Регулирование жилищно-коммунального хозяйства

1. Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью  с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

 а)технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

 б) выполнение мероприятий  к сезонной эксплуатации общего  имущества жилого дома (ограждающих  конструкций, подъездов, общих  коммуникаций, технических устройств  и технических помещений) с  учетом требований нормативно-технических  документов, замечаний и предложений  органов государственной жилищной  инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

 в) незамедлительное  устранение аварий и неисправностей  в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения  и безопасности;

 г) выполнение работ  по санитарной уборке и очистке  общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования - подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

 Расходы воды на уборку лестничных клеток, уборку мусоропроводов, а также расходы по электроэнергии для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, тепловой энергии на нужды отопления подъездов не учитываются в стоимости работ по содержанию жилья, так как относятся к коммунальным услугам и в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, данные расходы учитываются в составе нормативов потребления коммунальных услуг.

2. Текущий ремонт общего  имущества жилого дома - ремонт, выполняемый  в плановом порядке с целью  восстановления исправности или  работоспособности жилого дома, частичного восстановления его  ресурса с заменой или восстановлением  его составных частей ограниченной  номенклатуры, установленной нормативной  и технической документацией.  Перечень работ по текущему  ремонту общего имущества определяется  в зависимости от видов текущего  ремонта - непредвиденный (т.ч. содержание АДС) и профилактический.

 В состав непредвиденного  ремонта (неучтенного планом и  требующего немедленного исполнения  работ, отсрочка которых не  может быть допущена без ущерба  для сохранности и нормальной  эксплуатации зданий) общего имущества  включаются:

- работы, связанные с  устранением аварийных ситуаций  и их последствий, в т.ч. выявляемые по результатам внеочередных осмотров, связанных со стихийными бедствиями и форс-мажорными обстоятельствами;

- работы, выполняемые по  заявкам граждан;

- работы, выявляемые при  общем (весеннем) осмотре. 

 Расходы по непредвиденным  ремонтам учитываются в стоимости  услуг и работ по содержанию  общего имущества дома. Объем  непредвиденных работ по текущему  ремонту определяются либо по  укрупненным нормам (на основании  отраслевых методических рекомендаций  по нормированию трудовых и  материальных ресурсов), либо в  стоимостном выражении на основании  фактических данных за ряд  лет. 

 В состав профилактического  текущего ремонта включаются  систематически проводимые работы  по предупреждению износа элементов  зданий и поддержанию заданных  эксплуатационных показателей (характеристик)  здания. Расходы на проведение  работ по профилактическому текущему  ремонту формируют стоимость  работ по текущему ремонту  общего имущества многоквартирного  дома. Стоимость работ определяется  ресурсным методом, с применением  элементных сметных норм на  ремонтно-строительные работы.

3. Стоимость услуг по  управлению многоквартирным домом,  входящую в состав платы за  содержание и ремонт жилья  необходимо учитывать как отдельную  статью затрат. В стоимость услуг  по управлению многоквартирным  домом рекомендуется включать  работы, обеспечивающие выполнение  следующих функций:

- планирование работ  по содержанию и ремонту переданных  в управление объектов;

- планирование финансовых  и технических ресурсов;

- осуществление систематического  контроля над качеством услуг,  работ подрядчиков и за исполнением  иных договорных обязательств;

- оплата работ и услуг  подрядчиков в соответствии с  заключенными договорами и с  учетом штрафных санкций за  ненадлежащее качество работ  и услуг;

- сбор платежей с нанимателей  и собственников помещений, в  т.ч. за коммунальные услуги;

- взыскание задолженности  по оплате ЖКУ;

- ведение технической  документации на переданные в  управление объекты;

- работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;

- выполнение диспетчерских  функций по приему заявок от  населения;

- выполнение функций,  связанных  с регистрацией  граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка  и др.)

 Необходимо различать  обязательные и дополнительные  работы, входящие в перечень услуг  по содержанию и текущему ремонту,  примерный перечень которых определен приложением 2 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных услуг (помимо перечня в вышеназванном постановлении это могут быть и другие услуги - например, содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.), то расходы на дополнительные услуги должны быть сформированы отдельно. Обслуживание антенны коллективного пользования относится к услугам связи, и также не входит в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту.

 Поскольку такие виды  работ и услуг, как содержание  мусоропроводов, обслуживание лифтов, вывоз твердых или жидких бытовых  отходов представляют собой комплекс  работ, предусмотренных технологическим  процессом, рекомендуется не разбивать  стоимость этих работ по видам  отдельных входящих в этот  комплекс работ, а исходя из  объемов и периодичности работ,  определять их общую стоимость. 

 Так, например, в стоимость  обслуживания лифтов входит несколько  обязательных по технологии составляющих - диспетчеризация, техническое обслуживание, диагностическое обследование, которые  могут выполняться различными  подрядными организациями. Рекомендуется  делать расчет общей стоимости  лифтов и учитывать эти затраты  отдельной строкой. Стоимость  обслуживания лифтов определяется  в соответствии с условиями  договора со специализированными  организациями, как правило, на  каждый лифт в зависимости  от срока эксплуатации, типа лифта,  этажности дома.

