Постоянная рента и пожизненная рента

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом  договора ренты, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату  ренты. Так, возмездное отчуждение под  выплату ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения норм о порядке  передачи недвижимого имущества  во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг  потребует соблюдения предписаний  ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д 
В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации⁵. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты⁶.

2. Признаки договора ренты и его содержание

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом  договора. От договора дарения договор  ренты отличается тем, что лицо, произведшее  отчуждение имущества в собственность  другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи  и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты  за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает  за товар (в том числе проданный  с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное  возмещение. По договору же ренты объем  причитающихся получателю рентных  платежей является неопределенным, ибо  обязательство по выплате ренты  действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор  ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное.

Договор ренты является самостоятельным  договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено двумя  способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в  собственность плательщика ренты  за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого  имущества под выплату ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, так как в  этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о  договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда  передача движимого имущества в  собственность плательщика ренты  осуществляется за плату. В этих случаях  к отношениям по передаче применяются  нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Именно поэтому плательщик ренты, на основании ст. 456 и п.1 ст.556 ГК РФ, в  случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату  ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать  от получателя ренты исполнения обязанности  по передаче этого имущества, а при  передаче под выплату ренты имущества  ненадлежащего качества - требовать  применения последствий, предусмотренных  в ст.475 ГК РФ, и т.п. Здесь мы сталкиваемся с давно известной в Европе доктринальной аксиомой, сформулированной следующим образом: "Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений:

• либо отчуждение индивидуально-определенной вещи; в таком случае перед нами довольно распространенный вид договора продажи. Договор заключается путем простого волеизъявления сторон; доказательством служит составленный в двух экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая вещь, то подлежат соблюдению правила об оглашении сделок с недвижимостями. Отчуждатель несет ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией, установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;
• либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера ограничение размера процентов к нему не применяется".

Таким образом, договоры ренты, заключенные под  отчуждение движимого имущества, могут  обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено  движимое имущество под выплату  ренты. Игнорирование положений  п.2 ст.585 ГК РФ о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли продажи и договоре дарения  служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию  договора ренты в российском гражданском  законодательстве. М.И. Брагинский пишет: "Прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда  получатель ренты передает плательщику  ренты в собственность соответствующее  имущество. Само соглашение о ренте  до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет".

Соответственно  договоры ренты могут иметь односторонний  или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого  имущества в собственность плательщика  ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а  консенсуальные договоры ренты, по которым  передача движимого имущества в  собственность плательщика ренты  осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если  под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать  фактор необходимости государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит государственной  регистрации и будет считаться  заключенным с момента ее окончания (п.3 ст.433 ГК РФ). Следовательно, права  и обязанности и получателя, и  плательщика ренты возникнут  только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая  сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим  фактом - актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно  оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной  регистрации такого договора. Поэтому  даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты  безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и  при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется  в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных  платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает  у получателя ренты только после  передачи имущества под выплату  ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность  по выплате рентных платежей у  плательщика ренты. Рентные платежи  могут осуществляться в форме  денежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение  потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе может  устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и  минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ). Целью подобных предписаний  закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных  критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки⁷. В этой связи один из авторов проекта гл. 33 ГК РФ С.А. Хохлов писал: "Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя". Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи  с этим законодательство устанавливает  ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства  по выплате ренты.

В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы  или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее  обязанность плательщика ренты:

а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные  законом или договором способы  обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);

б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в  пользу получателя ренты риск ответственности  за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а  также в случае утраты обеспечения  или ухудшения его условий  по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты  вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГК РФ).

Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого  имущества закон связывает иные важные формы и способы обеспечения  исполнения обязательств по выплате  рентных платежей.

В п.1 ст.587 ГК РФ указано, что при передаче под  выплату ренты земельного участка  или другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательств плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого  имущества новому приобретателю  возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Здесь мы сталкиваемся с правом залога, возникшим в силу указания закона, которое по праву следования сохраняется  при отчуждении плательщиком ренты  недвижимого имущества, переданного  под выплату ренты.

В соответствии с п.1 ст.586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю  имущества. Из этого вытекает, что  право получателя на получение рентных  платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон  в защиту интересов рентного кредитора  ограничивается установлением только права следования рентного обременения  за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого  имущества, приобретенного им под выплату  ренты.

Российский  законодатель, защищая интересы получателей  ренты, этим не ограничился. Он сформулировал  норму, согласно которой рентное  обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика  ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности  плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты  проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

3 Виды договоров ренты

Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1. Договор постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства  по выплате ренты, возложенного договором  на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том  числе сроком жизни или существования  получателя. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и  соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК).

Некоммерческие  организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных  документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они  не могут вступать в бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу  не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Они также не могут отчуждать для получения  постоянной ренты имущество, которым  они вправе самостоятельно распоряжаться  как приобретенным за счет разрешенной  им доходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК) Ведь при осуществлении разрешенной  коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.