Правовые основы экономики недвижимости

Тема 3 «Правовые основы экономики  недвижимости»

1. Формы и виды права собственности

Гражданское законодательство подразумевают  следующее деление форм собственности.

1. Частная собственность подразделяется  на собственность граждан и  собственность юридических лиц.

2. Государственная собственность  подразделяется на федеральную,  принадлежащую Российской Федерации,  и собственность, принадлежащую  субъектам Федерации: республикам,  краям, областям, городам федерального  значения, автономным областям и  автономным округам.

3. Муниципальная собственность  подразделяется на собственность  городов, поселков и других  муниципальных образований.

Некоторые авторы выделяют такие формы  собственности, как коллективная и  личная, однако Конституция РФ и  ГК РФ такого разделения не производят, а коллективную и личную собственность  относят к частной собственности  юридических и физических лиц.

В связи с отсутствием в Гражданском  кодексе РФ возможной классификации  видов или подвидов права собственности  необходимо определить критерий для  построения такой классификации.

 В зависимости от формы  собственности мы можем выделить  следующие виды:

1) право частной собственности,  которое включает право собственности  граждан и право собственности  юридических лиц. В свою очередь,  право собственности юридических  лиц охватывает собственность  хозяйственных обществ и товариществ;  собственность производственных  и потребительских кооперативов; собственность общественных, религиозных  и других некоммерческих организаций;

2) право государственной собственности,  которое состоит из права федеральной  собственности; право собственности  субъектов Федерации; собственность  республики; собственность автономного  округа;

3) право муниципальной собственности,  которое включает право собственности  города и право собственности  прочих муниципальных образований.

 По критерию количества владельцев  право собственности подразделяется  на:

1) право собственности, принадлежащее  одному лицу;

2) право собственности, принадлежащее  двум или более лицам, включая  долевую собственность и совместную  собственность. При этом общая  долевая собственность может  принадлежать нескольким лицам  независимо от того, какую форму  собственности каждый из них представляет. Общая совместная собственность возможна только между гражданами.

 В зависимости от вида  имущества право собственности  можно раздеть на:

1) право собственности на движимое  имущество;

2) право собственности на недвижимое  имущество.

2.Субъекты и объекты права собственности

Действующее законодательство (ГК РФ) исходит из того, что все имущество  в Российской Федерации может  находиться в частной, государственной  и муниципальной собственности.

 Субъектами права собственности,  согласно ст.212 ГК РФ, являются:

1) Российская Федерация и ее  субъекты в отношении государственной  собственности; 

2) муниципальные образования в  отношении муниципальной собственности; 

3) граждане и юридические лица  в отношении частной собственности. 

 Гражданское законодательство  основывается на признании равенства  всех собственников (ст.1 ГК РФ) и защищает права всех собственников  равным образом (ст.212 ГК РФ).

Субъектом права частной собственности  выступают граждане и юридические  лица. Статья 213 ГК РФ прямо предусматривает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам, а количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, могут быть ограничены только на основании закона.

Субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация в целом и каждый субъект Российской Федерации, полный перечень которых содержится в Конституции РФ. Указанные субъекты права собственности осуществляют свои права в отношении принадлежащего им имущества и не отвечают по обязательствам друг друга. Права собственника от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации осуществляют, в соответствии со ст.125 ГК РФ, органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В соответствии с действующим законодательством РФ права собственника в отношении федерального государственного имущества осуществляют правительство РФ, а также специально созданные органы, например Министерство имущественных отношений РФ.

 Круг объектов права государственной  собственности не ограничен, поскольку  в собственности государства  может находиться любое имущество.  Согласно п.2 ст.214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Некоторое имущество является объектом исключительно государственной собственности и может принадлежать только Российской Федерации.

 Имущество, находящееся в  государственной собственности,  закрепляется за государственными  предприятиями и учреждениями  во владение, пользование и распоряжение  в соответствии с действующим  законодательством. Государственные  предприятия и учреждения приобретают  на переданную им государственную  собственность право хозяйственного  ведения и право оперативного  управления, соответственно, и самостоятельно  используют переданное им имущество  в рамках предоставленных вещных  прав.

3.Право собственности на недвижимость.

 Правом собственности является  право лица на имущество (движимое  или недвижимое), которое оно осуществляет  по своей воле (при этом следуя  букве закона), независимо от воли  других лиц.

         Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

 На содержание права собственности  не влияют место жительства  собственника и местонахождение  недвижимого имущества.

 Все субъекты права собственности  равны перед законом.

 Собственник владеет и распоряжается  своей недвижимостью по своему  собственному усмотрению.

 Собственник имеет право  совершать в отношении своего  имущества любые действия, не  противоречащие закону, соблюдая  при этом нравственные устои  общества.

 Все собственники недвижимости  имеют абсолютно равные права.

 Каждый из субъектов гражданских  отношений (в данном случае  – физические лица) имеет право  собственности на жилище.

