Правила совершения регистрационных действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Федеральное государственное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский государственный университет  физической культуры»

кафедра теории государства и права  и конституционного права

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

 

Правила совершения регистрационных действий по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент

…

Проверил: …

…..

 

 

 

 

 

Челябинск 2012 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение  разного рода проблем, в том числе  и правового характера, разрешением  которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность  во введении норм права, устанавливающих  государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько  причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся  психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические  лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных  финансовых средств у приватизированных  предприятий или их собственников  вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Но в то же время  такие документы не могли считаться  правоустанавливающими, поскольку  на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при

соблюдении обязательной государственной регистрации данного  предприятия.

Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности.

Так, в постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993г. записано, что  «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи».

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация –  зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим. Он заключается в  том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был  принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Таким образом, для нас  становится интересным рассмотреть  правила совершения регистрационных  действий по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель написания данной контрольной работы – рассмотреть правила совершения регистрационных действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Данная цель исследования ставит перед нами решение следующих  задач:

1. Определить понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Проанализировать последние изменения в законодательстве, касающиеся осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. Рассмотреть порядок государственной регистрации и отказа в регистрации.
4. Определить основные принципы государственной регистрации прав на недвижимость

ГЛАВА 1. Понятие и значение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. АНАЛИЗ ПОСЛЕДНИХ  ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• 1.1 Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

 Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом?  [1]

П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое  общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

 Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

 земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

 участки недр (там же);

 обособленные водные объекты (там же);

 леса, многолетние насаждения (там же);

 здания (ст. 130 ГК РФ);

 сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

 нежилые помещения (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

 предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

 жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

 квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

 дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

 жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

 кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

 объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). [2]

 В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский  кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

 Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации [3].

Обобщая изложенное, можно  сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых  ими прав и обязанностей, а также  иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Очевидно, что одной  из главных задач государственной  регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время  законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица.

Законодательством предусмотрено  две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Таким образом, в главе 1 мы смогли рассмотреть понятие, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4].

• 1.2 Анализ последних изменений в законодательстве, касающихся осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество 

7 марта 2012 года вступили  изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (N 122-ФЗ от 21.07.1997), которые внесены Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

Изменения касаются государственной  регистрации ипотеки, сроков проведения государственной регистрации жилых и нежилых объектов недвижимости, порядка подачи на государственную регистрацию документов по нотариально удостоверенным сделкам. Приведем некоторые из вступивших в силу изменений.

Пункт 3 статьи 13 изложен  в новой редакции: