Правила совершения регистрационных действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

«Государственная  регистрация  прав проводится не позднее чем в  месячный срок со дня приема заявления  и документов, необходимых для  государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным  законом. Государственная регистрация, ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений  проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В случае, если ипотека  возникла на основании нотариально  удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки  земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. [5]

Государственная регистрация  прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в  сроки, предусмотренные для государственной  регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация  договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.»

Итак, общий срок регистрации прав остался прежним – 30 дней.

Ипотека жилых помещений  и раньше регистрировалась в течение 5 рабочих дней, здесь ничего не изменилось. А вот срок регистрации ипотеки  нежилых объектов и земельных  участков сокращен с 30 календарных  до 15 рабочих дней.

Кроме того, официально теперь можно сократить срок регистрации  ипотеки по нежилым помещениям  и земельным участкам, оформив  договор ипотеки нотариально. Вопрос в том, сколько это будет стоить и какие документы нужно будет  собрать для нотариуса, ведь ответственность за экспертизу документов, представляемых на регистрацию по нотариально удостоверенным сделкам, теперь лежит на нотариусе (ст. 31 ФЗ). [6]

Абзац второй пункта 1 статьи 16 изложен в новой редакции

«В случае, если право  возникает на основании акта государственного органа или акта органа  местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Такое заявление может быть подано помощником нотариуса. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя».

К нотариальным действиям  отнесена подача заявления о государственной  регистрации в Росреестр помощником нотариуса. Кроме того, регистрация  может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. Основная проблема регистрации прав на основании судебного решения сейчас состоит в том, что Росреестр направляет запрос в суд на предоставление заверенной копии судебного решения, хотя заявитель представляет на регистрацию целых две заверенных судьей копии решения. Запросы в суде обычно теряются, поэтому регистрацию приостанавливают минимум на месяц. Сможет ли ускорить регистрацию требование судебного пристава-исполнителя? Сначала нужно получить исполнительный лист, потом попасть на прием к приставу…

Дополнение пункта 1 статьи 19 новым абзацем девятым

«Государственная регистрация  сделки с объектом недвижимого имущества  и (или) перехода, ограничения  (обременения)  права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.»

Дополнение статьей 25.5.

«Особенности государственной  регистрации права собственности  и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или  сооружением, при государственной  регистрации перехода права собственности  на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество

При государственной  регистрации перехода права собственности  на здание (строение), сооружение или  другое недвижимое имущество одновременно проводится  государственная регистрация  перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.»

Пункт 1 статьи 29 - изложен  в новой редакции

«Государственная регистрация  ипотеки проводится на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке  или  договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается  договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в  таком договоре документами.

При государственной  регистрации ипотеки на основании  нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего  за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя проверку законности сделки и правовую экспертизу, предусмотренные пунктом 1 статьи 13 настоящего Федерального закона, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.»

До вступления изменений в силу подать документы на регистрацию мог представитель одной из сторон кредитного договора. Обычно это был покупатель (залогодатель). Теперь либо представитель банка должен подавать документы вместе с залогодателем, либо выдать ему (его представителю) нотариальную доверенность.

Дополнение пункта 1 статьи 31 абзацем:

«При государственной  регистрации ипотеки на основании  нотариально удостоверенных договора об  ипотеке или договора, влекущего  за собой возникновение ипотеки  в силу закона, ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки несет нотариус, удостоверивший договор. Нотариус также несет ответственность за действительность иных документов, предоставленных им для государственной регистрации ипотеки.»

До 7 марта вся ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки возлагалась на государственного регистратора. С вступлением в силу изменений ответственность за экспертизу нотариально удостоверенных ипотечных сделок возложена на нотариуса. Этим объясняется и сокращение срока регистрации ипотеки нежилой недвижимости и земельных участков, если такие сделки нотариально удостоверены. Теперь вся проверка будет осуществляться до заключения сделки. [7]

Глава 2. Порядок государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• 2.1  Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации

 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной Службой государственной регистрации, кадастра и картографии), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Данная Служба  обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок  с ним в случаях и порядке,  установленных законодательством  Российской Федерации;

- координирует работу  по созданию органов по регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и осуществляет  правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение  правил ведения ЕГРП, а также  создание и функционирование  системы ведения указанного Реестра в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной Службой государственной  регистрации, кадастра и картографии, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания  индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей  в ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. [8]

Процедура государственной  регистрации начинается на основании  заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В том случае, если государственной регистрации подлежат права, которые возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Если одна из сторон проявляет  недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать регистрации на основании судебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли в результате приостановления государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать  органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с  нею начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию  прав. [9]

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведена до государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего  органа по принятию решения о регистрации  права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными  юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. [10]