Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Договір піднайму житла є оплатним, розмір плати встановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає із наймачем. Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (співнаймачами) можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторони у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі повнолітні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або кілька з цих осіб, у цьому разі повинна бути згода наймодавця. Договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

За спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк у зв'язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору найму на новий строк.

Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання най- модавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одного року. Так, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (п. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК).

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Наймач несе відповідальність за порушення обов'язків щодо договору найму житла як ним самим, так й особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).

Одним із основних обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за житло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі (ч. 1 ст. 820 ЦК).

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. 3 ст. 820 ЦК). Крім плати за житло наймач зобов'язаний вносити плату за комунальні послуги. Останнє він здійснює самостійно, якщо інше не встановлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК).

Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов'язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Наймач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).

Договір оренди житла є підвидом договорів найму та повинен бути складений з урахуванням вимог Цивільного кодексу України. Однак при складанні договору оренди житла стане в пригоді не лише глава 59 Цивільного кодексу, а й кілька простих правил.

1.Опишіть орендоване житло. У договорі найму житла слід вказати, що саме є предметом договору - квартира, кімната, житловий будинок чи його частина.

2. Вкажіть адресу. У договорі неодмінно треба вказати точну адресу та площу об'єкта, який здається в оренду.

3. Уточніть строки оренди. У договорі необхідно визначити строк, на який складається договір і порядок його продовження. Якщо в договорі не зазначено строк оренди, вважається, що договір укладений на 5 років. Крім того, в договорі варто вказати строки заселення та виїзду мешканців із квартири.

4. Визначте вартість оренди. У договорі неодмінно треба вказати розмір орендної плати та порядок взаєморозрахунків сторін, зокрема дату оплати. Також слід вказати відповідальність сторін у разі дострокового однобічного розірвання договору як орендодавцем, так і орендарем.

5. Обговоріть зміну орендної ставки. Орендодавець повинен звернути увагу, що законодавство не допускає однобічної зміни розмірів орендної плати, якщо це прямо не прописане в договорі, тому мешканець матиме право не погоджуватися на вимогу платити більше з 1-го числа.

6. Вкажіть свої дані. Сторонами договору найму житлового приміщення можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Якщо стороною договору виступає юридична особа, то в договорі треба вказати її реквізити. Для фізичних осіб слід вказати прізвище, ім'я, по батькові, паспортні дані й адресу реєстрації.

7. Вкажіть дату підписання. Дата підписання договору важлива, оскільки договір найму житла набуває чинності з моменту його підписання, якщо в договорі не зазначене інше.

8. Обміркуйте додаткові умови. Договір оренди доволі гнучкий і в нього можна вносити різноманітні умови на розсуд сторін, наприклад, зобов'язання з догляду за свійською твариною або з пофарбування балконних дверей. Однак сторони повинні обміркувати, наскільки ці умови виконувані та яку відповідальність вони нестимуть у разі невиконання додаткових умов.

9. Проконсультуйтеся з юристом. Усі умови договору, зокрема додаткові, прописуються з урахуванням побажань сторін. Утім, проект договору краще узгодити з кваліфікованим юристом.

10. Подумайте про реєстрацію договору. Договір найму житла може бути укладений у простій письмовій формі. Нотаріальне оформлення та державна реєстрація для цього виду договорів не є обов'язковою. Але у разі виникнення непорозумінь або судового позову, відстояти свою правоту в суді буде легше, якщо договір належно зареєстрований.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список використаної літератури:

1.http://pidruchniki.com/1689041049800/pravo/poryadok_ukladennya_dogovoru_orendi

2.http://meget.kiev.ua/dogovora/dogovor-arendi/

3.http://lady.tochka.net/ua/18895-10-pravil-kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry/

4.http://mego.info/