Приватизация жилых помещений в РФ

В соответствии с Положением о реорганизации  и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий  агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. №708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в  муниципальную собственность;

б) передача или  продажа гражданам занимаемых ими  помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение  в уставный капитал реорганизуемого  колхоза или совхоза.

Соответственно  если жилищный фонд, ранее принадлежащий  колхозу или совхозу, был передан  в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

До реорганизации  и в момент реорганизации колхозы  и совхозы могли заключать  договоры приватизации жилья. С момента  окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании  коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения  не могут быть приватизированы путем  безвозмездной передачи.

4) возникновение  права на приватизацию должно  следовать из волеизъявления  на приватизацию или отказа  от участия в ней.

Жилые помещения  подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо  учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют  законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

К. предъявил  в суд иск к администрации  г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Оставляя в  силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.

Таким образом, для приватизации жилого помещения  необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. №8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют  несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и  опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

5) бесплатность.

Данный принцип  означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в  целом на территории Российской Федерации  бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 №4199–1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь – за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан.

6) однократность.

Использовать  право на бесплатное приобретение в  собственность жилого помещения  в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации  может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к  и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить  с истцом договор о передаче в  его собственность в порядке  приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения  основных принципов приватизации жилых  помещений, в большинстве случаев, из – за недостаточной изученности  этого вопроса в юридической практике и в литературе.  

Объекты и субъекты приватизации

Приватизация  – возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность  физических и (или) юридических лиц. Объектом приватизации является отчуждаемое в собственность физических или юридических лиц государственное или муниципальное имущество. Приватизации не подлежит имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество). Начальным этапом приватизации является планирование. На этом этапе федеральные органы государственной власти, юридические и физические лица направляют в Минимущество РФ свои предложения о приватизации федерального имущества. Министерство рассматривает поступившие предложения, направляет их в федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики (сферах управления) для подготовки обоснования целесообразности (нецелесообразности) приватизации федерального имущества. После этого составляется прогнозный план (программа) приватизации, который утверждается на заседании Правительства РФ и вносится в Государственную Думу одновременно с проектом федерального бюджета на очередной финансовый год. На основании прогнозного плана (программы) приватизации уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации имущества, в котором должны содержаться основные сведения об имуществе и способе его продажи. Лица, желающие приобрести государственное или муниципальное имущество (претенденты), представляют комплект документов, предусмотренных законодательством о приватизации, и, как правило, вносят задаток. Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента. В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

 
Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

Одними из оснований  для изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения  урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации»,а  также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следует отметить, что указанный  запрет неоднократно был предметом  рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.  Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, признано Конституционным Судом РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов, не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету приватизации:

– во-первых, жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

– во-вторых, жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительно  первой категории жилых помещений  представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова, применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12–15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ). Соотношение части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности.