Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью являются сферой непредсказуемых рисков, и  причины этого связаны не столько  с несовершенством законодательства, сколько с неграмотным его  применением. При заключении сделок прежде всего необходимо учитывать  особенности правового режима оборота недвижимости, установленные законодателем, в том числе особый порядок оформления сделок с недвижимостью и требования, предъявляемые к условиям заключаемой сделки. Другими словами, очень важно грамотное сопровождение сделок с недвижимостью.

Юридическим и физическим лицам рано или поздно приходится сталкиваться с проблемой юридической «чистоты» своих основных средств и в первую очередь недвижимости. Значительная финансовая ценность недвижимости требует особого к ней отношения. Именно поэтому собственникам земельных участков, зданий, сооружений и других объектов необходимо обезопасить себя от возможных посягательств на эти объекты.

Сделки, связанные с недвижимостью  представляют собой один из самых  важных и сложных видов юридических  действий. Процесс оформления сделок с недвижимостью имеет множество тонкостей, так как для сделок с недвижимостью законом установлены строгие правила,  а различные виды недвижимости имеют свои нюансы оформления. В понятие недвижимость входят здания, сооружения, квартиры, земельные участки, жилые дома, иные нежилые строения и другие объекты, имеющие неразрывную связь с землей. Соответственно, в каждом конкретном случае существуют и свои особенности регистрации сделок с недвижимостью.

Недвижимость - одна из актуальных и  активно обсуждаемых тем современной цивилистики. Особое положение недвижимости по отношению к остальному имуществу объясняется его социальной значимостью: во-первых, к недвижимости отнесены многие природные ресурсы, во-вторых, объекты недвижимости имеют, как правило, высокую стоимость, в-третьих, осуществление прав на недвижимость в большей степени затрагивает интересы граждан и юридических лиц, нежели осуществление прав в отношении движимого имущества. Особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав обусловливают установление особого режима правового регулирования.  
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.  
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.  
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.  
Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.  
Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.  
В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).  
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.  
Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.  
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.  
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что важность института регулирующего государственную порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом знание особенностей порядка совершения регистрационных действий, правильное их понимание и применение может являться условием для наиболее эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и административных правоотношениях.  
Целью настоящего исследования является изучение особенностей порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью, а также особенностей регистрации некоторых видов сделок с недвижимостью.  
Для достижения выше указанной цели, автором выделены следующие основные задачи:  
- раскрытие правовых основ регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью;  
- исследований общих особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью;  
- исследование особенностей государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью, таких как купля-продажа, залог, доверительное управление.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Несовершеннолетние граждане –  это особые субъекты жилищных правоотношений. Особенности правового статуса  несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством  Российской Федерации.

В имущественном обороте за малолетних (дети до 14 лет) 
юридически значимые действия совершают их законные представители – родители, усыновители, опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет лично участвуют в совершении сделок, однако их собственного волеизъявления недостаточно: необходимо одобрение – согласие законных представителей.

Заявления о государственной регистрации  прав и сделок с объектами недвижимого  имущества от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, а несовершеннолетние от 14 до 18 лет – самостоятельно.

         На государственную  регистрацию помимо предусмотренных  законодательством о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  документов, необходимых для её проведения, предоставляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего:

• свидетельство о рождении или об усыновлении,
• договор о передаче ребёнка на воспитание в приёмную семью (п. 1 ст. 151 СК),
• документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы. В том числе:
• письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. З ст. 60 Семейного кодекса);
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта  Российской Федерации, в г. Барнауле их функцию выполняют районные администрации.

          Кроме  того, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется при регистрации ипотеки (п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также в случае отказа от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на имущество.

          В случаях,  установленных ст.ст. 21 и 27 ГК, требуется  документ, подтверждающий право  несовершеннолетнего в возрасте  от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним).

Несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность, которым является паспорт; если несовершеннолетнему  не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство  о рождении несовершеннолетнего.

         Что касается особенностей сделок  с участием несовершеннолетних, Гражданским кодексом предусмотрены  некоторые запреты. В соответствии со  
ст. 575 КГ РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями.

          Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ).

          С учетом  ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК  РФ названное требование закона  распространяется и на случаи  участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, налоговом и др.).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка, по требованию законных представителей, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст. 172 ГК РФ).

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законных представителей (в случае если такое согласие требовалось), может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

 

 

 

 

 

Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с недвижимостью, на сегодняшний день остаются весьма актуальными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечёткий характер. Недостатки законодательства зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на неё, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, — всё это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является недвижимое имущество. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов — юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок. Освещению этих вопросов и посвящена настоящая статья.

Правовой режим недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).

Важность  и значимость недвижимого имущества как для его владельцев, так и для государства, обусловили существование специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым изъяты из гражданского оборота, что обусловлено особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ). Значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Коротко суть специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:

• 1) право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;
• 2) вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);
• 3) для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано в п.1);
• 4) специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ);
• 5) с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Заключение сделки и её содержание.

Недвижимое имущество может  быть объектом самых разнообразных  сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм жилого помещения, рента, долевое участие в строительстве, передача по наследству. Наиболее распространёнными сделками являются купля-продажа, аренда и найм жилого помещения. Элементами любой двусторонней сделки (договора) с недвижимостью являются её стороны (участники правоотношения), содержание (условия сделки, то есть права и обязанности сторон) и форма. Нарушение определённых законом требований к каждому из элементов сделки является основанием для признания её недействительной либо незаключённой, поэтому данные требования необходимо рассмотреть более подробно.