Последнее
положение корреспондирует норме,
устанавливающей общее правило
о принадлежности поступлений,
полученных в результате использования
имущества каким-либо лицом (несобственником),
лицу, использующему имущество на
законном основании.4
В Гражданском
кодексе Российской Федерации
договору аренды посвящена отдельная
глава (гл. 34), включающая в себя
свыше шестидесяти статей. Структура
данной главы построена по
тому же принципу, что и структура
других глав ГК РФ, регулирующих
сложные договоры, которые
имеют свои отдельные
виды договорных обязательств (купля-продажа,
подряд и некоторые другие): сначала
излагаются положения, являющиеся
общими для всех видов договора
аренды, а затем – специальные
правила, относящиеся только к
соответствующему виду договора
аренды (прокат, аренда транспортных
средств, аренда зданий и сооружений,
аренда предприятий, финансовая
аренда).
Указанные
виды договора аренды и договоры
аренды отдельных видов имущества
регулируются следующим образом:
общие положения об аренде
применяются к ним субсидиарное,
т.е. только в том случае, если специальными
правилами (также предусмотренными ГК
РФ) об этих договорах не установлено иное
(ст. 625 ГК РФ).
1.2. Объекты и
субъекты договора аренды
Объектом
аренды выступает имущество, а
именно непотребляемые вещи. Имущественные
права не могут быть объектом
аренды (ст. 607 ГК).
К непотребляемым
относятся вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования.
В этой связи объектом аренды не могут
быть денежные средства. Данное требование
к объектам аренды обусловлено, прежде
всего, тем обстоятельством, что по истечении
срока аренды арендуемая вещь должна быть
возвращена арендодателю.
Непотребляемые
вещи в свою очередь могут
быть разделены на движимые
и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимым
вещам относятся объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба
их назначению не возможно (земельные
участки, здания, сооружения). Кроме
того, к недвижимым вещам относятся
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические
объекты, а также иные объекты,
отнесенные к недвижимости законом.
Все остальные
вещи являются движимыми.
Таким образом,
объектами аренды могут выступать:
• земельные участки;
• обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные
комплексы;
• здания, сооружения, нежилые и
жилые помещения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• инвентарь, инструмент и
др.
Важнейшим
признаком объектов аренды является
их индивидуальная определенность.
Передавая имущество в аренду,
стороны исходят из того, что
по окончании срока аренды
арендодателю будет возвращено
это же имущество.
Поэтому
объектом аренды не может выступать,
например, партия товаров либо
материалов производственно-технического
назначения, предназначенных для дальнейшей
перепродажи либо использования в производстве.
При составлении
договора аренды стороны должны
указать полные сведения об
объекте аренды, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее
передаче арендатору. Если такие
данные будут отсутствовать, то
договор аренды считается незаключенным
(п. 3 ст. 607 ГК).
Необходимо
обратить внимание на положения
п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится
о том, что федеральным законом
могут быть установлены виды
имущества, сдача которого в
аренду не допускается или
ограничивается. В настоящее время
такого федерального закона не
существует. Вместе с тем данное
обстоятельство вовсе не означает,
что предметом договора аренды
может стать любое имущество.
Сторонами
договора аренды являются арендодатель
и арендатор. По общему правилу,
и в роли арендодателя, и в
роли арендатора могут выступать
любые субъекты гражданского
права, как физические, так и
юридические лица, а среди последних
– и коммерческие и некоммерческие
организации, а также государство,
национально-государственные, административно-территориальные
и муниципальные образования.
Только в некоторых видах договора
аренды и при аренде отдельных
видов имущества в роли арендодателей
и арендаторов должны выступать
специальные субъекты.
Арендодатель
– это собственник передаваемого
в пользование имущества или
лицо, уполномоченное законом или
собственником сдавать имущество
в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Сдача имущества
в аренду – один из способов
осуществления принадлежащего арендодателю
права собственности, а именно,
входящего в его состав правомочия
распоряжения имуществом. Что же
касается обладателей иных вещных
прав, то любое лицо, не являющееся
собственником соответствующего
имущества, должно иметь полномочия
на сдачу этого имущества в
аренду. Причем такие распорядительные
полномочия должны быть основаны
на законе или специальном
волеизъявлении собственника.
Если же
полномочие из закона не вытекает,
арендодатель должен иметь специальное
уполномочие собственника сдавать
чужое имущество в аренду от
своего имени. В частности,
такое полномочие может вытекать
из договора комиссии. Если же
на лицо отношения представительства,
то в роли арендодателя выступает
сам собственник.
Наиболее
сложная система отношений складывается
при сдаче в аренду государственного
и муниципального имущества. Управление
(в том числе и распоряжение)
государственной собственностью
– прерогатива исполнительной
власти. Так, Правительство РФ
осуществляет управление федеральной
собственностью на основании
ст.114 Конституции РФ. В рамках
своих полномочий оно вправе
определять, кто и в каком порядке
может сдавать федеральное имущество
в аренду. Передача федерального
недвижимого имущества в аренду
частным лицам производится, как
правило, на конкурсной основе.
При сдаче в аренду движимого
имущества проведение конкурсов
не обязательно.
Государственные
унитарные предприятия, наделенные
правом хозяйственного ведения,
могут сдавать в аренду федеральное
имущество только с согласия
собственника (ст. 295 ГК РФ).
