Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ:

 

 

Право собственности на объект недвижимости   и его ограничения  ……..2

Условия и порядок оценки основных фондов при купле-продаже ……….9

Оценка рыночной стоимости  ценных бумаг ………………………………14

Список использованной литературы ……………………………………….22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

 

Понятие «недвижимость» (синоним  — «недвижимое имущество») в международной  практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая  — юридические:

Недвижимость = земельный  участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над  участком (4) + комплекс прав на объекты  недвижимости (5)

Недвижимость - в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объекты недвижимости могут  являться обеспечивающим ресурсом, что  характерно для организаций, чей  бизнес не базируется на операциях  с недвижимостью. Для них важно  установленные соответствия структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного  бизнеса организации по производству продукции, выполнению работ и предоставлению услуг. Структурная реорганизация  таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых  производств и отдельных бизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью  в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, такой как, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости (производственных площадей, административных помещений, части земельных участков).

К тому же объекты недвижимости могут выступать как предмет  специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой  недвижимости в инвестиционных, страховых  и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной  деятельности в Российской Федерации  может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах  и могущие в соответствии с  действующим гражданским законодательством  выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность  и нематериальные активы; различные  услуги; предприятия в целом, как  действующие, так и находящиеся  в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждый из объектов недвижимости характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется .

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как  физический участок земли и относящиеся  к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных  участках объекты недвижимости делят  на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

• строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре (регистрируются специальными органами юстиции). Эта  регистрация действует с 1998 года. Выступает как единственное доказательство прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Факт регистрации недвижимости удостоверяется специальной записью  в реестре, а на документах отметкой (штамп, на котором стоит дата).

Экономические отношения  участников рынка недвижимости осуществляются в форме письменных договоров.

Договор – это соглашение 2-х или более сторон (физических или юридических лиц, граждан  РФ или иностранных лиц, государственных  органов, учреждений) об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

Существуют договорные отношения:

• простые – когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобы был у всех сторон;
• сложные – когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон (кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться в зависимости от условий и целей совершаемой сделки.

ГК РФ устанавливает систему  понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную  базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к  недвижимости обеспечивает: определение  оснований возникновения, норм осуществления  и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том  числе в сфере имущественных  правоотношений; нормативное регулирование  процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых  государством с учетом собственных  интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права  на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы  влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или  оперативное управление и т.д.

Слияние в одном понятии  разнокачественных свойств не позволяет  найти единственное и исчерпывающее  определение недвижимости, к тому же пригодное для практического  применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, ст. 130 ГК РФ гласит, что  «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс. В  составе имущества предприятия  наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и  т.п.) имеются денежные средства, дебиторская  задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и  других сделок, неопределенность отнесения  некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

С недвижимостью связано  понятие собственности. Термин «собственность»  обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую  выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять  личные потребности. В юридическом  плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических  лиц к недвижимости как к своей  или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

• право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

• право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

• право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно  связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно  влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой режим использования и оборота недвижимости.

 

Таблица 1 «Краткая классификация объектов недвижимости»

Признак объекта недвижимости	Вид недвижимости
Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные  водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения
Функциональное назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы  и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения
Форма собственности	Частные Государственные Смешанные Общественных организаций
Отраслевая принадлежность	Промышленные  Строительные  Транспортные Сельскохозяйственные  Жилищно-коммунальные и т.д.
Возможность приватизации	Запрещена По разрешению правительства Свободно приватизируемые

 

 

2. Условия и порядок оценки  основных фондов при купле-продаже