Право собственности физических лиц

При замене собственника вещи необходимо учитывать возможность наличия на данную вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходе ее к новому собственнику, обременяя его имущество. Однако содержание правомочий нового собственника определяется не объемом соответствующих правомочий предыдущего собственника, а законодательством. Например, в случае приобретения права собственности в результате покупки вещи правомочия покупателя в отношении данной вещи определяются не договором купли-продажи, а законодательством [16, с. 74].

Содержание некоторых  правомочий нового собственника обусловливается  как объектом права собственности (например, согласно пункту 1 статьи 269 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу), так и правомочиями предшествующего собственника (например, согласно пункту 1 статьи 588 ГК заключенный договор аренды сохраняет силу и в случае отчуждения арендованной вещи другому лицу).

В зависимости от характера  оснований различаются первоначальные и производные способы приобретения права собственности. Первые имеют  место в тех случаях, когда право собственности на данное имущество возникает впервые либо независимо от воли предыдущего собственника. При производных способах приобретения права собственности новый собственник получает свое право на вещь посредством волеизъявления предыдущего собственника данной вещи.

В главе 14 ГК, регламентирующей основания приобретения права собственности, не производится структурного разделения норм, определяющих первоначальные и производные способы приобретения права собственности. Однако конкретные основания приобретения права собственности группируются в данной главе по указанному признаку.

Первоначальным способом приобретаются  право собственности при наличии  таких указанных в статье 219 ГК оснований, как изготовление или создание лицом для себя с соблюдением законодательства новой вещи, приобретение в случаях и порядке, предусмотренных законодательством, а также право собственности на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законодательством [16, с. 75].

Приобретение имущества на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также при наследовании имущества умершего физического лица, реорганизации юридического лица относится к производным способам приобретения права собственности.

Вместе с тем заключение предварительного договора купли-продажи не может  явиться основанием приобретения права  собственности на имущество.

Лицо, изготовившее или создавшее  вещь для себя из принадлежащего изготовителю материала с соблюдением законодательства, становится ее собственником. Это самый простой с точки зрения фактических отношений способ приобретения права собственности, не требующий вступления лица в правоотношения с другими лицами до возникновения у него права собственности.

Возникновение права собственности на производные вещи (вещи, появившиеся в результате использования других вещей) - плоды, продукция, доходы - уже осложнено возможностью возникновения правоотношения по поводу использования имущества, приносящего плоды, продукцию или доходы. Согласно статье 136 ГК плоды, продукция, доходы могут принадлежать как собственнику, так и иному лицу, использующему это имущество на законном основании (например, лицу, использующему имущество на основании договора с собственником).

Вместе с тем норма, закрепленная статьей 136 ГК, является диспозитивной и может быть изменена как актом законодательства, так и договором об использовании имущества.

Специальное основание приобретения права собственности закреплено в пункте 4 статьи 219 ГК - основание приобретения права собственности на имущество потребительского кооператива. Определено, что члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрации этого права в установленном порядке [16, с. 76].

Законодательство изменяло условия  приобретения членами потребительских  кооперативов в собственность квартиры, дачи, гаража, иного помещения, предоставленного им в пользование.

Вступившим в действие с 1 июля 1990 г. Законом СССР от 06.03.1990 «О собственности в СССР» (далее - Закон «О собственности в СССР») было предусмотрено, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (часть первая пункта второго статьи 7). Аналогичная норма содержалась и в части первой статьи 18 вступившего в действие с 1 января 1991 г. Закона Республики Беларусь от 11.12.1990 №457-XII «О собственности в Республике Беларусь» (далее - Закон «О собственности в Республике Беларусь»).

Приведенные нормы обоих законов  характеризуются двумя особенностями:

1) им придана обратная сила. Частью  третьей пункта 3 постановления Верховного Совета СССР от 06.03.1990 «О введении в действие Закона СССР «О собственности в СССР» предусматривалось, что положения пункта второго статьи 7 указанного Закона распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 г. Частью четвертой пункта 3 постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 11.12.1990 №458-XII «О введении в действие Закона Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь» аналогично установлено, что положения статьи 18 указанного Закона распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после введения этого Закона в действие;

2) названные законодательные акты связывали переход права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива из коллективной собственности ЖСК в частную собственность лица, которому данная квартира предоставлена в пользование, с наличием указанных выше фактических обстоятельств. Не требовалось совершения дополнительно каких-либо юридически значимых действий или специального оформления права собственности на квартиру в качестве условия возникновения данного права. В отличие, например, от квартир, расположенных в домах государственного жилищного фонда, приобретение которых в собственность нанимателя было прямо обусловлено совершением соответствующей сделки между нанимателем и собственником квартиры (часть вторая статьи 18 Закона «О собственности в Республике Беларусь»).

