Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

 

Содержание

 

 

Введение 3

гЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ и правовые последствия САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ 5

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ 13

§1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке 13

§2. Внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку 20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы. Выбор темы курсовой работы обусловлен практической востребованностью вопросов, связанных с самовольным строительством. Современный этап развития социально-экономических отношений характеризуется ростом благосостояния участников гражданского оборота, следствием которого является повышенный интерес к строительству новых объектов недвижимости. В этой связи злободневными являются вопросы, связанные с легализацией самовольно возведенных объектов недвижимости.

Проблема  самовольного строительства затрагивает  практически все сферы жизни  современного общества. Градостроительные  нарушения мешают экономическому развитию государства, несоблюдение строительных норм и правил может привести к  человеческим трагедиям, точечная застройка  свободной территории и параллельный снос, не всегда ветхого и аварийного, а иногда и абсолютно пригодного для проживания жилья, так или иначе, приводят к серьезным социальным конфликтам.

Несовершенство  гражданского, земельного, градостроительного и других отраслей законодательства, регулирующих вопросы, связанные с  выделением земельных участков и  выдачей разрешительных документов на строительство объектов недвижимости, а также бюрократические препоны, практически создают почву для  самовольного строительства.  Не случайно споры, связанные с самовольной  постройкой, занимают довольно значительное место в практике судов общей  и арбитражной юрисдикции и тенденции  к их снижению, к сожалению, не наблюдается.

Степень разработанности темы. Среди отечественных ученых, уделивших особое внимание данной тематике, следует назвать имена Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, Д.И. Белиловского, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.И. Вильнянского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, A.M. Гуляева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, A.B. Копылова, Л.О. Красавчиковой, Е.А. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Д.И. Мейера, К.А. Митюкова, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, И.А. Покровского, Е.Г. Самсоновой, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, М.П. Третьякова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и др. Но все же проблемам самовольного строительства до сих пор уделяется недостаточное внимание в науке. Таким образом, исследование гражданско-правового режима самовольной постройки имеет важное теоретическое и практическое значение.

Цель и задачи исследования.  На основе изучения гражданского законодательства, литературы и судебной практики комплексно исследовать вопросы правового регулирования отношений по поводу самовольной постройки. Для большего понимания проблемы необходимо уточнить понятие и признаки самовольной постройки, а так же рассмотреть правовые последствия самовольного строительства. Изучить признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Для этого проанализировать актуальные проблемы и перспективы правового регулирования института самовольной постройки.

Судебная практика. При написании работы использовалась судебная практика, а именно: Определение КС РФ (1), Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ (1), Постановление Президиума ВАС РФ (1), Постановление ФАС Северо-Кавказского круга (1), Постановление ФАС Западно-Сибирского округа (1), Постановление ФАС Московского округа (1), , Постановление ФАС Уральского округа (1), Постановление Пятого Апелляционного Арбитражного суда (1), Постановление Шестнадцатого Апелляционного суда (1), Постановление Семнадцатого Апелляционного суда (1), решение Арбитражного суда г. Москвы (1).

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вводя правовое регулирование самовольной  постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки:

1. Земельный участок, на котором  была создана постройка, не  был отведен для ее строительства  в установленном законодательством  порядке.

2. На ее создание не была  получена необходимая разрешительная  документация.

3. Самовольное строение было  создано с существенным нарушением  градостроительных и строительных  норм и правил¹.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы  строение приобрело статус самовольного.

Рассмотрим признаки самовольной  постройки подробнее:

1) Постройка создана на земельном  участке, не отведенном для  этих целей. Правовой режим  земель определяется исходя из  их принадлежности к определенной  категории по целевому назначению и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). Эти категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Отвод земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами, т.е. для осуществления строительства недостаточно юридически удостоверенного права на земельный участок, необходимо также, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал определенному целевому назначению, т.е. возможному осуществлению на нем строительства объекта недвижимости. Такой порядок предоставления земельных участков для целей строительства определен ст. 28-32 ЗК РФ и законодательством субъектов Федерации².

