Прекращение договора социального найма жилого помещения

Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором происходят расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи - когда при проведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а в постоянное пользование (ст. 88 ЖК РФ).

Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитального ремонта дома, необходимо, прежде всего, различать два случая.

В одном, предусмотренном ст. 82 ЖК РФ, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом, предусмотренном ч. 3 ст. 88 ЖК РФ, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора не сохранен или претерпел значительные изменения.

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено и б) когда размер жилого помещения существенно уменьшится либо его размер настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади. Соответственно различаются и возникающие обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 89 ЖК РФ).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом; б) требовать возврата ему отремонтированного жилища.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

«Главным условием признания помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не существует и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади), так же как и уменьшение его.

Вопрос об увеличении жилого помещения достаточно ясен, поскольку правила ст. 88 ЖК РФ уточняют, что речь идет об образовании излишней жилой площади.

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

2. Порядок прекращения договора социального найма жилого помещения

Закон (ст. 99 ЖК РФ) определяет порядок предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования специализированными жилыми помещениями. К пользованию ими применяются некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные Жилищным кодексом РФ, в том числе и правила, касающиеся расторжения договора найма жилого помещения со всеми предусмотренными в связи с этим последствиями (ч. 2 ст. 101 ЖК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

а) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

б) пенсионеры по старости;

в) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

г) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта (ст. 103 ч. З ЖКРФ).

«Таким образом, в этих случаях пользование служебными помещениями не только выступает как условие выполнения работником своих трудовых обязанностей, но и приобретает характер права на постоянное проживание в жилище, поскольку указанные лица имеют самостоятельное, независимое от трудовых отношений с владельцем дома право пользования жилищем». Но все же жилое помещение продолжает оставаться служебным, поэтому сохраняет силу большинство других правовых ограничений, характерных для пользования этими помещениями.

И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения. В частности, в соответствии со ст. 91 ЖК РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного правоотношения) и допускается только в случаях, специально и исчерпывающе перечисленных в законе (ст. 91 ЖК РФ).

«Соответствующие нормы закона не подлежат распространительному толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой ответственности».

Разрушение жилых помещений - это вид умышленных действий лица, наносящий существенный ущерб жилищному фонду, которые выходят за рамки простого неисполнения возложенных на нанимателя договором найма и правилами пользования жилыми помещениями обязанностей по содержанию помещения в исправном состоянии и производству текущего ремонта.

Так как предусмотренная в ст. 91 ЖК РФ санкция является мерой гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимо наличие всех элементов правонарушения: вред в виде разрушения помещения, причинная связь между поведением лица и вредом, противоправность поведения лица, вина в виде умысла.

Поскольку выселение - вид ответственности, то оно может быть применено лишь в отношении виновного лица, которое способно нести ответственность за свои поступки и признано виновным в совершении противоправных действий. Иначе говоря, выселение допустимо только как мера индивидуальной ответственности. Наниматель не должен отвечать за вину членов семьи и наоборот.

Инициатива в постановке вопроса о выселении может принадлежать наймодателю, иным заинтересованным лицам, например, соседям.

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например, в превращении жилого помещения в подсобное, в места содержания животных, для организации мастерской и т.д.

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель или члены его семьи систематическим нарушением прав и законных интересов соседей делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

Субъектом ответственности здесь является лицо, лишенное родительских прав. Если для выселения вследствие невозможности совместного проживания необходимо установить, что лицо своим поведением в квартире (доме) мешает соседям спокойно пользоваться жилищем, то при выселении родителя, лишенного родительских прав, принимается во внимание общая общественно-моральная оценка личностных качеств (пьянство, алкоголизм, жестокость и т.п.), которые могут отрицательно повлиять на несовершеннолетнего.

Правом на предъявление иска о выселении таких лиц обладают другой родитель (если он не лишен родительских прав), опекун (попечитель), орган опеки и попечительства, а также прокурор.

На практике данная мера применяется редко. Как правило, в случае лишения родителей родительских прав орган опеки и попечительства определяет форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производится по решению суда) и переселяет его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.

Таким образом, были рассмотрены случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые относятся к мерам гражданско-правовой ответственности.

В соответствии со ст.80 ЖК РФ подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения и временные жильцы.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, - не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Данная норма защищает права временных жильцов. Ведь «немедленно», как это звучало в ЖК РСФСР, понимается слишком буквально. Таким жильцам необходимо найти другое жилье, место, куда они могут перевезти свои вещи, решить другие вопросы.

Таковы основания расторжения договора социального найма жилого помещение в судебном порядке, предусмотренные жилищным законодательством.

Таким образом, выше были рассмотрены права наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателей, которые ограничены рядом условий, указанных в законе, а именно вышеперечисленными основаниями, которые допускают расторжение договора и выселение.

Правоохранительная функция приведенного выше общего правила закона состоит в том, что, обязывая наймодателя предоставить гражданину, выселяемому на законных основаниях, другое жилое помещение, государство тем самым гарантирует ему продолжение осуществления принадлежащего ему конституционного права на жилище в стадии пользования конкретным жилым помещением. Чтобы не допустить случаев даже временного оставления выселяемого лица без жилья, установлено правило, по которому гражданам, выселяемым из жилых помещений, другое жилое помещение должно предоставляться одновременно с выселением.