Правовые основы экономики недвижимости

6. обязательства  из многосторонних сделок: простое  товарищество (совместная деятельность) и обязательства, возникающие  на основе учредительного договора  о создании юридического лица;

7. обязательства  из односторонних действий: действия  в чужом интересе без поручения,  публичное обещание награды и  публичный конкурс1;

8. внедоговорные  (правоохранительные) обязательства,  возникающие в связи с причинением  вреда или с неосновательным  обогащением.

  Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Залог - это  способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право  в случае неисполнения должником  обеспеченного залогом обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Отношения по залогу урегулированы  ГК РФ, ФЗ "О Залоге" ,ФЗ "Об ипотеке (Залог недвижимости)"

Стороны:

- Залогодатель - лицо, предоставившее имущество  в залог (это может, быть  как сам должник, так и третье  лицо);

- Залогодержатель  - лицо, получившее имущество в  залог (кредитор по основному  обязательству).

Основания возникновения:

- в силу  договора;

- на основании  закона при наступлении указанных  в нем оснований.

Форма договора: обязательная письменная форма; обязательное нотариальное удостоверение договора о залоге движимого имущества  или право на имущество в обеспечение  обязательств по нотариально удостоверенному  договору; обязательная государственная  регистрация договора об ипотеке  и договора о залоге имущества, подлежащего  государственной регистрации.

Содержание  договора: условие о предмете договора и его оценке; существо, размер и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом; указание на то, у какой  стороны находится заложенное имущество.

Предмет залога:

1. Вещи (в  том числе недвижимые), за исключением  изъятых из оборота; если иное  не предусмотрено договором, они  остаются у залогодателя, кроме  недвижимости и товаров в обороте,  которые не передаются залогодержателю.  Ипотека земельного участка не  распространяется на находящуюся на нем недвижимость;

2. Имущественные  права: за исключением прав, неразрывно  связанных с личностью кредитора,  и иных прав, уступка которых  запрещена законом, при залоге  имущественного права, удостоверенного  ценной бумагой, она передаётся  залогодержателю либо в депозит  нотариуса, если договором не  предусмотрено иное.

Закон допускает  перезалог уже заложенного имущества. Если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе: пользоваться предметом  залога; распоряжаться предметом  залога с разрешения залогодержателя.

Обязанности лица, у которого находится предмет  залога (залогодателя или залогодержателя), по обеспечению сохранности предмета залога:

- страховать  за счет залогодателя заложенное  имущество;

- принимать  меры, необходимые для обеспечения  сохранности заложенного имущества,  в том числе для защиты его  от посягательств и требований  со стороны 3-х лиц;

- немедленно  уведомлять другую сторону о  возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  имущества.

Особые виды залога:

- ипотека  - залог недвижимости;

- залог вещей  в ломбарде;

- залог товаров  в обороте.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения должником  обеспеченного залогом обязательства.

Залог прекращается:

- с прекращением  обеспеченного залогом обязательства;

- при продаже  с публичных торгов заложенного  имущества, а так же в случае, когда его реализация оказалась  невозможной; 

- по требованию  залогодателя при наличии угрозы  утраты или повреждения заложенного  имущества;

- в случае  гибели заложенной вещи или  прекращения заложенного права,  если залогодатель не воспользовался  правом восстановления предмета  залога или правом на его  замену.