Зонирование территории для строительства  регламентируется Градостроительным  кодексом Российской Федерации (далее  – ГрК РФ). Закон вводит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1). Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст. 37.

2) Создание объекта строительства  без получения на это необходимых разрешений. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в Федеральном закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»³ (абз. 7 ст. 2) и ГрК РФ (ст. 51). Их анализ позволяет определить разрешение на строительство как определенный документ компетентных органов исполнительной власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Согласно положениям ст. 2 ГрК РФ и ст. 3 Закона об архитектурной деятельности строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы. Суд, разъясняя порядок применения ст. 222 ГК РФ и ссылаясь на ст. 51 ГрК РФ, отмечают, что законодательство определяет строительство как создание нового объекта, а реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего⁴.

3)  Нарушение градостроительных  норм и правил либо строительных норм и правил. Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц⁵. Очевидно, такой признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил» представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы. Итак, в основе дефиниции самовольной постройки лежит тесная правовая связь с недвижимым имуществом. По своей правовой природе самовольная постройка изначально является недвижимым имуществом с ограниченным правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Следует обратить внимание, что законодательного определения термин «постройка» не имеет. Содержание ч. 1 ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к «постройке» следует отнести жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

Таким образом, самовольная постройка  отнесена к недвижимости. Из положений  ст. 130 ГК РФ следует, что к такому имуществу относится все, что  прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве подтверждения последнего можно привести следующий пример.

В Арбитражный суд Кировской  области обратилось ООО с иском  об обязании ОАО "Ростелеком" снести самовольную постройку - волоконно-оптическую линию связи (ВОЛС), расположенную на принадлежащем истцу земельном участке. В обоснование заявленного требования ООО ссылалось на осуществление прокладки кабеля линии связи по территории земельного участка в отсутствие согласования с его прежним собственником. Ответчик требования не признал, ссылаясь на пункт 3 Постановления Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи", и считал, что физические цепи линейно-кабельных сооружений связи относятся к движимому имуществу, что, по его мнению, полностью исключало возможность применения норм статьи 222 ГК РФ.

Поскольку на территории земельного участка истца размещены исключительно  кабели связи, иные сооружения электросвязи и объекты инфраструктуры, не отвечающие признакам недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что  истцом избран неверный способ защиты права. В удовлетворении требований отказано.⁶

Таким образом, при решении  вопроса о возможности применения ст.222 ГК РФ суду прежде всего необходимо выяснить, является ли объект, служащий предметом спора, недвижимым имуществом.

Современное законодательство не только расширило и закрепило новое  понятие «самовольной постройки», но и регламентировало правовые последствия  самовольного строительства в виде сноса или признания права  собственности на самовольную постройку.

По своей правовой сути, самовольная  постройка представляет собой гражданское  правонарушение, которое состоит  в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как подчеркивает законодатель в п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. По смыслу вышеуказанной нормы в п. 2 ст. 222 ГК РФ установлены правовые последствия самовольной постройки в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Права собственности на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) только при  наличии судебного решения о  признании права собственности  на самовольную постройку⁷. До вынесения судебного решения самовольный застройщик ограничен во владении, пользовании и распоряжении самовольной постройкой, а также в совершении любых сделок с объектом самовольного строительства. В частности, он не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка не может  быть объектом гражданских прав и, следовательно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки  и т.д.). Случаи использования в  качестве предмета того или иного  договора стройматериал, из которого изготовлена  постройка, представляют собой попытку обойти закон и реализовать незаконное строение в гражданском обороте. Сделка с объектом самовольного строительства будет являться ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ)⁸.

Таким образом, как следует из вышесказанного, право собственности на самовольную  постройку не может быть признано за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного  пользования чужим земельным  участком, за исключением получения  таким лицом согласия собственника. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную  постройку в судебном порядке.

Наличие государственной регистрации  права собственности на объект недвижимого  имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта  как самовольной постройки⁹.

Согласно абз.2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Обратим внимание, что принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Неверное толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива. Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными, поскольку такие решения противоречат ст. 35 Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства¹⁰.