Порядок передачи вещи, что к передаче вещи приравнивается, есть ли особенности при передаче недвижимого имущества

Рынок недвижимого имущества  Российской Федерации можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, и условия договоров купли-продажи указанных видов недвижимости имеют некоторые отличия.

Договор купли–продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК, по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Понятие договора купли–продажи  недвижимости базируется на общем определении  купли–продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажи  недвижимости, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество согласно ст.130 ГК РФ. Договор купли–продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относится договор, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

- данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю по договору;

- данные, определяющие расположение  недвижимости на соответствующем земельном участке;

- данные недвижимости  в составе другого недвижимого  имущества.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть составлен с  особой тщательностью и содержать  все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес), категорию земли, цели использования земельного участка, общую площадь, стоимость.

Договор купли-продажи зданий, сооружений и нежилых помещений  должен содержать следующие характеристики: местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, стоимость и другие параметры.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Важное положение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с  пунктом 1 этой статьи переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

 

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его  недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий  нарушения (ст. 168 ГК РФ).

С учетом данных норм в случае несоблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимости, такой договор является ничтожным.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о  применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три  года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Ничтожная сделка не порождает  у сторон никаких прав и обязанностей. На это также указывает и судебная практика (например, Постановления  ФАС Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2009 г. N Ф04-2044/2009(3952-А45-11) и от 4 января 2003 г. N Ф04/33-191/А45-2002).

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

К договорам продажи недвижимости, заключенным на торгах, в том числе  на публичных, применяются правила  ст. 447-449 ГК. 

2. ЗАДАЧА № 1

Приговором суда Горюнов  осужден за мошенничество, после  чего в местной газете появилась  статья, где Горюнов в жестких  выражениях характеризовался как вор и мошенник. Впоследствии по кассационной жалобе Горюнова дело было направлено на доследование, а затем прекращено за отсутствием состава преступления. Горюнов обратился в суд с иском о защите чести, достоинства и деловой репутации. Автор и редакция газеты, опубликовавшей статью, иск не признали, ссылаясь на то, что, давая характеристику Горюнову, они основывались на приговоре суда и не предполагали, что он будет отменен.

Есть ли основания для  удовлетворения иска Горюнова?

В силу положения ст. 152 ГК РФ гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в ч. 1 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.02.2005 года N 3 "О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц", обстоятельствами, имеющими в силу ст. 152 ГК РФ значение для дела, являются: факт распространения ответчиком сведений об истце, порочащий характер этих сведений и несоответствие их действительности. При отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств иск не может быть удовлетворен судом.

Под распространением сведений, порочащих честь и достоинство  граждан или деловую репутацию граждан и юридических лиц, следует понимать опубликование таких сведений в печати, трансляцию по радио и телевидению, демонстрацию в кинохроникальных программах и других средствах массовой информации, распространение в сети Интернет, а также с использованием иных средств телекоммуникационной связи, изложение в служебных характеристиках, публичных выступлениях, заявлениях, адресованных должностным лицам, или сообщение в той или иной, в том числе устной, форме хотя бы одному лицу.

Не соответствующими действительности сведениями являются утверждения о фактах или событиях, которые не имели места в реальности во время, к которому относятся оспариваемые сведения. В соответствии с ч. 4 п. 7 указанного Постановления не могут рассматриваться как не соответствующие действительности сведения, содержащиеся в судебных решениях и приговорах, постановлениях органов предварительного следствия и других процессуальных или иных официальных документах, для обжалования и оспаривания которых предусмотрен иной установленный законами судебный порядок.

Кроме того, при установлении факта несоответствия сведений действительности следует принимать во внимание не факт несоответствия сведений на момент рассмотрения дела, а факт их несоответствия на момент распространения.

Как следует из условий  задачи, статья, в которой, по мнению заявителя, содержатся не соответствующие  действительности сведения, была написана на основании официального документа -  приговора суда, на момент выхода статьи не отмененного, то есть на момент их  распространения нельзя было говорить о них как о несоответствующих  действительности.

