Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

Таким образом, самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать  наступления таких последствий  уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная  постройка, либо уполномоченный государственный  орган, осуществляющий градостроительный  и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в  судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное¹¹.Элементами структуры гражданско-правового режима самовольной постройки являются два вида юридических процедур. Во-первых, это юридическая процедура ликвидации самовольной постройки (ее сноса). Во-вторых, процедура введения такой постройки в гражданский оборот, которая включает: юридическую процедуру по отводу земельного участка с соблюдением целевого назначения; юридическую процедуру по надлежащему оформлению разрешительной документации; юридическую процедуру по соблюдению градостроительных и строительных норм и правил; юридическую процедуру по соблюдению прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью; юридическую процедуру государственной регистрации права на самовольную постройку как объект недвижимости.¹²

В заключение первой главы можно делать общий вывод о том, что последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку,  не приобретает на нее право  собственности; 

2) распорядительные сделки с  этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит  сносу лицом, ее осуществившим,  либо за его счет;

4) признание построенного объекта  самовольной постройкой может  являться основанием для привлечения  к административной ответственности  по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию».

Таким образом, понятие «самовольная постройка» в первую очередь рассматривается  как понятие негативное. Обусловлено  это главным образом тем, что  создание постройки при наличии  установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой.

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

§1. ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Обзор научной литературы, законодательства и судебной практики 
показывает явно недостаточную разработанность права на обращение в суд 
по таким социально-значимым категориям дел, каковыми являются споры, связанные с самовольной постройкой. Относительно правовой природы иска, связанного с самовольной постройкой следует считать, что это иски, вытекающие из отношений права собственности.

В силу абз.2 п.3 ст.233 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Суд разъяснил, что признание права  собственности на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ в судебном порядке возможно в исключительных случаях, если лицо по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект¹³.

Для обращения в суд с исковым  заявлением по спору, связанному с самовольной  постройкой необходимо соблюдение требований, предусмотренных гражданским процессуальным законодательством. Прежде всего, следует  решить вопрос о наличии предпосылок (условий) обращения в суд. Перечень этих предпосылок содержится в ст. 134 ГПК РФ.

Истцом по делам о признании  права собственности на самовольную  постройку выступает правообладатель  земельного участка, застройщик, наследник, принявший наследство. Обладание  земельным участком на каком-либо ином праве, например, аренды, лишает возможности  приобрести право собственности  на самовольную постройку. В этом случае постройка подлежит сносу  лицом ее осуществившим. Так, Суд, анализируя положения ст. 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что указанная статья не допускает возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве аренды¹⁴.

Действующая редакция п. 3 ст. 233 ГК РФ, лишившая застройщика возможности  признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г.; ранее у него была возможность  приобрести право собственности  на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким  образом, теперь требовать признания  указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект  иного указанного в данной статье ограниченного вещного права на земельный участок.

Ответчиком должен выступать, как  представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство  и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию¹⁵.

Прокурор вправе обращаться в арбитражный  суд с иском о сносе самовольной  постройки в целях защиты публичных  интересов. Так, прокурор обратился с иском к акционерному обществу о сносе автозаправочной станции с магазином и моечным узлом. В обосновании иска указывалось, что допущенные при строительстве нарушения требований СНИП являются существенными и могут привести к обрушению объектов. Сохранение постройки, по мнению прокуратуры, создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Кстати, основанием для предъявления этого иска явились многочисленные обращения граждан, проживающих по соседству со злополучной автозаправкой¹⁶. В другом случае прокурору отказали в удовлетворении иска к ООО о сносе склада. Постройка была создана ООО на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, и в отсутствие официального письменного согласия на строительство от учреждения и уполномоченного представителя собственника имущества. Суд указал, что прокурор может обращаться с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах, но не вправе предъявлять иск о сносе постройки, созданной с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка¹⁷.

Представляется, что возможность  обращения в суд прокурора  с заявлением о сносе самовольной  постройки ставится в зависимость  от того, какие интересы, публичные  или частно - правовые, защищает прокурор при обращении в суд. Предлагаю в ст. 45 ГПК РФ внести коррективы, предусмотрев участие прокурора в спорах о признании права собственности на самовольную постройку в интересах гражданина, то есть в частно - правовых интересах.

