Сделки и защита вещных прав

Государственный или муниципальный  орган принимает решение о  предоставлении земель в пользование. Кроме того, может заключаться  договор о предоставлении участка  в пользование. Собственник или  владелец земли может предоставлять  участок также по договору.

В числе вещных прав на землю  ГК (ст. 276-177) предусмотрел право других граждан и юридических лиц  на ограниченное пользование чужим  земельным участком. Такое право  называется земельным сервитутом. В  ЗК такого права (по наименованию) не было и нет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использования  земельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ, строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д.).

Таким образом, земельный  сервитут определяется двояко: с одной  стороны – как право на ограниченное пользование чужим земельным  участком, с другой стороны –  как некоторое ограничение права  собственника (владельца, пользователя или арендатора) данного участка  в пользу других лиц.

Сервитут, как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когда необходимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.

Сервитут предоставляется  с согласия собственника (владельца, пользователя или арендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спора по решению  суда, арбитражного суда. Собственник (а также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать  с гражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования  земельным сервитутам и размерах платы за него.

Право хозяйственного ведения. Государственное или муниципальное  унитарное предприятие, которому имущество  принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается  этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Это является правом хозяйственного ведения. Права  собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении  таковы:

1. Собственник имущества,  находящегося в хозяйственном  ведении, в соответствии с законом  решает вопросы создания предприятия,  определения предмета и целей  его деятельности, его реорганизации  и ликвидации, назначает директора  (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право  на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

2. Предприятие не вправе  продавать принадлежащее ему  на праве хозяйственного ведения  недвижимое имущество, сдавать  его в аренду, отдавать в залог,  вносить в качестве вклада  в уставный (складочный) капитал  хозяйственных обществ и товариществ  или иным способом распоряжаться  этим имуществом без согласия  собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим  предприятию, оно распоряжается  самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными  правовыми актами.

Право оперативного управления - в чем оно заключается. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями  собственника и назначением имущества  права владения, пользования и  распоряжения им.

Собственник имущества, закрепленного  за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество  и распорядиться им по своему усмотрению.

Ст. 299 ГК РФ содержит информацию о приобретении и прекращении  права хозяйственного ведения и  права оперативного управления. Она  содержит следующие положения:

1. Право хозяйственного  ведения или право оперативного  управления имуществом, в отношении  которого собственником принято  решение о закреплении за унитарным  предприятием или учреждением,  возникает у этого предприятия  или учреждения с момента передачи  имущества, если иное не установлено  законом и иными правовыми  актами или решением собственника.

2. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

3. Право хозяйственного  ведения и право оперативного  управления имуществом прекращаются  по основаниям и в порядке,  предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми  актами для прекращения права  собственности, а также в случаях  правомерного изъятия имущества  у предприятия или учреждения  по решению собственника.

3. Сделки и защита вещных  прав

Коммерческие организации  и иные юридические лица, являющиеся собственниками принадлежащего им имущества, строят свои отношения на основе частно — правовых принципов. В этой связи возникает множество вопросов обеспечения защиты прав и законных интересов участников имущественного оборота. Термин «имущество» в гражданском праве употребляется в двух смыслах. Во-первых, по отношению к конкретной вещи. Во-вторых, по отношению к совокупности материальных благ (вещей, денег, ценных бумаг и т.п.). Кроме того, к имуществу относится совокупность некоторых прав и обязанностей. Например, при наследовании имущества наследнику переходит право требовать возврата долга, равно как и обязанность возвратить долг. Совокупность материальных благ и прав требования называется активом имущества, долги, входящие в состав имущества, — пассивом имущества. В гражданском праве помимо понимания вещи в узком смысле существует расширительное значение вещи, которое придает этому понятию статус универсальной юридической категории. В этом смысле под вещью понимается вся совокупность предметов материального мира (созданных трудом человека или находящихся в естественном состоянии), по поводу которых возникают вещные правоотношения. Законодатель устанавливает определенные права и обязанности участников в процессе приобретения, использования или отчуждения вещей, правовой режим вещей (вещное право). Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определенным действиям, содействию других обязанных лиц. Участие граждан и юридических лиц в хозяйственном обороте выражается в совершении ими сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки иначе именуются договорами.

Судебная и арбитражная  практика выработала требования, предъявляемые  к сделкам, четырех видов. Во-первых, для действительной сделки необходимо, чтобы ее участники обладали дееспособностью (полной, конкретной или ограниченной). Сделка, совершенная лицом недееспособным, недействительна. Если дееспособное лицо в момент заключения сделки находилось в таком состоянии, когда оно  не могло понимать значения своих  действий или руководить ими, то закон  признает сделку недействительной (ст.177 ГК РФ). Участие в сделках юридических  лиц всегда определяется характером и содержанием их общей и специальной  правоспособности. Сделка, совершенная  юридическим лицом в противоречии с целями, указанными в его уставе, положении о нем, может быть признана судом недействительной (ст.173 ГК РФ). Во-вторых, необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной  законом форме. Недействительность сделки при несоблюдении требуемой  законом формы наступает только в тех случаях, когда это прямо  предусмотрено в законе (ст.ст.162, 165 ГК РФ). Такие же последствия наступают  в случае, если не соблюдена форма, предусмотренная соглашением сторон, хотя по закону она и не является для данного вида соглашений обязательной (ст.162 ГК РФ). Если закон не содержит прямых указаний на недействительность сделки, то вследствие несоблюдения сторонами  соответствующей формы они лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства (ч.1 ст.162 ГК РФ). В-третьих, необходимо, чтобы воля субъектов сделки формировалась в нормальных условиях, а волеизъявление соответствовало их внутренней воле. Известно, что сделка является волевым актом, в котором следует различать два элемента: волю (субъективный элемент) и волеизъявление (объективный элемент). Причем стороны сделки обладают свободой воли (п.п.1 и 2 ст.1 ГК РФ). Оба элемента сделки совершенно необходимы и равнозначны, и только в их единстве заложена сущность сделки. В-четвертых, содержание сделки должно соответствовать требованиям закона. Только совокупность всех четырех условий обеспечивает действительность сделки и приводит к тем правовым результатам, на достижение которых направлена воля сторон сделки. Если хотя бы одно из этих условий окажется нарушенным, то это повлечет за собой недействительность сделки.

Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные  последствия. Недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые  и ничтожные (ст.166 ГК РФ). Сделка, для  признания которой требуется  решение суда, называется оспоримой. Например, об оспоримости при определенных обстоятельствах указано в статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных договорам купли — продажи (п.2 ст.459), продажи предприятия (п.2 ст.562), найма жилого помещения (ст.684), страхования (п.3 ст.944) и личного страхования (п.2 ст.934).

Сделка, недействительность которой признается во внесудебном  порядке, называется ничтожной, т.е. сделка не вызывает тех правовых последствий, которые стороны имели в виду при ее совершении (ст.166 ГК РФ). Для  признания этих сделок недействительными в суд может обратиться любое заинтересованное лицо. Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признается мнимой. Сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, признается притворной. Все мнимые и притворные сделки являются ничтожными.

В гражданском законодательстве существует понятие кабальной сделки, т.е. сделки, совершенной лицом, которое  вследствие стечения тяжелых обстоятельств  было вынуждено заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Если другая сторона использовала такую  ситуацию в своих интересах, например, для обогащения или для получения  определенной выгоды, то сделка может  быть признана судом недействительной.

 Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст.173 ГК РФ). Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет указано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст.174 ГК РФ). Последствия недействительности сделок. При признании сделки недействительной стороны должны вернуться к начальному положению, в котором они находились до совершения сделки. Такая процедура называется реституцией.

Реституция — возврат  сторонами, заключившими сделку, всего  полученного ими по сделке в случае признания ее недействительной (ст.167 ГК РФ). При невозможности возвратить полученное в натуре возмещается  его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены в законе. Существуют односторонняя и двусторонняя реституции. Односторонняя реституция предусмотрена, например, ст.179 ГК РФ о  недействительности сделки, совершенной  под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя  стороны с другой стороной или  стечения тяжелых обстоятельств.

Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а  также причитавшееся ему в  возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. Двусторонняя реституция предполагает, что каждая из сторон передает другой стороне все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно — в виде денежной компенсации (п.2 ст.167 ГК РФ). Указанное последствие  наступает также в случае, когда  полученное не имеет вещественной формы: если исполнение сделки выражалось в  пользовании имуществом, в выполнении работы или оказании услуги.

Например, купля — продажа  земельного участка с нарушением установленных требований. В случае применения двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок, но возвращает покупателю полученную за участок сумму денег. При односторонней  реституции в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили неправильные действия продавца, последний возвращает покупателю уплаченные за землю деньги, а покупатель передает в доход государства земельный  участок. В случае, если по обстоятельствам дела исключается реституция для обеих сторон, продавец передает в доход государства деньги, которые уже успел получить, а покупатель — приобретенный им земельный участок (если он за него не рассчитается, то и причитающуюся к оплате сумму) в бюджет Российской Федерации. В соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации сделка признается недействительной, как правило, с момента ее совершения. Поэтому отпадает и правовое основание получения имущества по такой сделке. Приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение на него юридических прав. Изъятие же имущества, полученного по сделке, которая признана недействительной, означает, что правовое основание на приобретение этого имущества отсутствует, и фактически лицо незаконно обладает чужим имуществом. Основой неосновательного приобретения имущества в случаях признания сделки недействительной является не экономическая неравноценность предоставления, а недействительность сделки, обусловливающая ненаступление тех правовых последствий, на достижение которых была направлена воля ее участников. Поэтому неосновательно полученным будет не только то, что было получено без соответствующего встречного предоставления, но и все то, что было исполнено по договору, признанному недействительным.

Таким образом, правовым основанием изъятия имущества при признании  сделки недействительной, независимо от юридической характеристики переданного  имущества, является неосновательное  приобретение или сбережение имущества (ст.1102 ГК РФ). Лицо, которое без установленных  законом или сделкой оснований  приобрело имущество за счет другого  лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или  сбереженное имущество (ст.167 ГК РФ). Защита вещных прав лицом (физическим или юридическим) может осуществляться в судебном или административном порядке, а также иными способами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. Защиту нарушенных или оспоримых  вещных прав осуществляют в соответствии с подведомственностью дел, установленной  процессуальным законодательством  РФ, суд общей юрисдикции, арбитражный  суд или третейский суд. Защита вещных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суде.