Законом Республики Беларусь от 03.03.1994 №2840-XII «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» (пункт 46) часть вторая статьи 100 ГК 1964 года изложена в редакции, предусматривающей, что право собственности члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос, на соответствующее имущество возникает с момента оформления этого права в установленном порядке.

Данная норма в соответствии с постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 03.03.1994 №2841-XII «О введении в действие Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» вступила в действие с 01.05.1994 и как противоречащая норме, изложенной в части первой статьи 18 Закона «О собственности в Республике Беларусь», заменила последнюю с указанной даты. Согласно пункту 2 названного постановления Верховного Совета Республики Беларусь она не имеет обратной силы и должна применяться к правоотношениям (фактическим обстоятельствам), возникшим после введения ее в действие.

ГК 1998 года несколько изменил условия приобретения права собственности на имущество потребительского кооператива. Пунктом 4 статьи 219 ГК предусматривается, что не только члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, но и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента оформления этого права в установленном порядке. Таким образом, право оформить соответствующее имущество в собственность предоставлено не только членам кооператива, но и другим лицам, имеющим право на паенакопления и пользующимся соответствующим имуществом. Это право при жизни члена кооператива смогут реализовать, например, его супруг, другие члены семьи. После смерти члена кооператива право на паенакопления приобретают его наследники, которые также могут оформить соответствующее имущество в собственность независимо от вступления в соответствующий кооператив.

Порядок государственной  регистрации возникновения следующих  прав: права собственности на изолированное  помещение во вновь построенном  жилищно-строительным кооперативом многоквартирном  жилом доме; права собственности  члена жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива либо права долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, вложивших при уплате паевого взноса свою жилищную квоту или денежные средства, на эксплуатируемое изолированное жилое помещение в домах ЖСК, жилищного кооператива; права собственности на дачу, или садовый домик, или другое недвижимое имущество, являющееся принадлежностью дачи или садового домика; права собственности на эксплуатируемый гараж члена гаражного кооператива - определен соответственно пунктами 450, 478, 481, 482 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.03.2006 №152 (далее - Перечень).

Аналогичная норма, содержащаяся в пункте четвертом статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации), как и ранее применявшаяся статья 18 Закона «О собственности в Республике Беларусь», не содержит требования о необходимости оформления права собственности на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом, в качестве условия возникновения данного права.

В связи с произошедшими изменениями  законодательства в судебной практике возникали разночтения в вопросе  определения принадлежности квартир  организациям застройщиков или членам данных организаций (их наследникам).

Право собственности, как и другие гражданские права, возникает при наличии определенных законодательством юридических фактов - событий или действий, а в предусмотренных случаях - состава юридических фактов. Для решения вопроса о том, приобретено ли данным лицом право собственности на данную вещь, необходимо установить, какие фактические обстоятельства предусмотрены законодательством в качестве основания возникновения права собственности и имели ли место данные обстоятельства.

Государство может изменять условия  приобретения права собственности на имущество. В связи с этим дополнительно должен рассматриваться вопрос о порядке применения новых, измененных условий приобретения права собственности. Для таких случаев в теории права выработано положение о том, что каждое частное лицо предполагается защищенным от вмешательства государства в ее дела на будущее время посредством использования приобретенного ранее субъективного права.

Русский правовед 19 века А. Градовский писал, что государство может видоизменять свой собственный строй, свою организацию совершенно свободно. Законы, определяющие устройство органов государственной власти, порядок их деятельности, могут поражать все наличные факты, не вызывая необходимости каких бы то ни было гарантий с точки зрения личных прав. Правило о недопустимости обратного действия закона, по его мнению, имеет в виду юридические последствия действий, совершенных отдельным лицом, и фактов, к нему относящихся. «Приобретенное право есть явление длящееся, и потому переходящее из того момента, когда оно возникло из прошедшего действия или факта, в тот, когда явился новый закон, видоизменяющий юридические отношения. Какая судьба ожидает это право? Возьмет ли его новый закон под свою охрану, как сделал это прежний?» [1, с. 91]

А. Градовский для ответа на поставленный им вопрос вслед за Савиньи выделяет две группы гражданско-правовых норм. К первой относятся нормы, которые видоизменяют условия приобретения определенного гражданского права, не касаясь его существа. Ко второй относятся нормы, которые «поражают или уничтожают самую субстанцию этого права, прекращают его существование». Отмена или внесение изменений в акт законодательства, содержащий нормы, относящиеся к первой группе, не может изменить юридических последствий, наступивших до этого [1, с. 92].

Применение правовой нормы определяется моментом формирования полного состава необходимых  фактических обстоятельств, влекущих возникновение, изменение или прекращение  определенного права. Если такой состав не был сформирован во время действия предыдущей правовой нормы, вся совокупность фактических обстоятельств в дальнейшем будет оцениваться согласно новой правовой норме.