Правовой режим земель жилой и общественной застройки

Лекция 9.

ТЕМА: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ жилой и общественной застройки.

Вопросы:

1. Определение и состав земель жилой и общественной застройки.
2. Правовое обеспечение использования земель жилищной и общественной застройки.
3. Правовое регулирование использования земельных участков для индивидуального жилищного, хозяйственного и гаражного строительства.
4. Особенности использования земельных участков, занятых государственным и коммунальным жилищным фондом

1. Определение и состав земель жилой и общественной застройки 

Данная категория земель, содержится в главе 6 ЗК Украины, где согласно ст. 38 установлено, что к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений и других объектов общего обслуживания.

Земли жилой и общественной застройки  используются как пространственно-территориальный  базис для размещения жилых и  общественных объектов. При этом земельный  кодекс не выделяет приоритетность жилищного строительства или общественной застройки по использованию земельных площадей. Важно то, что указанные земли находятся в пределах населенных пунктов, а их использование осуществляется главным образом для целей жилищного строительства и общественной застройки.

Административный порядок определения  границ городов, поселков и сел, который  осуществляется путем обозначения  их черты, т.е. установление внешней  границы, отделяющей их земли от других категорий земель, в целом не претерпел  существенных изменений. Сложнее обстоит дело с разграничением земельных участков в середине границ населенных пунктов, которые используются не только для жилой и общественной застройки, но и для удовлетворения других индивидуальных и публичных потребностей населения. Они используются с целью выделения рекреационных территорий для обеспечения массового отдыха населения, развития социально-культурной инфраструктуры для его обслуживания, сведения коммунально-транспортных объектов и проведение других коммуникаций, осуществления производственно-хозяйственной деятельности и т.п.

В результате многопланового использования  земельных ресурсов населенных пунктов  происходит «сочетание» правовых режимов  использования различных категорий  земель, расположенных в их границах.  На правовой режим использования земель жилищной и общественной застройки определенное влияние оказывает планирование размещения объектов индивидуального и общественного жилищного фонда и застройка земельных площадей с выделением усадебных участков и осуществление приусадебного строительства.

Согласно ст. 121 Земельного кодекса, приусадебные земельные участки  в городах, поселках и селах могут  передаваться в установленных размерах только гражданам, и только для целей  строительства и обслуживания жилого дома, возведение хозяйственных построек и других сооружений. Такая застройка в основном характерна для сельского и поселкового местности при возведении жилых домов и хозяйственных построек на землях частной собственности. В свою очередь приусадебное расположение объектов жилой застройки имеет место при размещении многоквартирных жилых домов, как правило, в городах. Они располагаются на землях жилой и общественной застройки государственной и коммунальной собственности, которые предоставлены в постоянное пользование предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности.

В составе жилой и общественной застройки в пределах населенных пунктов особое место занимают земли, занятые другими объектами общего пользования. К ним относятся  улицы, переулки, проезды, дороги, площади, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания отходов и т.д.

ЗК Украины относит такие земли в пределах населенных пунктов к землям коммунальной собственности, не допуская их передачу в частную собственность. Это не исключает права собственности государства на такие объекты, например, здания и сооружения спортивных комплексов, учебных заведений, органов государственной власти, а потому и права государственной собственности на соответствующие земельные участки в пределах населенных пунктов.

В состав земель жилищной и общественной застройки относятся не только земельные  участки, занятые жилыми и общественными  зданиями и объектами общего пользования, но и земли под коммунально-бытовыми и социально-культурными объектами и сооружениями. Они могут находиться в запасе и составлять резерв земельных площадей для осуществления строительства и благоустройства, сохраняя свой статус земель жилой и общественной застройки.

Таким образом, земли жилой и  общественной застройки не однородны по своему составу. В пределах населенного пункта они в комплексе образуют так называемые селитебные земли, включающие земельные участки, занятые жилыми зданиями и общественными постройками, улично-дорожными и транспортно-коммуникационными сетями, а также земли общего пользования. Их неоднородность отражается на правовом статусе земель городов, поселков и сел, формирует комплексный правовой режим использования земель жилищной и общественной застройки.

2. Правовое обеспечение использования земель жилищной и общественной застройки.

Использование земель жилищной и общественной застройки, согласно ст. 39 ЗК Украины, осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта и другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки. Однако требования к указанным документам по осуществлению использования земель жилищной и общественной застройки предусмотрены не в ЗК Украины, а в ЗУ «Об основах градостроительства» от 16 ноября 1992 года и «О Генеральной схеме планирования территории Украины» от 7 февраля 2002 года.

Согласно ст. 17 ЗУ «Об основах градостроительства», градостроительная документация представляет собой утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и другое использование территорий.

