Признание права собственности постройки

В данном случае администрация муниципального образования  в силу закона наделена правами собственника в отношении спорного участка.

В силу ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок  подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Ч. 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том  числе путем сноса незаконно  возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

Факт нахождения имущества ответчика на спорном  земельном участке, ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Доказательств возведения на спорном земельном участке в  порядке, установленном действующим  законодательством, объектов недвижимого имущества, нахождения на земельном участке, принадлежащих ответчику, суду не представлено.

В материалах дела отсутствуют  документы о выделении земельного участка под строительство объекта, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Доказательств заключения с  ответчиком иного договора аренды или  приобретения ответчиком иных прав на земельный участок, на котором расположен киоск, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации, обязав ИП Долунц снести киоск.

Можно выделить следующие существенные условия возникновения права собственности на самовольную постройку:

• Наличие соответствующим образом оформленных прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
• Наличие разрешения на строительство, т. е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
• Соблюдение прав и законных интересов других лиц;
• Отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан (данные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля);
• Если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, то право собственности ему передается при условии возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, расходов на ее возведение (ст. 222 ГК РФ);
• Помимо этого, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности;
• Важным фактором для признания судом права собственности на самовольную постройку является принятие истцом мер по легализации незаконного строения (пример Постановления ФАС Центрального округа от 13.12.2012 № А68-9182/2011).

Только при наличии всех перечисленных условий возможно признание права собственности на самовольную постройку. 
Существует два способа легализации самовольной постройки:

• Во внесудебном порядке, т. е. собрать все необходимые документы (разрешение на строительство и другую документацию как на не построенный объект), получить соответствующий акт Госкомиссии и зарегистрировать право собственности. Следует признать, что этот процесс очень трудоемкий и долгий. Также мала вероятность благоприятного исхода для собственника самовольной постройки, хотя бы потому, что объект уже построен. Существенным минусом данного способа легализации является то, что в законодательстве не закреплен четкий перечень документов, которые необходимо представить в органы регистрации для оформления прав собственности на вновь возведенный объект. Так, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 93-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит рамочный характер и гласит, что право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости;
• Признание права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке. Здесь следует выделить два случая:

а) за лицом, осуществившим  самовольную постройку на не принадлежащем  ему земельном участке при  условии, что данный участок будет  в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Например: если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать земельный участок. Порядок предоставления таких участков для строительства определен ст. 30-33 ЗК РФ. При этом земельный участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

В случае, если земельный  участок является частной собственностью физического или юридического лица, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может  быть признано за тем, кто его построил, только после того, как земельный участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.

б) за лицом, в  собственности, пожизненном наследуемом  владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. 
Случай из практики: Решение Новомосковского городского суда Тульской области от 27.09.2010 г.

Из материалов дела: истец (Миронов В. А.) обратился в суд с иском к Миронову А. В. и Мироновой Т. Л. о взыскании расходов, связанных с постройкой нежилого помещения, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования, его сыну Миронову А. В. был предоставлен земельный участок на праве бессрочного (постоянного) пользования для предпринимательской деятельности (под строительство комплекса по торговле строительными материалами). Поскольку денежных средств у его сына Миронова А. В. не было, то на указанном земельном участке, он решил себе построить магазин, чтобы в последствии оформить данный магазин на себя. Между ним и ООО «...» (строительная компания) был заключен договор подряда на строительство нежилого помещения. На основании п. 6 данного договора оплата выполненных работ производилась им же. На основании представленных актов выполненных работ и квитанций к приходно-кассовым ордерам, истцом были оплачены работы по строительству нежилого здания. Кроме этого он производил и другие расходы по строительству данного здания, которые подтверждаются приобщенными к делу товарными чеками, актами, накладными, договорами, квитанциями. Общая сумма расходов на постройку магазина составила (...). Часть указанных денег ему пришлось брать в долг у своих знакомых.

По решению  суда, после расторжения брака, было разделено общее совместное имущество  супругов, Миронову А. В. и Мироновой  Т. Л. было выделено в собственность  по 1/2 доли каждому нежилого здания – магазина промышленных товаров. Апелляционным определением (...) городского суда, решение мирового судьи было оставлено без изменения. Истец считает, что, поскольку он осуществил самовольную постройку, а именно – построил данный магазин на земельном участке, который ему не принадлежит, а права собственности на это здание признано за Мироновым А. В. и Мироновой Т. Л., то они в соответствии со ст. 222 ГК РФ должны возместить ему расходы на постройку данного здания.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Миронова В. А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 
Начальником Управления архитектуры и градостроительства было выдано Миронову А. В. разрешение на строительство объекта недвижимости. Миронову А. В. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Мироновым А. В. было получено свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на нежилое здание – магазин промышленных товаров. 
Судом установлено, что строительство указанного нежилого отдельно стоящего здания и расходы на постройку осуществлял истец Миронов В. А. Указанные обстоятельства не отрицаются ответчиками по делу и подтверждаются следующими доказательствами: договором подряда на строительства нежилого помещения, показаниями свидетелей ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6.

Таким образом, Миронов В. А., являясь застройщиком, осуществил самовольную постройку  на земельном участке, который был  представлен на праве бессрочного (постоянного) пользования его сыну Миронову А. В. Право собственности на самовольную постройку признается по правилам ст. 222 ГК РФ.

В связи с  тем, что право собственности  на отдельно стоящее здание, в равных долях, по 1/2 доли каждому, было признано за Мироновым А. В. и Мироновой  Т. Л., то они обязаны возместить Миронову В. А. осуществившему постройку данного здания, расходы на постройку в равных долях.

Судом установлено, что Мироновым В. А. были осуществлены расходы на постройку нежилого здания – магазина промышленных товаров, в  размере (...). В связи с этим, исковые требования истца Миронова В. А. подлежат удовлетворению. В его пользу необходимо взыскать с Миронова А. В. и Мироновой Т. Л. расходы на постройку указанного здания в равных долях, то есть в размере по (...) с каждого.

Необходимо отметить: на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на самовольную постройку предоставление земельного участка под нее является необязательным условием. Достаточно письменного обещания собственника предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем.

В процессе легализации  самовольной постройки в судебном порядке к исковому заявлению  о признании права собственности  на нее необходимо приложить:

• документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству);
• документы, свидетельствующие о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
• документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес (выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности);
• документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования);
• иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Следует отметить, что данный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например: в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Следовательно, заинтересованному лицу при рассмотрении дела в суде необходимо дополнительно представить документы, подтверждающие то, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности (квитанции, сметы и прочие документы). В случае, если данное обстоятельство не будет доказано в суде, то, вероятнее всего, суд откажет в признании права собственности на самовольно построенную недвижимость.

Возникает вопрос: кто будет являться надлежащим ответчиком по данной категории дел? Здесь возможны два случая:

• в случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который не принадлежит застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по данному иску будет застройщик;
• в случае, если самовольная постройка возведена без получения соответствующих разрешений на участке, который принадлежит застройщику, то иск следует предъявлять в орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности в последующем оспаривания заинтересованным лицом права собственности на это имущество по иным основаниям.

Таким образом, способ легализации прав на самовольное  строительство через суд считается наиболее предпочтительным, так как процедура обжалования четко регламентирована и оставляет за собой широкое поле деятельности для обжалования уже принятых решений, и, что немаловажно, не нужно обращаться в разноплановые органы государственной власти.

Важно отметить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по целевому назначению. Если эта норма будет нарушена, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).