 Стоимость услуг по  вывозу и утилизации ТБО рассчитывают  исходя из объемов вывозимого  мусора, определяемых по количеству  и объему контейнеров, периодичности  и других условий вывоза ТБО,  устанавливаемых специализированными  организациями. 

Капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, для восстановления исправности  и эксплуатационных показателей, в  случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости  замены соответствующих элементов  общего имущества.

 Стоимость работ по  капитальному ремонту определяется  в порядке, аналогичном определению  стоимости работ по текущему  ремонту. Решение об оплате  расходов на капитальный ремонт  также принимается на общем  собрании с учетом предложений  управляющей организации о сроках  проведения капитального ремонта,  необходимом объеме работ, стоимости  материалов, порядке финансирования  и других условиях проведения  капитального ремонта (п. 2 статьи 158 ЖК). Сумма оплаты расходов на  капитальный ремонт в зависимости от сроков проведения ремонта может распределяться либо на 12 месяцев, либо по годам - в этом случае капитальный ремонт проводится поэтапно. Федеральным законом от 21.06.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Кроме того, для многоквартирных домов, не попавших в адресную программу по проведению капитального ремонта согласно вышеназванному Федеральному закону, также разработан порядок предоставления субсидий, утвержденный постановлением мэрии г. Новосибирска от 27.03.2009 № 117 (в редакции от 09.09.2009 N 379) «Об утверждении порядка предоставления из бюджета города субсидий на содержание, капитальный и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на изготовление либо восстановление технической или иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом». Одним из условий предоставления субсидий на проведение капитального ремонта является наличие решения общего собрания собственников жилья о долевом финансировании капитального ремонта за счет средств собственников в размере не менее, чем 5 процентов общего объема средств. Собственникам, принявшим такое решение, необходимо действовать в соответствии с Порядком, утвержденным вышеназванным постановлением мэрии, а для получения консультаций обращаться в департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии (по адресной программе, разработанной в соответствии с Федеральным законом от 21.06.2007 № 185-ФЗ - отдел капитального ремонта, тел. 222-79-67; по постановлению мэрии от 27.03.2009 № 117 - финансово-экономический отдел, тел. 222-53-21, 22-22-133).

3. Тарифы, оплата жилищно-коммунальных услуг

Оплата за услуги отопления и горячего водопотребления  при оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета  тепловой энергии.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 (далее Правила), при оборудовании многоквартирного дома коллективными приборами учета  размер платы за отопление должен рассчитываться исходя из среднемесячного  объема потребления за предыдущий год. В случае отсутствия сведений об объемах  потребления тепловой энергии за истекший год, размер платы за отопление определяется по нормативам потребления. При этом один раз в год размер платы корректируется с учетом фактических показаний приборов учета.

Начисление платы за горячее  водоснабжение осуществляется пропорционально  численности зарегистрированных граждан  в соответствии с п.2, п.п. 1 Приложения № 2 Правил.

Порядок определения размера  платы за коммунальные услуги и порядок  его внесения, в соответствии с  жилищным законодательством, утверждается на общем собрании собственников, по результатам которого вносятся соответствующие  изменения в договор управления многоквартирным домом.

Начисление платы  за объемы электроэнергии, потребленные в местах общего пользования.

Министерство регионального  развития Российской Федерации письмом  от 18.07.2007 № 11356-ЮТ/07 разъясняет, что  снабжение электрической энергией помещений общего пользования в  многоквартирном доме относится  к коммунальной услуге, и не может  быть включено в перечень работ и  услуг по содержанию и ремонту  жилья.

Порядок определения размера  платы за коммунальные услуги при  наличии общедомовых и индивидуальных приборов учета и при их отсутствии регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (далее  Правила), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации  от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

При оборудовании многоквартирного дома приборами учета электрической  энергии на места общего пользования  и при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета, размер платы определяется пропорционально  доли занимаемой площади в многоквартирном  доме, равной отношению общей площади i-того помещения к общей площади  всех помещений в многоквартирном  доме.

При оборудовании многоквартирного дома коллективными приборами учета  и отсутствии индивидуальных приборов учета размер платы определяется пропорционально численности зарегистрированных граждан в соответствии с п.2, п.п.1 Приложения № 2 Правил.

При отсутствии коллективных приборов учета и индивидуальных приборов учета размер платы определяется пропорционально доли занимаемой площади  в соответствии п.1, п.п.4 Приложения № 2 Правил, в соответствии с договором, заключенным с ресурсоснабжающей организацией.

При этом установленный порядок  определения размера платы за коммунальные услуги и порядок его  внесения, в соответствии с жилищным законодательством, утверждается на общем собрании собственников, по результатам которого вносятся соответствующие изменения в договор управления многоквартирным домом.

Начисление платы  за коммунальные услуги гражданам при  оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета холодной и горячей  воды при проживании граждан, не зарегистрированных в многоквартирном доме.