Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Следует отметить некоторые  особенности государственной регистрации  договора мены и перехода прав на объекты  недвижимого имущества, находящиеся  на территориях различных регистрационных  округов. Так, ст. 5,6 Инструкции предусматривают, что «государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки; государственная регистрация перехода прав проводится территориальными органами Службы по месту нахождения объектов недвижимого имущества».

После проведения первым территориальным  органом Службы государственной  регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной  из сторон данного договора второй территориальный орган Службы по представлению ему заявления  и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию  перехода права собственности ко второй стороне сделки, с учетом проведенной первым территориальным  органом Службы проверки законности договора мены.

В соответствии с п. 9 Инструкции после принятия первым территориальным  органом Службы соответствующего решения  он направляет во второй орган течение  пяти дней:

- информацию о проведенной  государственной регистрации договора  мены и (или) перехода права  собственности к одной из сторон  договора мены (ограничений (обременений) права при их наличии) с указанием дат (даты) и номеров (номера) государственной регистрации;

- копию сообщения об  отказе в государственной регистрации,  уведомления о прекращении, о  приостановлении государственной  регистрации договора мены и  (или) перехода права собственности  к одной из сторон договора  мены;

При отказе первым территориальным  органом Службы в государственной  регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной  из сторон договора мены (либо при отказе заявителей от проведения государственной  регистрации) второй территориальный  орган Службы в графе «Особые  отметки регистратора» Единого  государственного реестра прав погашает запись о наличии правопритязания.

 

3. Договоры дарения недвижимости

 

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом».

При наличии встречной  передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договором дарения признается также обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное  право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности, если оно  сделано в надлежащей форме.

Для договора дарения предусмотрена  простая письменная форма, и, как  и для всех рассматриваемых в  данной работе сделках, требование о  государственной регистрации. Обещание подарить все свое имущество или  часть всего своего имущества  без указания на конкретный предмет  дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно, т.е. предмет договора дарения должен быть однозначно определен из договора.

Например, в договоре обещания дарения должно быть указано следующее: по достижении моей внучкой, Васильевой Светланой Юрьевной, 14 июня 1997 г. рождения, 21 (двадцати одного) года обязуюсь передать Васильевой С.Ю. в собственность безвозмездно принадлежащую мне на праве собственности однокомнатную квартиру общей площадью 36 кв. м (жилая - 17,5 кв. м), расположенную по адресу: г. Киров, проспект Мира, д. 16, корп. 3, кв. 24.

Обещание дарения может  заключаться под отлагательным  условием, когда стороны ставят возникновение  обязанности дарителя передать одаряемому имущество в зависимость от обстоятельства, в отношении которого неизвестно, наступит оно или не наступит (успешное окончание учебы, свадьба, рождение ребенка). Такой договор может быть заключен также под отменительным условием, которое может наступить до передачи дара одаряемому (например, появление собственных детей, излечение от тяжкого недуга). Вместе с тем в законе содержатся специальные императивные основания, по которым допускается отмена дарения. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников (ст. 577 ГК РФ).

В случае умышленного лишения  жизни дарителя одаряемым право  требовать в суде отмены дарения  принадлежит наследникам дарителя. Даритель также вправе потребовать  в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной  утраты. В договоре дарения может  быть обусловлено право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого. Заслуживает  внимания указание закона на недопустимость дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Следовательно, невозможна государственная  регистрация договора дарения и  права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход  права собственности не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит  одаряемому и подлежит включению  в наследственную массу умершего дарителя⁷.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором  дарения, тогда как обязанности  дарителя, обещавшего дарение, переходят  к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором  дарения.

В случае заключения обычного договора дарения недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- государственная регистрация  договора дарения независимо  от целевого назначения предмета  договора (жилое или нежилое); запись  о государственной регистрации  сделки вносится в подраздел  II-2 соответствующего раздела Единого  государственного реестра прав.

- государственная регистрация  права собственности одаряемого.

Если предметом договора дарения является доля в праве  общей собственности, то соблюдения правил о преимущественной покупке  и согласия остальных участников общей долевой собственности на государственную регистрацию не требуется, так как сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения  недвижимости проводится только государственная  регистрация сделки.

После исполнения договора сторонами регистрируется переход  права по заявлению дарителя и  одаряемого. В случае если сделка была зарегистрирована, а затем по основаниям, предусмотренным законом, даритель отказался от исполнения договора, то запись о сделке погашается на основании  соглашения сторон, а в случае спора - на основании решения суда.

 

4. Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением

 

В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме».

По договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

         Форма договора ренты предусмотрена  ст. 584 ГК РФ, а именно: договор  ренты подлежит нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит  также государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество».

Договор пожизненного содержания с иждивением – это разновидность  договора ренты с передачей недвижимого  имущества в собственность под  выплату ренты, с учетом следующих  особенностей: получателем могут  быть только гражданин (граждане); обязанность содержания с иждивением включает в себя обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг и т.п.; в договоре должна быть определена стоимость объема содержания (не менее 2 МРОТ); по желанию сторон содержание можно заменить на выплату денежных сумм на период всей жизни получателя ренты, если это предусмотрено договором; прекращается либо в связи со смертью получателя, либо в связи с требованием получателя о выкупе или расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий.⁸

Запись о государственной  регистрации договора ренты вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела  Единого государственного реестра  прав.

Кроме того, в подраздел  III-2 вносятся сведения об ипотеке в силу закона. В «Особые отметки регистратора» вносятся сведения обо всех условиях договора, как-то: о размере рентных платежей, о бесплатной или возмездной передаче имущества, об условиях и цене выкупа рентных платежей и т.д.

 

Таким образом, при совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника (удостоверяется свидетельством о регистрации права). Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, может производиться после погашения последнего платежа.

3. Сделки, не влекущие  перехода права собственности 

на недвижимое имущество

 

Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его переход  к иному лицу. Среди таких сделок регистрации подлежат:

- договоры о залоге недвижимости (ипотеке) (на основании п. 3 ст. 339 ГК РФ);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных  участков на срок не менее  1 года;

- договоры участия в  долевом строительстве.

 

3.1. Договоры о залоге недвижимости (ипотеке)

 

В зависимости от оснований  возникновения различают ипотеку  в силу договора и ипотеку в  силу закона (ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Также залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также  положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке). Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента  заключения этого договора. Права  залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация  ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная  регистрация ипотеки, возникающей  в силу нотариально удостоверенного  договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).

При государственной регистрации  ипотеки, возникающей на основании  договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как  о договоре об ипотеке (в подраздел III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора об ипотеке (в подраздел III-2 ЕГРП).

В соответствии с п. 44 Правил ведения ЕГРП в случае, если предметом  договора об ипотеке являются земельный  участок и расположенный на нем  объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации  договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом в графе «Предмет сделки» описываются  все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора об ипотеке,  и заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.

Если договором об ипотеке  предусмотрено, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе «Особые  отметки регистратора» всех подразделов III-2 Единого государственного реестра  прав (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке). В  этих целях в данной графе указываются  слова «выдана закладная» и дата выдачи регистрирующим органом закладной первоначальному залогодержателю (п. 17  Инструкции об ипотеке).