Согласно требованиям ЗУ Украины «О Генеральной схеме планирования территории Украины», основным градостроительным документом, на основании которого осуществляется использование земель жилой и общественной застройки, является генеральный план населенного пункта. На его основании определяются границы городов, поселков и сел, как условная замкнутая линия на поверхности земли, отделяющие их территории от других территорий. Им предусматриваются соотношение застроенных и незастроенных частей городских и сельских поселений. Поэтому генеральный план населенного пункта представляет собой единый градостроительный документ, а для его разработки, согласования, рассмотрения и утверждения предусмотрена специальная процедура. В генеральном плане населенного пункта определяются основные направления использования земельных площадей для жилищного строительства и общественной застройки, развития инженерной и транспортной сети, осуществление зеленого строительства и благоустройства, размещения коммунальных, социальных и других объектов селитебной инфраструктуры, сохранение ландшафтно-рекреационных зон и историко- культурного наследия городов, поселков и сел. В нем предусматриваются потребности в земельных площадях, допустимые и перспективные виды строительства, очередность то приоритетность застройки территорий, а также перспективы развития населенного пункта и потребности в земельных площадях для расширения его границ.

  С целью разграничения земельных площадей и обеспечение рационального размещения объектов нового строительства на землях жилой и общественной застройки в городах, органами местного самоуправления разрабатывается проект распределения территории между его отдельными микрорайонами и кварталами. В проекте распределения территории указываются пределы частей города, определяются площади и конфигурации земельных участков, запланированных для застройки, отражаются земли общего пользования для существующей застройки и под, запланированную для строительства, выделяются резервные земельные участки для будущего жилищного строительства и общественной застройки и т.п.

3. Правовое регулирование использования земельных участков для индивидуального жилищного, хозяйственного и гаражного строительства

Право на жилье является одним из основных конституционных прав граждан  Украины. Согласно ст. 47 Конституции, государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Одной из важных гарантий реализации этого конституционного права граждан является передача или предоставление им земельных участков для указанной цели.

На основании ст. 40 ЗК Украины, гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства в пределах норм, определенных земельным законом.

Указанная норма предусматривает ряд условий для передачи или предоставления таких земельных участков.

Во-первых, субъектами-собственниками таких земельных участков могут быть только граждане.

Во-вторых, они могут передаваться или предоставляться по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

В-третьих, земельные участки передаются или предоставляются для целей строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства.

В-четвертых, их передача или предоставление осуществляется в пределах установленных норм.

Здесь граждане выступают индивидуальными  застройщиками переданных или предоставленных  им земельных участков. Приоритетным для их застройки является возведение индивидуального жилого дома. Одновременно земельные участки могут использоваться ими для постройки хозяйственных построек, например, сараев, магазинов, навесов и т.п.

Такие здания и сооружения предназначены  для обслуживания жилого дома, является подсобными относительно жилого дома и не могут рассматриваться как самостоятельные объекты индивидуального строительства с предоставлением обособленных земельных участков. Таким образом, жилой дом, хозяйственные постройки и вспомогательные сооружения в комплексе образуют единое домостроительство или домовладения. Иначе обстоит дело с индивидуальным гаражным строительством, осуществляется гражданами. В случае строительства гаража рядом с хозяйственными постройками в пределах единого проекта застройки земельного участка, выделенного для домостроения, его обслуживающее назначения ни чем не отличается от других подсобных зданий и сооружений.  Однако индивидуальное гаражное строительство может осуществляться гражданином на специально предоставленном для этой цели земельном участке. В таком случае земельный участок является самостоятельным объектом права собственности или права пользования, а индивидуальный гараж – самостоятельным объектом строительства.

Органы исполнительной власти и местного самоуправления наделены компетенцией о принятии решений относительно их передачи или предоставления позволяет говорить о том, что эти земельные участки находятся в государственной или коммунальной собственности. Принятие органами решения о передаче в собственность или предоставление в пользование предшествует обращения граждан с соответствующими заявлениями, подлежащих рассмотрению и удовлетворению в законом установленном порядке.

Однако, для приобретения гражданами соответствующих прав на земельный участок не достаточно принятия только решение уполномоченных на то органами. Решение органов является лишь основанием для передачи или предоставления земельных участков гражданам для указанных целей. Реализация таких решений требует следующих юридически значимых действий, вплоть до выделения земельного участка в натуре, определение его границ на местности, выдачи соответствующих правоустанавливающих документов и государственной регистрации земельного участка.

После передачи гражданам земельных  участков в собственность для указанных целей они приобретают статус объектов права частной собственности. Итак, индивидуальное строительство на землях жилой и общественной застройки осуществляется на земельных участках, принадлежащих на праве частной собственности. Кроме этого, в данном случае имеет место усадебное строительство, а земельный участок приобретает приусадебный режим использования.

Кроме того, граждане могут приобрести земельные участки в собственность для указанных целей путем приватизации земельных участков, находящихся в пользовании, получения их в результате приватизации государственных или коммунальных сельскохозяйственных предприятий или передачи им новых участков в пределах установленных норм бесплатной приватизации земли и по другим основаниям, предусмотренным законом.  Например, нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам предусмотрены в ст. 121 Земельного кодекса, согласно которой, в частности составляют: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га.

Для осуществления строительства  жилого дома и хозяйственных зданий граждане могут приобрести земельные  участки в собственность свыше  нормы их безвозмездной передачи по гражданско-правовым сделкам. Такие гражданско-правовые основания приобретения земли предусмотрены в главах 20 и 21 ЗК Украины.

К ним относится договор купли-продажи, в т.ч. на земельных торгах на основании  конкурсной продажи и в порядке  аукциона, договора мены и дарения, наследования по закону или завещанию, а также иные гражданско-правовые основания, например, договор пожизненного содержания.