Сделки и условия их недействительности

Законодательством определен предел суммы, до которой  граждане могут совершать сделки между собой устно. Этот предел равен  десятикратному размеру минимальной оплаты труда. Здесь следует заметить, что МРОТ может меняться, поэтому форма сделки определяется законом, действующим на момент ее совершения.

Если предел превышен, то граждане совершают сделку в простой письменной форме.

Ранее я указала, что в устной форме могут заключаться сделки во исполнение письменного договора при наличии соглашения сторон об устной форме исполнения. Подобное допускается дабы не усложнять гражданский оборот дополнительными требованиями. Например, стороны заключили договор о поставке товара, но помимо этого они могут условиться о том, что поставка будет производиться несколькими партиями.

Письменная  форма. При совершении сделки в письменной форме составляется письменный договор, в котором отражается содержание сделки, указано наименование сторон. Сам договор подписывается сторонами, совершающими сделку.

При совершении многосторонних сделок необязательно  составление единого документа. Помимо этого возможен обмен документами  посредством электронных носителей. Данное право весьма уместно в  современных условиях. Кроме того, новое законодательство признает электронную подпись. Законом также допускается возможность подписание документа не самим гражданином, а другим лицо по просьбе гражданина. Подписавшееся лицо именуется рукоприкладчиком. При этом статья 160 устанавливает причину, в силу которых, подписаться может рукоприкладчик: физический недостаток, болезнь или неграмотность. Подпись рукоприкладчика удостоверяется нотариусом, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать документ собственноручно.

Все сделки юридических  лиц между собой и с гражданином должны совершаться в письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом имеются в виду все юридические лица. Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно. Например, при покупке продуктов в продуктовом магазине не обязательно подписывать договор – такая сделка может быть совершена в устной форме. Следует отметить, что кассовый чек не является письменной формой договора, в нем нет содержания сделки и подписи сторон.

Законодательство  допускаются дополнительные требования для простой письменной формы: особые бланки, водяные знаки и т.д.

Помимо этого  законом установлено требования совершения сделок независимо от участников сделки и суммы. К этой группе сделок относятся договоры купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажа предприятия (ст. 560 ГК), аренда на срок более года (ст. 609 ГК), аренда транспортных средств (ст. 633 и ст. 643 ГК), найма жилого помещения (674 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК) и т.д.

Наконец простая  письменная форма необходимо, если это обусловлено соглашением сторон.

Общим правилом является недопущение свидетельских  показаний в подтверждение сделки и ее условий. Закон допускает  только письменные доказательства. Это  правило действует при несоблюдении простой письменной формы. Однако законодательство допускает ряд исключений из общего правила.

Статья 162 ГК РФ говорит лишь о недопустимости свидетельских показаний в случае спора между сторонами. Следовательно, если факт заключения сделки и ее содержание находятся вне спора, признаются сторонами, то для проверки истинности признания допустимы любые доказательства.

Особое внимание следует уделить тому, что в  статье 162 ГК РФ говорится о «письменных и других доказательствах». В данном случае могут сыграть значительную роль кассовые чеки, акты, любые предметы, на которых письменно изложены сведения о сделке.

В законе может быть прямо  указано исключение. Например, согласно п. 3. Ст. 877 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем.

Нотариальная форма. Отличается от простой письменной тем, что на документе совершается удостоверяющая надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право на такое нотариальное действие (ст. 160, 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение  не всегда предусмотрено законом, но соглашение сторон может предусматривать  такое удостоверение, даже если нет  прямого указания в законе.

Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования государственной  регистрации влечет недействительность сделки.

Порядок совершения нотариальных действий регулируется специальными нормативными актами. За совершение удостоверительной  надписи нотариусом взимается государственная пошлина.

Подпись лица, подписавшего сделку, помимо нотариуса может быть удостоверена:

• Организацией, где гражданин работает или учится;
• Жилищно-эксплутационной организацией по месту жительства гражданина, который не может собственноручно подписаться;
• Администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Иные случаи прямо указаны в законе, например, статья 185 говорит о нотариальном удостоверении доверенности и приравненных к таковой.

Государственная регистрация. Дополнительно к нотариальному удостоверению существует еще одна стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация.

Зачем введена данная процедура? Государственная регистрация была введена для обеспечения достоверности  и контроля над наиболее важными гражданско-правовыми сделками.

