Правовой режим земель жилой и общественной застройки

4. Особенности использования земельных участков, занятых государственным и коммунальным жилищным фондом

Согласно ст. 42 ЗК Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.

Государственные организации и  коммунальные предприятия как юридические  лица, осуществляя управление многоквартирными домами, одновременно пользуются земельными участками, занятыми такими домами.  Они осуществляют планирование их использования, застройку, благоустройство, охрану от негативных воздействий природного и техногенного характера и т.д. Условия и порядок предоставления земельных участков для застройки многоквартирными домами предусмотрено земельным законодательством. А сама застройка, то есть размещение жилых и общественных зданий, а также ведения строительства и благоустройства, регулируется градостроительным законодательством. Размеры таких участков определяются утвержденной градостроительной документацией, проектом застройки территории и проектом строительства каждого объекта или строительного комплекса.

Однако наибольший юридический интерес вызывает придомовая территория многоквартирного, что урегулировано в ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29 ноября 2001 года. В нем придомовая территория определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома.

Несмотря на то, что придомовая территория находится в постоянном специальном пользовании государственной организации или коммунального предприятия, жители таких домов осуществляют общее землепользования придомовой территории. В данном случае специальное землепользования юридического лица не исключает, а наоборот, предполагает осуществление общего землепользования физическими лицами.

Одновременно придомовые территории используются предприятиями связи, электросети, газового хозяйства, зеленого строительства и другими учреждениями и организациями. Это также не противоречит праву постоянного землепользования государственных и коммунальных предприятий том, что, во-первых, использование придомовой территории указанными предприятиями осуществляется с согласия или по договорам с землепользователем, а, во-вторых, в этом заключается обслуживающее назначения придомовой территории.

Согласно ч. 2 ст. 42 Земельного кодекса, в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников дома.

Для передачи земельного участка объединению  собственников многоквартирного дома на праве собственности или на условиях арендного землепользования, оно должно приобрести права юридического лица. Для этого необходимо осуществить организационные мероприятия и выполнить предусмотренные требования действующего законодательства.

Согласно, Типового устава объединения (общества) совладельцев многоквартирного дома, на основании которого каждое объединение владельцев квартир приватизированного многоквартирного дома разрабатывает собственный Устав, который утверждается на общем собрании участников объединения.

Таким образом, объединение собственников  жилого дома является уставным к тому же хозяйственным объединениям граждан-совладельцев приватизированных квартир, а его  юридическая личность и правомочия по землевладения и землепользования, предусмотренных в собственном уставе объединения собственников жилого дома. Если им не выполнены требования Порядка государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденного указанным правительственным постановлением, оно не приобретает права юридического лица и согласно ст. ст.ст. 80 и 93 ЗК Украины, не может быть субъектом права собственности или права аренды придомовые земельные участки.