Постоянная рента и пожизненная рента

Коммерческие  юридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской  деятельности, неразрывно связанной  с оборотом имущества. Данное ограничение  вытекает из самой сущности ренты.

Другим  признаком договора постоянной ренты  является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки  требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. Права получателя постоянной ренты  могут быть переданы гражданам, а  также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Данная  возможность может быть запрещена  законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но при любых обстоятельствах  запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор  соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать  в договоре условие о запрете  гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о  том, что эти права не могут  перейти к другим лицам в порядке  наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты  окажется связанным лишь на период жизни гражданина — получателя постоянной ренты.

Размер  рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторонами  в договоре. Придание условию о  размере рентных платежей качеств  существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально  увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п 2 ст. 590 ГК).

Основной  формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с  тем договором постоянной ренты  может быть предусмотрена выплата  ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается  по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК).

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении  между сторонами риска случайной  гибели имущества, переданного под  выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество  в собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным  в гл. 26 ГК, так и по специальным  основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту  недвижимого имущества, по таким  основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента  в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты  путем ее выкупа. Любое условие  договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В  договоре стороны могут предусмотреть  лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления  этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного  срока, не превышающего тридцати лет  с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной ренты, в которых  отсутствуют рассматриваемые временные  ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.

Выкуп ренты  означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных  платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей  годовой сумме подлежащей выплате  ренты (п. 2 ст. 594 ГК). В таких случаях  в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного  под выплату ренты, вследствие того, что получатель ренты произвел его  отчуждение как продавец, получив  при этом за него плату, эквивалентную  продажной цене. При отсутствии условия  о выкупной цене в договоре в выкупную цену ренты наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного  имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить  в письменной форме не позднее  чем за три месяца до прекращения  выплаты ренты или за более  длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут  быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Последний вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1. плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2. плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст, 587 ГК);
3. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5. в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК).

2. Договор пожизненной ренты

Этот  вид договора ренты порождает  срочные обязательства по выплате  рентных платежей. Они устанавливаются  на период жизни получателя ренты. Иначе  говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной  ренты. Права получателя пожизненной  ренты непередаваемы, так как  неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

Формой  выплаты пожизненной ренты может  быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты  в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной  ренты может быть указано, что  рентные платежи вносятся авансом  за определенный период времени.

Размер  пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При  увеличении установленного законом  минимального размера платы труда  размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).

Договор пожизненной ренты — это срочная  сделка. Обязательства, порожденные  ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

В отличие  от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать  от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения  договора и возмещения убытков. Более  того, если под выплату пожизненной  ренты квартира, жилой дом или  иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты  потребовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

3. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

При разграничении  пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно  указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом  договора пожизненного содержания с  иждивением может быть лишь недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной  ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в  договоре пожизненной ренты с  иждивением рента представляется в  форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья — также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых  договоров состоит в особом характере  отношений между получателем  ренты и лицом, предоставляющим  пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе  может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика  ренты и должна быть исполнена  с учетом сложившихся обстоятельств  и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора  между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или  должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602).

Нахождение  гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика  ренты к гражданину — получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться  как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

Интересы  гражданина—получателя ренты гарантируются  различными способами. Во-первых, плательщик ренты — собственник недвижимого  имущества, приобретенного по этому  договору, — вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это  — следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина—получателя  ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые  меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В тех  случаях, когда гражданину—получателю  ренты в соответствии с условиями  рассматриваемого договора предоставляет- 
ся право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.