Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

Оценочная деятельность —  деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой — потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут  являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.

Оценка может проводиться  только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков  выступают как юридические, так  и физические лица. В законе «Об  оценочной деятельности в РФ»  закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в  сделку объектов, принадлежащих полностью  или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том  числе: при определении стоимости  объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании  объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами  оценки; при передаче объектов в  качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении  спора о стоимости объекта, в  том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях  возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при  составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или  обеих сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном  законодательством РФ изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов  в случае возникновения спора  об исчислении налогооблагаемой базы.

В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В  зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное  количество этапов оценки. Для типовых  повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку  у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют  цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся  сделкой купли-продажи. Стоимость, в  отличие от цены, носит более объективный  характер. Цена сделки может значительно  отличаться от стоимости. Эта разница  называется «поправкой на сделку» и  зависит от ряда причин, таких как  наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или  покупателя, особый интерес покупателя к объекту, не информированность  продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и  покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости  объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит  в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется  рыночная стоимость, поскольку она  универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно  получить от продажи данного имущества  на конкурентном и открытом рынке, когда  продавец и покупатель свободны в  своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного  рынка и т.д. Инвестиционная стоимость  — это стоимость инвестиционного  потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство  в данном сегменте или нише рынка  недвижимости. Стоимость воспроизводства  и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости  обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и  установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта, поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость  — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с  положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость  используется при оценке объекта  для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.

Потребительная стоимость (ее также называют стоимостью объекта  оценки при существующем использовании) — это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и  цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для  конкретного собственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит  от потребностей конкретного участника  рынка недвижимости. Она может  быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

Отчет об оценке и его основные особенности

Отчет об оценке должен включать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание для  проведения оценки объекта; 3) место  нахождения оценщика и сведения о  выданной ему лицензии на осуществление  оценочной деятельности по данному  виду имущества; 4) точное описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного  объекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование  их применения, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а так же принятые при  проведении оценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта  оценки и ее итоговую величину, а  также ограничения и пределы  применения полученного результата; 7) дату определения стоимости объекта  оценки; 8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

3. Оценка рыночной стоимости  ценных бумаг

Ценная  бумага – это форма капитала, отличная от его товарной, производительной и денежной форм, которая может передаваться вместо него самого, обращаться на рынке как товар и приносить доход. Это особая форма существования капитала наряду с его существованием в денежной, производительной и товарной формах, при которой у владельца капитала сам капитал отсутствует, но имеются имущественные права на него, которые и зафиксированы в форме ценной бумаги. Последняя позволяет отделить собственность на капитал от самого капитала и соответственно включить последний в рыночный процесс в таких формах, в каких это необходимо для самой экономики.

Экономическое достоинство  ценной бумаги состоит в том, что  она может постоянно обращаться, в отличии от действительного  капитала, для которого процесс обращения  – лишь одна из стадий его кругооборота, и чем она короче, тем при  прочих равных условиях лучше, так как  больший доход может быть создан тем же размером действительного  капитала в единицу времени. В  форме ценной бумаги действительный  капитал получает форму вечного  обращения, так как сам он должен «трудится», производить материальный доход (прибавочную стоимость) для  всего общества, а обращается по преимуществу его «заместитель» - фиктивный  капитал.

Поскольку ценная бумага –  это особый род капитала, то её рынком является особый рынок – рынок  ценных бумаг, на котором титулы капитала (т.е. соответствующие права) обращаются как обычные товары, но у которых  потребительной стоимостью является какое-либо право (на доход), а меновой стоимостью – фиктивная стоимость (капитализированный доход). Рынок ценных бумаг – это  не совсем то же самое, что рынок  товаров и денег. Рынок ценных бумаг -  это экономические отношения  по поводу их кругооборота, или экономические отношения в связи с их кругооборотом, а стадии кругооборота – это составные части указанного рынка.

Рыночная стоимость ценной бумаги возникает в результате капитализации  её имущественных прав, ибо благодаря  этому процессу ценная бумага и превращается в капитал, хотя и фиктивный.

Главное имущественное право  в ценной бумаге – это её право  на доход, поэтому стоимость ценной бумаги есть прежде всего капитализация  этого дохода. Однако получение начисляемого дохода – не единственное право  по ценной бумаге у её владельца, остальные  права тоже имеют то или иное основание  в её стоимости или являются стоимостнообразующими  факторами. Поэтому самая абстрактная  модель рыночной стоимости ценной бумаги имеет следующий вид:

С_цб=К_д+К_пр,

С_цб – рыночная стоимость ценной бумаги;

К_д – капитализация начисляемого дохода;

К_пр – капитализация прочих прав по ценной бумаге.

Оценка ценных бумаг проводится при совершении сделок купли-продажи, внесения ценных бумаг в уставной капитал предприятий, оформлении залога для получения кредита, а также  для определения текущей рыночной стоимости компании и ее активов. Оценочная экспертиза может быть проведена для определения рыночной стоимости долевых ценных бумаг (обыкновенных и привилегированных  акций), долговых ЦБ (облигаций и  векселей), производных ЦБ (опционов, фьючерсов), эмитированных государственными органами, финансовыми институтами (биржами, банками), предприятиями и  организациями.

В Гражданском кодексе  РФ перечисляются конкретные виды документов, относящиеся к ценным бумагам:

а) в статье 143:

• государственная облигация;
• облигация;
• вексель;
• чек;
• депозитный сертификат;
• сберегательный сертификат;
• банковская сберегательная книжка на предъявителя;
• коносамент;
• акция;
• приватизационные ценные бумаги;

б) в статье 912 (вторая часть  ГК РФ) вводятся ещё четыре вида ценных бумаг:

• двойное складское свидетельство;
• складское свидетельство как часть двойного свидетельства;
• залоговое свидетельство (варрант) как часть двойного свидетельства;
• простое складское свидетельство.

Самыми распространенными ценными  бумагам на финансовом рынке РФ являются акции, облигации и векселя.

Оценка акций предприятия - это по сути определение стоимости данной компании (бизнеса), а точнее, той доли стоимости бизнеса, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценочная экспертиза может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.

Под рыночной стоимостью акции  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основой для оценки акций  является определение их стоимости  как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный  с улучшением финансовых показателей  компании, расширением ее бизнеса  и увеличением стоимости ее активов. Поэтому основными методами оценки акций являются метод рынка капитала, метод чистых активов, метод дисконтирования  денежных потоков и капитализации  прибыли.