Правовое регулирование и особенности договора купли – продажи недвижимости

 

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Всероссийская академия внешней торговли

Министерства экономического развития Российской Федерации»

Дальневосточный филиал

 

 

 

    Кафедра  частного права

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

Гражданское право

«Правовое регулирование и особенности договора купли – продажи недвижимости»

 

по специальности 030501 «Юриспруденция» (для специалистов)

по направлению 030900 (для бакалавров)

 

 

 

 

Студентки группы _______________ курса          _______________________________                  

                                                                                                         (фамилия и инициалы)

Научный руководитель                                         _______________________________                     (уч. степень, должность или учёное звание)                              (фамилия и инициалы)

 

 

Дата сдачи:  __________________

Дата рецензирования: _________

Дата защиты:  ________________

Оценка:   _____________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Петропавловск-Камчатский

2014

Содержание

 

Введение		3
Глава 1.	Понятие договора продажи недвижимости	6
	1.1. Общая характеристика (предмет, форма)	6
	1.2. Порядок заключения	14
Глава 2.	Содержание договора купли-продажи недвижимости	20
	2.1. Существенные условия	20
	2.2.  Исполнение и прекращение договора  купли-продажи недвижимости	24
Заключение		29
Список использованных источников		31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Договор о передачи имущества, к каковым относится договор купли-продажи, является одним из основных видов договоров. Договор купли-продажи имеет ряд разновидностей. В основе деления договора купли-продажи лежит предмет договора. В курсовой работе нами рассматривается договор купли-продажи, предметом которого является недвижимость.

Недвижимость как объект гражданского права имеет ряд особенностей правового регулирования. Также и договор купли-продажи недвижимости, в силу предмета договора  имеет ряд особенностей правового регулирования.

Актуальность темы работы составляет то обстоятельства, что в работе рассматриваются отличия в заключении, исполнении договора купли-продажи недвижимости, от общих норм гражданского законодательства в области регулирования заключения и исполнения договора купли-продажи. Объектом рассмотрения в работе выступает совокупность общественных отношений возникающих при заключении, исполнении, расторжении договора купли-продажи недвижимости. Предметом рассмотрения в работе являются нормы Гражданского кодекса РФ и иных нормативно-правовых актов определяющих содержание договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, предметом рассмотрения в работе является судебная практика по вопросам применения норм о договоре купли-продажи недвижимости.

Цель работы является определение основных особенностей договора купли-продажи недвижимости.

Цель работы ставит перед нами следующие задачи:

- изучить нормативно-правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости;

- изучить учебную и специальную  литературу, в которой исследуются  проблемные вопросы договора  купли-продажи недвижимости;

- исследовать развитие договора  купли-продажи в отечественной  цивилистике;

- раскрыть содержание договора  купли-продажи недвижимости, порядок его заключения;

- сформировать общие выводы  по теме курсовой работы.

Для выполнения поставленных целей и задач в работе используются следующие источники:

- нормативно-правовую основу работы  составляет Гражданский кодекс  РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- практическую основу работы  составляют судебные решение  высших судебных инстанций;

- теоретическую основу работы  составляют учебники по курсу «Гражданское право», монографии, статьи в периодических изданиях.

Дадим краткую характеристику теоретическим источникам, использованным при написании курсовой работы:

- статья Брагинского М.И. «Договор  продажи недвижимости». В статье  раскрыто понятие рассматриваемого в курсовой работе договора;

-  статья Бурмистрова Е.А. «Сделки  с недвижимым имуществом нежилого  назначения и их государственная  регистрация». В статье раскрываются  вопросы регистрации договора  купли-продажи недвижимости;

- статья Витрянского В.В. «Договор купли продажи недвижимости». В статье раскрыто содержание договора купли-продажи недвижимости;

- статья  Скловского К.А. «Договор  купли-продажи: Вещный эффект», в  которой  автор раскрывает вопросы  исполнения договора купли-продажи  недвижимости.

Работа имеет следующее структурное изложение: введение, основная часть и заключение.

Введение определяет  актуальность темы работы, объект и предмет курсового исследования, ставит цели и задачи. Основная часть работы состоит из двух глав, в которых рассмотрены следующие вопросы: понятие договора купли – продажи недвижимости, особенности его оформления и исполнения.

Методологическую основу работы составляют общенаучные и частнонаучные методы исследования: формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный и другие методы, широко применяемые в гуманитарных науках.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие договора продажи недвижимости

 

1.1. Общая характеристика (предмет, форма)

 

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ)1.

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи2. В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество обладает  особой имущественной и социальной  ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество неразрывно  связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе  является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными  вещами, что существенным образом  влияет на порядок и способы  определения их стоимости, а также  условий оборота;

- недвижимые вещи являются непотребляемыми  вещами, которые не могут быть  утрачены в процессе нормального  хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей3.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ4 (далее по тексту ЖК РФ) регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ). В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества. Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

Существенными особенностями обладает и отчуждение таких специфических объектов недвижимости, как предприятия и имущественного комплекса.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору5.

Поэтому предметом договора купли – продажи недвижимости является недвижимость. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:

- земельный участок;

- здание, сооружение;

- жилое помещение;

- нежилое помещение;

- объекты незавершенного строительства;

- прочие объекты, неразрывно связанные  с землей (ж/д пути, линии электропередач  и т.п.).

Как уже указывалось, в договоре должны быть указаны сведения о предмете. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным6.

В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество7. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности8.

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»9.

Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.