об ипотеке предоставляет сторонам  ипотечных правоотношений изменять  условия закладной;

4) статья 18 Закона об ипотеке позволяет  восстановить права по утраченной  закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение  участников гражданского оборота при  ипотеке недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  используемой литературы

1. Конституция  Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100.

4. Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.

5. Федеральный  закон «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ  от 03.08.1998, № 31, ст. 3813, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

6. Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21.07.1997 №  122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 43.

7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963, СЗ РФ от 22.11.2004, № 47, ст. 4652.

8. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденную приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. №213// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. Издательство "Юридическая литература", 03 июля 2006, №27, рег. номер 7974

9. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Под редакцией И.Д. Грачева. М.: Издательская группа «НОРМА-ИНФРА М», 2006.

10. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 27-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР, 2007. С.375-376.

11. Коршунов Н.М., Митрошина М.В., Эриашвили Н.Д. Ценные бумаги как объект гражданского права. М.: Закон и право, 2000.

12. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, 2000. № 9.

13. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС "КонсультантПлюс", 2006.

14. Орлова М.Н. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция, 2000. № 9.

15. Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. N 4. С. 121.

¹ См.: Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС "КонсультантПлюс", 2006

² Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 27-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР, 2007. С.375-376.

³ Пункт 5 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ  // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.

⁴ Пункт 5 ст. 43 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.

⁵ Орлова М.Н. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция, 2000. № 9. С. 73.

⁶ Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. N 4. С. 121.