 Жилище – это жилой дом,  квартира или любое другое  помещение, пригодное для постоянного  проживания.

Также объектом права собственности  является квартира. Квартира – это  изолированное помещение в жилом  доме, предназначенное для постоянного  в нем проживания.

 Всем собственникам квартир  в многоквартирном доме принадлежат  на праве совместной собственности  помещения общего пользования,  а также коммуникации и места их расположения, обеспечивающие потребности всех собственников квартир, а также владельцев нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

 Собственник может использовать  свою недвижимость для осуществления  предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону.

 Право собственности является  нерушимым. Никто не может быть  лишен этого права. Лицо может  быть лишено права собственности  лишь в случаях, установленных  законом..

 Приватизация осуществляется  в порядке, установленном законом.

 Право собственности на объект  недвижимости прекращается в  случае:

1. Отчуждения собственником своего  имущества.

2. Отказа собственника от права  собственности.

3. Прекращения права собственности  на имущество, которое по закону  не может принадлежать этому  лицу.

4. Уничтожение недвижимого имущества.

5. Выкупа недвижимого имущества  с целью общественной необходимости,  то есть с выкупом земельного  участка, на котором оно размещено.

6. Обращения взыскания на недвижимое  имущество по обязательствам  собственника.

7. Конфискации.

8. Прекращения юридического лица  или смерти собственника.

 Право собственности может  быть прекращено в других случаях,  установленных законом.

4. Вещные и обязательные права  на недвижимость.

Вещное право - это право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Признаки  вещного права:

1. Право следования: переход права собственности  на имущество к другому лицу  не является основанием для  прекращения других вещных прав  на это имущество. Право следует  за вещью (залог сохраняется  при переходе права на заложенное  имущество к другому лицу)

2. Абсолютный  характер защиты: состоит в том,  что вещные права лица не являющегося собственником защищаются от нарушения любым лицом в порядке предусмотренном ГК.

К ограниченным вещным правам по использованию  чужих земельных участков относятся:

принадлежащее гражданам право  пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);

право постоянного (бессрочного) пользования  землей, субъектом которого могут  быть как граждане, гак и юридические  лица;

сервитута (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания, и сооружения. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Система обязательственного права

   Обязательство – это  относительное правоотношение, опосредующее  перемещение материальных благ  и иных результатов деятельности  субъектов, в котором одно лицо (должник) обязано совершить по требованию другого лица (кредитора) определенные действия или в силу закона воздержаться от их совершения, а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.

Как совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих имущественный оборот, обязательственное  право составляет определенную систему  гражданско-правовых институтов, отражающую как общие категории, служащие гражданско-правовому  оформлению всякого товарообмена, так  и его различные, конкретные гражданско-правовые формы. Соответственно этому оно  подразделяется на Общую и Особенную  часть

Общая часть  обязательственного права складывается из общих для всех обязательств положений, охватывающих понятие и виды обязательств, основания их возникновения, способы  исполнения и прекращения. В силу особой важности договора как главного, наиболее распространенного основания  возникновения обязательственных  отношений сюда же включаются и общие  положения о договоре (его понятие  и виды, порядок заключения, изменения  и расторжения и т. п.)

Особенная часть  обязательственного права состоит  из институтов, охватывающих нормы  об отдельных однотипных разновидностях группах обязательств. К ним относятся:

1. обязательства  по передаче имущества в собственность  или в иное вещное право:  купля-продажа во всех ее разновидностях (розничная купля-продажа, купля-продажа  недвижимости, поставка, контрактация, снабжение энергоресурсами через  присоединенную сеть), а также  мена, дарение и рента;

2. обязательства  по передаче имущества в пользование:  аренда (имущественный наем), лизинг (финансовая аренда) и ссуда (безвозмездное  пользование имуществом), а также  наем жилых помещений во всех  его разновидностях;

3. обязательства  по производству работ: подряд  и строительный подряд, а также  подряд на выполнение проектных  и изыскательских работ;

4. обязательства  по использованию исключительных  прав и ноу-хау (объектов "интеллектуальной" и "промышленной собственности"): выполнение научно-исследовательских,  опытно-конструкторских и технологических  работ, а также обязательства,  возникающие на основе лицензионных  договоров об использовании изобретений  и других объектов "промышленной  собственности", договоров о передаче "ноу-хау", авторских договоров  и договоров коммерческой концессии  (франчайзинга);

5. обязательства  по оказанию услуг: возмездное  оказание консультационных, информационных, обучающих и иных специальных  услуг, перевозка и транспортная  экспедиция, хранение, юридические  услуги (поручение, комиссия и  агентские отношения) и доверительное  управление имуществом, а также  различные финансовые услуги (страхование,  заем и кредит, финансирование  под уступку денежного требования (факторинг), банковские услуги по  принятию вклада, открытию и ведению  банковских счетов и осуществлению  безналичных расчетов);