До момента государственной  регистрации ни одна из указанных  в законе сделок не может быть признана совершенной. Важным моментом данной стадии совершения сделки является то, что  государственная регистрация проходит независимо от соглашения сторон. Участники сделки не могут никакими соглашениями провести государственную регистрацию, если нет прямого указания в законе, также стороны не могут и отменить ее.

Обязательной  государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью, а также  с воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами.

Государственная регистрация включает в себя следующие  элементы:

• Прием документов, необходимых для государственной регистрации;
• Правовая экспертиза документов и законности совершаемой сделки;
• Установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на объект;
• Внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр;
• Совершение надписей на правоустанавливающих документах.

Существуют  различия в регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Как правило, если сделка влечет передачу прав собственности, то требование регистрации самой сделки отсутствует, так как государственной регистрации подлежит переход права собственности. Исключением являются сделки продажи жилых помещений, предприятий, сделки, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Такие сделки подлежат государственной регистрации в силу прямого указания этой необходимости в законе; сделки считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Если говорить о сделках, не влекущих передачу прав собственности, то в некоторых случаях необходима регистрация, а в других случаях государственной регистрации подлежит только передача недвижимого имущества

Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

В отличие от простой письменной формы не соблюдение требований о государственной регистрации  может послужить основанием для  признания сделки недействительности.

 

2. УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК

 

1. Условия действительности сделок

 

Само понятие  сделка сочетает в себе 4 элемента. Во-первых, это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, это субъективная сторона (воля и волеизъявление). В-третьих - это форма и в-четвертых - это содержание. Порок хотя бы одного элемента сделки приводит ее к недействительности.

Итак, основными  условиями действительности сделки являются:

1) Совершение  сделки лицом, обладающим достаточной  дееспособностью.

2) Волеизъявление  лица должно соответствовать  его действительной воле.

3) Форма сделки  соответствует форме, предусмотренной законом.

4) Содержание  сделки не должно противоречить  закону, т.е. речь идет о законности  содержания сделки.

Субъектами сделки являются субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью. Способность самостоятельно совершать сделки уже само по себе является элементом гражданской дееспособности. Самостоятельное совершение сделок является одним из основных элементов дееспособности, отношение к совершению сделок позволяет говорить о различии в дееспособности малолетних и несовершеннолетних. Дееспособность юридического лица характеризуется его деятельностью, предусмотренной учредительными документами юридического лица и полномочиями органа юридического лица, имеющего право совершать сделки от имени юридического лица.

Отдельные виды сделок юридические лица могут совершать  при наличии специального разрешения (лицензии).

Для действительности сделки воля и волеизъявление имеют значение только в их единстве. Важное значение имеет и то, как формировалась воля. Необходимым условием для действительности сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представления лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман), либо создавать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие), ибо в данном случае имеет место порок воли, где воля хотя и совпадает с волеизъявлением, но содержание воли не отражает действительные желания и намерения субъекта. Порок воли также является основанием для признания сделки недействительной.

Сделка порождает  права и обязанности только в  том случае, если соблюдена ее форма, которая предписана законом (ст.158, 162 ГК). Договоры могут совершаться  не только составлением единого документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телетайпной и иной связи. Кодекс учел и существующую практику применения различных современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи и иных аналогов собственноручной подписи. Однако здесь соблюдена определенная осторожность: их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте или соглашении сторон не будут установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. Нарушение хотя бы одного из этих требований может служить достаточным основанием для оспаривания сделки.

Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям  закона. В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма широко. Такими требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.

 

2. Понятие и виды недействительных сделок

 

Закон не дает понятия  недействительной сделки. Такое понятие  выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и направленные на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.

Недействительная  сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.

Само понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка недействительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она не может быть недействительной".

Недействительность  сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Что же представляет из себя недействительная сделка? Это  действие, совершенное в виде сделки, не порождает юридических последствий, т.е. не влечет возникновение, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

Нельзя сказать, что недействительные сделки (в данном случае, я имею в виду «явные» недействительные сделки) совсем не влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Например, две стороны совершили сделку, условия договора действуют, но затем по иску одной из сторон суд признает сделку недействительной. Да, стороны возвратят полученное по сделке, но до этого сделка была действительной.

Важным условием действительности сделки является единство воли и волеизъявление, но ведь возможно совершение сделки в силу заблуждения  или под угрозами.

В случае же признания такой «сделки» недействительной признается факт того, что «сделки не было».