Арендатор
– это лицо, заинтересованное
в получении имущества в пользование.
По общему правилу, закон никаких
специальных требований к арендатору
не предъявляет. Лишь при аренде
отдельных видов имущества, в
основном природных ресурсов
или вещей, ограниченных в обороте,
арендатор должен иметь лицензию
на занятие соответствующей деятельностью
или выполнить иные требования,
установленные законом.
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ
ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Стороны
в договоре аренды
Сдача имущества
в аренду является актом распоряжения
им. Таким правомочием располагает,
прежде всего, собственник; он
и назван в законе в качестве
возможного арендодателя (ст. 608 ГК
РФ). Это относится к субъектам
разных форм собственности, а
потому арендодателем может быть
частное лицо (гражданин), которому
принадлежит имущество, хозяйственное
товарищество или общество, в
том числе акционерное, общественная
или иная организация и т.д.,
то есть любое физическое или
юридическое лицо, имеющее титул
собственника.
По законодательству
арендодателями могут быть также
лица, уполномоченные законом или
собственником сдавать имущество
в аренду. В основном это касается
сдачи в аренду объектов государственной
и муниципальной собственности,
хотя не исключена такая возможность
и в других случаях.
Полномочия
по сдаче в аренду объектов
государственной и муниципальной
собственности определяются исходя
из того, находятся они в хозяйственном
ведении (у государственных или
муниципальных предприятий) или
оперативном управлении (у казенных
предприятий, учреждений) либо относятся
к казне – принадлежат непосредственно
Российской Федерации, субъекту
Федерации, муниципальному образованию.5
Условия
осуществления правомочий по
распоряжению объектами государственной
или муниципальной собственности,
переданными унитарным предприятиям,
в том числе по сдаче их
в аренду, определены ст. 295 ГК
РФ. В соответствии с указанной
статьей предприятия, за которыми
закреплено имущество на праве
хозяйственного ведения, могут
сдавать его в аренду и, следовательно,
быть арендодателями: по объектам
недвижимости – только с согласия
собственника; по объектам, относящимся
к движимому имуществу, – самостоятельно,
за исключением случаев, установленных
законом или иными нормативными актами.
В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего
возможность введения ограничений на
объекты аренды только законом, здесь
они могут устанавливаться и иными правовыми
актами.
С введением
в действие части первой Гражданского
кодекса РФ утратил силу Указ
Президента РФ от 14 октября 1992
года № 1230, в том числе положения
п. 3, согласно которым арендодателями
недвижимого имущества государственных
и муниципальных предприятий
могли быть исключительно комитеты
по управлению государственным
имуществом.
Казенные
предприятия могут распоряжаться
закрепленным за ними имуществом
во всех случаях только с
согласия собственника (ст. 297 ГК
РФ). Такие же условия определены
Кодексом и для учреждений, которым
имущество передано в оперативное
управление либо приобретено
ими за счет средств, выделенных
по смете (ст. 298). Однако отдельными
специальными законами некоторым
группам учреждений предоставлены
более широкие права по сдаче
в аренду закрепленных за ними
объектов.
Следует
обратить внимание на п. 2 ст. 298
ГК РФ, устанавливающий, что в
случаях, когда учреждению его
учредительными документами предоставлено
право осуществлять приносящую
доходы деятельность, полученные
от этой деятельности доходы
и приобретенное на них имущество
поступают в самостоятельное
распоряжение учреждения. Эта норма
закона дает учреждениям право
самостоятельно решать вопрос
о сдаче в аренду указанного
имущества, поскольку оно является
его собственностью.
По Конституции
РФ управление федеральной собственностью
осуществляет Правительство Российской
Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции
РФ), а вопросы сдачи в аренду
объектов недвижимости, относящихся
к собственности муниципальных
органов, решаются этими органами
(п. 1 ст. 132 Конституции РФ).
Специальными
нормами определяется круг органов
и лиц, которые могут быть
арендодателями по договорам
аренды земельных участков и
других природных объектов.
Арендодателями
земельных участков могут быть:
а) собственники
участков (ст. 260 ГК РФ);
б) лица,
которым земельные участки предоставлены
в постоянное пользование, –
только с согласия собственника
(ст. 270 ГК РФ);
в) уполномоченные
государством органы – при
сдаче в аренду земельных участков,
находящихся в государственной
собственности и не переданных
в постоянное пользование.
Арендатором
имущества может быть любое
юридическое или физическое (дееспособное)
лицо. Лишь в случаях, когда
для пользования определенным
имуществом (природными объектами
и некоторыми другими) требуется
лицензия (разрешение), арендатором
его может стать лицо, имеющее
соответствующее разрешение. Заключение
договора аренды при отсутствии
такого документа (когда лицензия
необходима) является основанием
для признания его недействительным
(см. ст. 173 ГК РФ).6
2.2. Объекты аренды
В законе
названы виды имущества, которые
могут быть предметом аренды.
Это объекты недвижимости и
движимое имущество: земельные
участки и другие обособленные
природные объекты; предприятия
и иные имущественные комплексы;
здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и другие вещи, которые
не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Данный перечень
не исчерпывающий. В аренду, таким
образом, могут передаваться предметы,
предназначенные для использования
в производственной и иной
деловой сфере, а также вещи,
необходимые для удовлетворения
личных потребностей, например различная
аппаратура, музыкальные инструменты,
предметы бытовой техники и
т.д.