Приватизация жилых помещений в РФ

Бешарян миша юрикович

Введение

Тема курсовой работы «Приватизация жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

Удовлетворение  потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.

И вместо понятия  «частная собственность» использовалось другое, более «политкорректное» и подходящее к идеологии социалистического равенства – «личное имущество». Оно подразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры, личные вещи, иногда – машину и дачу («личное подсобное хозяйство»), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система, – правом на недвижимость.

И речь идет не о земельных наделах, участках леса или водоемах – в советской  системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Все жилье в той или иной форме принадлежало государству.

Переход экономики  на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было «создавать», и с этой целью в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приобрести для себя долю в промышленном предприятии, результаты которой привели к тому, что большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас.

Однако государством был выбран более разумный путь для  передачи жилья в частную собственность  граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, – хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

Приватизация  как способ приобретения права собственности  является одним из важнейших условий  оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом  приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.

Комплекс возникших  к настоящему времени противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Общим условием возникновения и реализации права  на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. ст. 92–98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ – далее ЖК РФ).

К сожалению, из-за множества нарушений в правоприменительной практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех  или иных причин не успевают приватизировать  свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.

В исследовании использовались методы анализа и синтеза, систематизации, обобщения, историко-правовой, сравнительный, конкретно-социологический и статистический методы.

Предметом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений.

Объектом данного исследования – нормы жилищного, гражданского права, регулирующие порядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

Цель исследования обусловлена объектом, предметом  и задачами настоящего исследования и состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную практику по рассматриваемой теме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать им правовую оценку и наметить пути их решения.

Основные задачи исследования:

– изучить особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ;

– рассмотреть порядок приватизации жилых помещений;

– проанализировать защиту прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

 
Цель и принципы приватизации

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных  положений следует, что:

1) к сделкам  по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации;

2) к сделкам  по приватизации ограниченно  применяются принципы автономии  воли и свободы договора, поскольку  орган государственной власти  или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь  в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием  для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие  годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация  является основанием приобретения права  собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане –  наниматели жилых помещений в  домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право  на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда – их безвозмездная передача нанимателям.

К основным принципам  приватизации жилых помещений относятся  следующие:

1) право приватизации  предоставлено только гражданам  Российской Федерации.

Указанное правило  следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. №54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

2) приватизации  подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане могут  приватизировать жилые помещения  только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости  от того, к какой форме собственности  относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий  и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

Л. обратилась в  суд с иском к предприятию, где она работала долгие годы, о  приватизации жилого дома. Решением городского суда иск был удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома не проверил, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильного разрешения заявленных Л. требований, поскольку Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что приватизации подлежат жилые помещения, относящиеся к государственному и муниципальному жилищному фонду. Однако в нарушение требований процессуального законодательства суд в своем решении на конкретные доказательства не сослался, приобщив к материалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем без указания собственника (владельца) дома. Между тем, согласно объяснениям представителя ответчика дом находится на балансе организации, являющейся акционерным обществом.

Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам  занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности  хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

В отношении  жилищного фонда, находящегося в  собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.