Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу в користування.

Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, які властиві ринковій економіці, засади задоволення житлової потреби обумовили суттєві зміни у відношеннях найму житла. У сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, так і поза ними - у розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, врегулювання яких здійснюється житловим законодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР[258] (далі - ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користування ним у зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла в будинках державного та комунального житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фондах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відповідному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішення компетентного органу про надання житла та виданого громадянинові ордера на житлове приміщення. Права, обов'язки та відповідальність сторін чітко регламентовані ЖК, на підставі яких і укладається договір[259].

У сучасних умовах відносини з найму житла в публічних житлових фондах набувають яскраво вираженого соціального відтінку. Відповідно до Концепції державної житлової політики[260] основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких відносяться громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему, - малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, тощо. Указаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою потребам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу України[261].

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву "договір комерційного найму житла". За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користувача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла в публічних житлових фондах укладення договору найму у приватному житловому фонді не передбачає додаткові передумови, зокрема рішення будь-якого органу про надання житла або видачу розпорядчого документа (ордера) на житло. Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов'язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання в гл. 59 "Найм (оренда) житла" (статті 810-826) ЦК. При цьому зазначається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. 3 ст. 810 ЦК).

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладення договору визначено передачею житла в користування, це є реальний договір.

Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управитель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти відносно наймодавця та наймача. Унаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, у подальшому може лише передавати його в користування фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв'язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з кількома особами на стороні наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема житловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям "житловий будинок" та "квартира" як об'єктам права власності у гл. 28 "Право власності на житло" (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують, чи відповідає помешкання їхнім потребам та можливостям, закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного проживання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирішення цього питання і стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'язково входить житлове приміщення (одна чи кілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, який встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іменується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором короткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором статусу короткострокового.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім договором і кожна із сторін - наймодавець і наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того, чи є цей договір найму консенсуальним або реальним. У консенсуальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним правилом, що діє в цивільному законодавстві, у разі невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену індивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право 332 
витребувати цю річ у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір найму житла - реальний або консенсуальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору це не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримування переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача чинити переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися житлом, а при дотриманні певних умов - і розпоряджатися ним (наприклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).

Згідно із ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за іхньою взаємною згодою та за згодою най- модавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. ЦК не передбачає будь-якого винятку із цього правила. Тому навіть для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (уси- новлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло, відповідно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом - тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення тимчасових мешканців здійснюється без згоди наймодавця, але з обов'язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім'ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимчасових мешканців самостійного права користування житлом та обов'язків щодо наймодавця житла; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість використовування житла.

ЦК не встановлює будь-якого строку щодо проживання тимчасових мешканців. Цей строк визначається за погодженням поміж тимчасовим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого строку - не пізніше семи днів від дня пред' явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. З ст. 818 ЦК).

Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг прав піднаймача є обмежений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне право на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений договором. Проте строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припиненя договору найму житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (частини 3 і 4 ст. 823 ЦК).