Право собственности на жилое помещение

В практике органов, ответственных  за технический учет жилых помещений – БТИ случается, что за долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официальных разрешений значительно реконструировать его: снести стенные шкафы, уничтожить или перенести перегородки между помещениями, изменить функциональное предназначение помещений, установить дополнительное сантехническое оборудование и т.п. Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки и перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. В случае если обнаружились неустранимые недостатки в жилье или недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст. 475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ).

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного  кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. ¹³

Вместе с тем по общему правилу  момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.¹⁴

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении росреестра. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные  справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

В практике органов, осуществляющих государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко встречаются случаи, когда члены ЖК и ЖСК, помимо справки, подтверждающей полную выплату паевого взноса за квартиру, предоставляют договор приватизации данной квартиры. То, что квартира ЖК, ЖСК нуждается в приватизации – довольно широко распространенное заблуждение. Приватизируются (передаются в собственность граждан) только квартиры государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственная и служебная жилплощадь (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как указывалось выше, член ЖК, ЖСК, полностью внесший паевый взнос за квартиру, приобретает право собственности на это имущество.

     Ещё одним видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.¹⁵

В отличие от всех иных договоров  отчуждения недвижимости только в отношении  договора ренты новым Гражданским  кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается  в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ). ¹⁶

Просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

Возможна не только пожизненная рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная — по окончании месяца.

За плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату, осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье, переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ).¹⁷

Размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор расторгается и возмещаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно, то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной, так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст. 605 ГК РФ). В этом случае плательщик ренты не вправе требовать компенсации понесенных расходов на содержание.

2.3 государственная  регистрация права на жилое  помещение

 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный Закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон). Со вступлением Закона в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Процендура регистрации прав на недвижимое имущество производится в территориальном органе Росреестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости Росии прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Вступление закона в силу означает, что права собственности на недвижимое имущество, а в нашем случае на жилые помещения, по сделкам или  в результате строительной деятельности субъектов возникают только после их государственной регистрации. Отсюда следует, что право собственности на жилое помещение не может существовать без его государственной регистрации.

Принятие закона было предусмотрено  гражданским кодексом РФ. Так статьи Гражданского кодекса, посвященные  недвижимому имуществу, содержат указание на обязательность государственной регистрации прав на это имущество с сделок с ним.

Согласно   Закону,  государственной  регистрации подлежат права собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в  соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского Кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.¹⁸

      Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Проведенная государственная регистрация  удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав и посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Для того, чтобы зарегистрировать право на жилое помещение, в регистрационный центр  необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление о государственной регистрации права.
• Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.
• Документ о внесении платы за государственную регистрацию права.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, необходимо представить документы, подтвердающие данные права.
• Справка БТИ с технической характеристикой жилого помещения.

В случае совершения сделки с жилым помещением, сторона отчуждающая недвижимое имущество предоставляет:

• Заявление о государственной регистрации сделки.
• Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.
• Документ о внесении платы за государственную регистрацию сделки.
• Правоустанавливаищий документ на жилое помещение, подтверждающий право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, согласие собственника на совершение сделки.
• Договор отчуждения  жилого помещения.
• Справка БТИ (бюро технической инвентаризации), с технической характеристикой жилого помещения.
• Справка из ЖЭУ (ЖСК), выписка из домовой книги (домовая книга), содержащая сведения о лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением.
• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если жилое помещение находится в совместной собственности.
• Если объект сделки находится в общей долевой собственности необходимо предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли и согласия на регистрацию права.¹⁹

Приобретающая сторона представляет нотариально удостовереннное согласие супруга на приобретение жилого помещения.

Доверенные лица сторон сделки предоставляют  документы, подтверждающие их полномочия и документы, удостоверяющие личность.

На основании заявления и  представленных документов, помощник регистратора устанавливает размер платы за государственную регистрацию. Затем он составляет опись документов, полученных им на государственную регистрацию, с указанием даты получения, которая подписывается заявителем и помощником. Опись должна быть составлена в двух экземплярах, один из которых выдается заявителю. Копия включается в дело.

В тот же день по описи и под  роспись в книге учета входящих документов дело передается государственному регистратору прав, который непосредственно  занимается государственной регистрацией. Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения включает в себя:

• правовую экспертизу документов, а также проверку законности сделки;
• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при отсутствии оснований для приоставления или отказа в государственной регистрации прав;
• удостоверение проведенной государственной регистрации путем совершения специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдачи Свидетельств о произведенной государственной регистрации прав.