Правовое регулирование и особенности договора купли – продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.

В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Это обусловлено тем, что, во-первых, в соответствии со ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость10 договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации. Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате11).

Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи12. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация права собственности на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество13.

Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, в связи с обращением взыскания на имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным14.

В соответствии с ч. 8 ст. 2  Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»15 частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Указанная норма была изменена вскоре после вступления в силу. Первоначальной ее редакцией, которая действовала только два дня (2 и 3 марта 2013 г.), предусматривалось, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. после 1 марта 2013 г.).

Еще до вступления в силу данной нормы ее возможные последствия, в частности последствия отмены регистрации аренды недвижимости, вызывали существенные сомнения у предпринимательского и юридического сообщества.

Это повлекло принятие Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ. Согласно указанному Закону (ст. 3) из ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Итак, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Стороны не вправе не только сами изменить его своим усмотрением, но и сделать это в судебном порядке. В том случае, если у заинтересованного лица имеется основание для государственной регистрации перехода права на недвижимость, это лицо должно обращаться не в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а в федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации.

1.2. Порядок заключения

Порядок заключения договора купли- продажи недвижимости не имеет каких – либо исключений, и на него распространяются общие правила установленные главой 38 ГК РФ.

Общее и генеральное правило заключения договора: для заключения договора необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям такого договора в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ).

Один из важнейших в этом смысле вопросов о заключении договора - это вопрос о его существенных условиях. Ведь без их согласования договор не будет считаться заключенным, а права и обязанности из такого договора не возникнут. Данный аспект заключения договоров тесно связан с таким важным признаком обязательств, как их определенность. Обязательственное правоотношение всегда должно быть предельно конкретным, так как основано на обязывании действовать должника. И то, как именно должник обязан действовать, из содержания обязательства должно быть понятно. В отношении обязательств, возникающих из закона, сами нормы закона и призваны четко конкретизировать предмет обязательства. Однако в отношении договоров у законодателя нет возможности иначе обеспечить соблюдение требования о конкретизации содержания будущего обязательственного отношения, кроме как напрямую поставив в зависимость от этого возникновение самого договорного отношения. С этой целью введена категория обязательного согласования сторонами существенных условий - минимально необходимых положений, позволяющих определить, что именно имеется в виду в каждом отдельно взятом соглашении.

К существенным условиям, в силу ст. 432 ГК РФ, относятся:

- условия о предмете договора;

- условия, которые названы в  законе или иных правовых актах  как существенные или необходимые  для договоров данного вида;

- условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ГК РФ (п. 2 ст. 432) предполагает наличие двух стадий, через которые проходит процесс заключения договора:

- направление оферты одной стороной и

- акцепт оферты другой стороной договора.

По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником.

Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости.

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения16.

Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон об унитарных предприятиях)17, недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов. Субъекты, имеющие дело с унитарными предприятиями, при отчуждении последними недвижимого имущества остаются в неясном положении, поскольку над ними всегда будет висеть гипотетическая возможность оспаривания сделок, в результате которых было отчуждено имущество, принадлежащее унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Причем покупатели лишены возможности оценить вероятность оспаривания этой сделки. Конечно, это влияет на стабильность гражданского оборота, а в конечном итоге, на стабильность гражданского правопорядка. С учетом того обстоятельства, что стабильность гражданского оборота является фундаментальной целью, на обеспечение которой направлено гражданское право, можно сделать вывод о необходимости пересмотра указанной нормы.

В то же время правомерное отчуждение недвижимого имущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).

В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.

В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.

Так, например, ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к областному управлению Министерства РФ по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между ОАО (продавцом) и Госналогинспекцией (покупателем) договора купли-продажи нежилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ указал на то, что предметом купли-продажи по договору выступает служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности. Это помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ, средства которого использовались в том числе для развития социальной инфраструктуры и материально-технической базы государственной налоговой службы. Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не исключена возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление. До заключения оспариваемой сделки территориальное агентство Госкомимущества России своим распоряжением разрешило налоговой инспекции приобрести это помещение с условием его последующего закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления. При таких обстоятельствах выводы о том, что совершенная сделка по приобретению налоговой инспекцией служебного помещения является ничтожной ввиду ее несоответствия законодательству, несостоятельны18.