Признание права собственности  на самовольную постройку может  быть рассмотрено и разрешено  только в порядке искового производства. Это подтверждается судебной практикой  вышестоящих судебных инстанций. Ведь в порядке особого производства устанавливается юридический факт владения строением на праве собственности, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

Если лицо имеет в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  земельный участок, на котором осуществлена постройка (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ), суд рассматривает иск о признании права собственности на самовольную постройку. При этом следует учесть, что положение, касающееся приобретения земельных участков, должно соответствовать нормам Земельного кодекса РФ (ст.21 ЗК РФ, п.2 ст.20 ЗК РФ). Следовательно, судья при решении вопроса о подведомственности суду дел о самовольной постройке по основанию абз.2 ч.3 ст.222 ГК РФ должен проверить основания приобретения земельного участка в полном соответствии с нормами гражданского и нормами земельного законодательства.

Судам подведомственны споры, хотя и связанные с самовольной  постройкой, но не основанные на признании  права собственности на нее. Речь, в данном случае, идет о том, что  возведенная самовольная постройка  нарушает права других лиц (например, сособственников). Такие дела суду подведомственны  как основанные на защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).¹⁸

Право собственности на самовольную  постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим  ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого  необходимых мер. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать¹⁹. В случае предъявления иска о признании права собственности на самовольную постройку, истец обязан представить доказательства предпринятых им мер о получении соответствующего разрешения на строительство²⁰. Непредставление доказательства предпринятых им мер о получении соответствующего разрешения на строительство будет служить основанием для оставления искового заявления без движения в силу ч. 1 ст. 136 ГПК РФ, а в дальнейшем – для его возврата в силу ч. 2 ст. 136 ГПК РФ.

Таким образом, если собственник или  иной законный владелец земельного участка  не представил в суд доказательства принятия надлежащих мер к легализации  объекта недвижимости и получения  необходимых разрешительных документов до начала и во время строительства, то исковые требования о признании  права собственности на самовольную  постройку не подлежат удовлетворению. Этот вывод подтверждает и судебная практика²¹.

Однако для владельцев самостроя, при создании которого не были получены разрешения, не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Высшая судебная инстанция одобрила сложившуюся арбитражную практику - заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий. А именно: право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Так, отсутствие разрешения на строительство при наличии права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой.

Рассмотрение дел исследуемой  категории может осуществляться 
районными судами и мировыми судьями (ст.23 ГПК РФ) по месту возведения 
самовольной постройки (ст. 30 ГПК РФ). Проблемы могут возникнуть при 
определении цены иска. Как правило, возведенные объекты самовольного 
строительства будут превышать 50 000 рублей (установленное ограничение 
при рассмотрении дел мировыми судьями). Тем не менее, на момент 
возбуждения гражданского дела следует учитывать стоимость стройматериалов, затраченных на возведение постройки. Если с иском в суд обращается застройщик (истец) о признании права собственности на постройку, ему необходимо представить соответствующие документы, свидетельствующие о стоимости материалов. Аналогичная обязанность возлагается на истцов в заявлениях о сносе самовольного строения.

Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ, суду необходимо установить, соблюдены ли права и законные интересы собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных  участков и иных объектов недвижимости. Наиболее распространенными средствами доказывания подобных фактов являются строительно-техническая экспертиза, а также свидетельские показания.

По мнению судов, по смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличие одного из трех обстоятельств: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных норм и правил²². В другом деле Суд разъяснил, что по смыслу ст. 222 ГК РФ в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца²³.

Суд, разъясняя порядок применения п. 3 ст. 222 ГК РФ, отметил, что «признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке ст. 65 АПК РФ, в т.ч. ему необходимо представить доказательства того, что в создании объекта не участвовали другие лица и при его создании соблюдены требования действующего законодательства»²⁴.

Замечу, что для постановления  законного решения по делам исследуемой  категории суду, как правило, необходимо субсидиарное применение законодательства. Это нормы гражданского, земельного, экологического градостроительного и  законодательства других отраслей права, подзаконные акты, правила, регламенты и т.п.

В заключение отмечу, что на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, а также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, пришел к выводу о том, что вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, подлежит разрешению судом после того, как суд придет к выводу, что при установленных им обстоятельствах отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку²⁵.