Однако, в силу статьи 49 (часть 1) Конституции Российской Федерации, статьи 14 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации каждый обвиняемый в совершении преступления считается невиновным, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке (УПК РФ) и установлена вступившим в законную силу приговором суда (презумпция невиновности).

Вступившего в законную силу обвинительного приговора суда в  отношении истца на момент выхода статьи не имелось.

Поэтому если в статье речь идет о сведениях, содержащихся в  приговоре суда,  то не будет иметь  место факт несоответствия сведений действительности, а следовательно не будет оснований для защиты его прав в соответствии со ст.152 ГК РФ. Если же в статье содержатся сведения о виновности Горюнова в совершении преступления, то данный факт может быть установлен лишь вступившим в законную силу приговором суда, которого на момент опубликования статьи не имелось, что влечет удовлетворение исковых требований истца.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ЗАДАЧА № 2

Чубарова обратилась в  суд с иском к Борисовой  о взыскании с нее 25 000 р. В исковом заявлении она указала, что ранее намеревалась купить дачу у Борисовой, в связи с чем дала ей задаток в сумме 25 000 р. В подтверждение получения этой суммы в качестве задатка Борисова выдача ей расписку. В дальнейшем она, Чубарова, от покупки дачи отказалась, однако Борисова названную денежную сумму вернуть отказалась.

Как должен быть разрешен спор между Чубаровой и Борисовой?

Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств по договору. Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из приведенного определения  следует, что в качестве задатка  могут выступать только деньги. Кроме того, задаток призван обеспечить исполнение выплаты денег. Помимо перечисленных признаков очень важным является прямое указание нормы ГК РФ на форму соглашения о задатке. В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Это требование закона может быть реализовано как путем составления отдельного документа, который так и называется "Соглашение о задатке", так и путем включения соответствующих положений непосредственно в вашем случае в текст договора купли-продажи дома.

В дальнейшем в ходе исполнения заключенного договора задаток становится, по сути, одним из платежей по договору. В тексте договора передаваемая в счет будущих платежей денежная сумма обязательно должна быть поименована как задаток. В противном случае переданная сумма будет истолкована как авансовый платеж в счет оплаты за дом. Если условие о письменной форме соглашения не соблюдено, то в этом случае возникают основания считать уплаченную сумму в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так  и после.

Как следует из условий  задачи, денежные средства в виде задатка  передавались будущим покупателем продавцу до заключения договора купли-продажи дома на основании расписки. В этом случае переданные суммы не могут быть признаны в качестве задатка, даже если в тексте самой расписки имеется указание на это. Такой подход широко применяется в судебной практике¹ и основывается на следующем.

Основная функция задатка - обеспечивать надлежащее исполнение обязательств по договору. Основанием для возникновения таких обязательств является договор (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

В данном случае в момент передачи денежных средств продавец знал или должен был знать об отсутствии обязательства (договора купли-продажи), в счет которого он получает деньги. Следовательно, и применять меры ох невозвращении, предусмотренные ст. 381 ГК РФ, у несостоявшегося продавца нет оснований. Как следует из текста задачи, договор заключен не был.

Таким образом, поскольку  Чубарова от покупки дома отказалась, то ее исковые требования о взыскании  с Борисовой денежной суммы в  размере 25000 рублей, являющейся авансовым  платежом, должны быть удовлетворены судом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) – СПС КонсультантПлюс2

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) – СПС КонсультантПлюс

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.02.2005 N 3 "О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц"– СПС КонсультантПлюс

4. Определение Московского областного суда от 17.03.2011 N 33-5709/2011.

5. Определение Московского областного суда от 29.03.2011 N 33-6948.

6. http://www.lawmix.ru/comm/3020/8985

7. http://www.zakonrf.info/gk/224/

8. http://grazhdanskiy-kodeks-rf.com/statya-224-peredacha-veshhi/

9. http://library.fentu.ru/book/tipp/310/122__.html