Прекращение договора социального найма жилого помещения

Одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору найма жилого помещения является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Но, несмотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. «Прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия», - отмечает Ю.К. Толстой. То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора.

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия «расторжение» договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.

Полагаем, что прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое, понятие по отношению к расторжению договора найма. Прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть гражданина).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, - понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения.

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма, как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя.

Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению.

Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставка твердого топлива при наличии печного отопления). Невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за 6 месяцев подряд или за отдельные 6 месяцев.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. Следующим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя, временные жильцы, поднаниматели. Данные действия должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органом государственной жилищной инспекции, постановлением о применении мер административной ответственности.

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23 часов до 7 часов должна соблюдаться полная тишина.

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов соседей; 2) невозможность в связи с этим проживание в одном жилом помещении.

В доказывании данных обстоятельств заинтересованы, прежде всего, соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц при рассмотрении спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, является исчерпывающим. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в вышеназванных статьях ЖК РФ и ГК РФ.

Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного отсутствия.

Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие от выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иного постоянного места жительства, у него существует намерение вернуться в прежнее жилое помещение.

Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии с правилами ст. 82 ч. 2 ЖК РФ, если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право на пользование жилым помещением со дня выбытия.

Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора найма жилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилым помещением.

Участниками договора найма являются не только два лица - наниматель и наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и другие лица - члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 69 ЖК РФ).

С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 82 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно. Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена его семьи, а договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

Договор найма действует лишь до тех пор, пока существует наниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилым помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием безвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма и субъективные права нанимателя прекращаются.

Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже. Согласно ст. 675 ГК РФ, при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным основаниям и производится в судебном порядке. При расторжении договора социального найма в судебном порядке в решении суда должен быть отражен вопрос о выселении и условиях, указанных в ст. 84 ЖК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении. Неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к его разбирательству.

Выселение заключается в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением.

Не допускается выселение граждан в административном порядке.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований более подробно.

Выселение граждан в связи со сносом жилых домов «обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов».

В законе определен порядок предоставления жилого помещения гражданам, выселяемым в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК РФ). Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные помещения по договорам социального найма.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждается Правительством РФ. Снос дома осуществляется в случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; признания жилья непригодным для проживания, а также в других случаях.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания предусмотрено ст. 87 ЖК РФ. Статья 22 ЖК РФ допускает перевод жилого помещения в нежилое. Однако устанавливаются ограничения на перевод жилого помещения в нежилое, а именно: если доступ переводимому помещению не возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение); если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, несколько комнат в коммунальной квартире); если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод нежилого помещения в жилое недопустим, если такое помещение не отвечает установленным требованиям; отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с передачей его для государственных, муниципальных или общественных нужд.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в ветхом состоянии; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.