Сделки с недвижимостью

. Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения (ст.558 ГК), договор продажи предприятия (ст.560 ГК), договор дарения (ст.574 ГК), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор об ипотеке (ст.339 ГК), договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст.651 ГК), договор аренды предприятия (ст.658 ГК). О правовой природе государственной регистрации сделок с недвижимостью и её отличии от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, речь пойдёт в следующей части настоящей статьи.

Регистрация сделки и регистрация прав из сделки.

Разграничение этих понятий в тексте Гражданского кодекса РФ носит крайне неопределённый характер, и только с принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появилась некоторая ясность в этом вопросе. Значительный вклад в прояснение многих спорных моментов, связанных с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней внесла судебно-арбитражная практика. Так, стоит обратить внимание на следующие материалы судебной практики:

• 1) Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
• 2) Письмо ВАС от 21 августа 1997г. «О Федеральном Законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• 3) «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (Приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997г.);
• 4) «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г.);
• 5) «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г.) и ряд других.

Из смысла и содержания действующего законодательства вытекает, что регистрация сделки и регистрация прав на недвижимое имущество являются разными по своей правовой природе явлениями. Как уже указывалось выше, требование о регистрации сделки касается лишь некоторых сделок, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ. По сути, регистрация сделки является самостоятельной стадией, прохождение которой обязательно для того, чтобы сделка считалась заключённой. Это означает, что права и обязанности у сторон сделки возникают только после её регистрации, поэтому нельзя требовать исполнения сделки, которая подлежит регистрации, но ещё не была зарегистрирована.

Однако важно подчеркнуть, что  оформление в простой письменной либо нотариальной форме сделки, которая требует государственной регистрации, возлагает на сторон договора обязанность зарегистрировать данную сделку. Каждая из сторон вправе в судебном порядке требовать как принудительного исполнения этой обязанности, так и компенсации убытков, возникших по причине неисполнения данной обязанности другой стороной. Так, согласно ст.165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (простой письменной с составлением одного документа, подписанного сторонами), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При предъявлении указанного требования в судебном порядке, необходимо воспользоваться положениями главы 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и одновременно с подачей иска подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде приостановления и запрещения государственной регистрации сделок с соответствующим недвижимым имуществом. В противном случае, ответчик может, намеренно затягивая судебный процесс, заключить и зарегистрировать другую сделку по поводу того же недвижимого имущества, что сделает практически невозможным исполнение судебного решения о регистрации сделки.

В отличие от регистрации сделки, которая относится к стадии заключения сделки, регистрация прав на недвижимое имущество относится к стадии исполнения сделки, предметом которой является отчуждение недвижимого имущества (продажа, дарение, мена). Дело в том, что предметом подобной сделки является передача права собственности на недвижимое имущество. Однако согласно ст.223 ГК РФ, в тех случаях, когда переход права на имущество подлежит регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает только с момента такой регистрации, а не с момента передачи вещи. Поэтому обязательство продавца передать вещь в собственность должно считаться полностью исполненным только в тот момент, когда право собственности покупателя будет зарегистрировано. Согласно ст.551 ГК, в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость (отказывается подать заявление, либо представить необходимые для регистрации документы), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности. При предъявлении данного требования в судебном порядке, целесообразно одновременно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество с целью исключения возможности заключения продавцом второй сделки по поводу одного и того же имущества.

Таким образом, регистрация права  собственности приобретателя недвижимости является необходимой стадией исполнения любого договора, по которому осуществляется отчуждение недвижимости, тогда как регистрация сделки требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при продаже жилых помещений). В том случае, когда применительно к одной сделке требуется как регистрация самой сделки, так и регистрация прав из неё, оба регистрационных действия могут быть совершены одновременно (если сделка предусматривает немедленную передачу недвижимой вещи). Однако нередко договор предусматривает, что недвижимость подлежит передаче не сразу, а по истечении определённого срока после заключения договора. Тогда сначала происходит регистрация сделки, затем недвижимость по акту приёма-передачи передаётся покупателю, после чего регистрируется право собственности покупателя.

Что касается договора аренды недвижимого  имущества (по которому происходит не отчуждение недвижимости, а передача права владения и пользования недвижимостью), то здесь регистрация прав не имеет самостоятельного значения, так как она обязательна только в тех случаях, когда требуется регистрация сделки, и всегда осуществляется одновременно с регистрацией сделки.

Одной из ключевых проблем, возникающих при заключении сделок с недвижимостью, является ситуация, когда собственник заключает одновременно несколько сделок, направленных на отчуждение разным лицам одного и того же объекта недвижимости. Законодательство и судебная практика содержат несколько правил, с помощью которых удаётся предотвратить возникновение подобных ситуаций либо разрешить возникший правовой спор:

• Во-первых, учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны отказать в регистрации договора отчуждения недвижимости, если ранее уже был зарегистрирован договор отчуждения того же объекта недвижимости, заключённый тем же продавцом с другим покупателем (п.4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001г.);
• Во-вторых, судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности (если государственной регистрации сделки не требуется), продавец (равно как и покупатель) не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом взятого продавцом на себя обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является законным владельцем данного имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества, продавец несёт ответственность за его неисполнение (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г.);
• В-третьих, в случае заключения продавцом нескольких договоров отчуждения одного и того же объекта недвижимости разным лицам, если указанные договоры не подлежат регистрации, а объект недвижимости не был передан ни по одному из договоров, применению подлежит ст.398 ГК. Согласно данной статье, преимущественное право на получение в собственность объекта недвижимости имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. -1993. - 237.  
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ (с изменениями от 27 января 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. - 32. - ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - 5. - Ст. 558.  
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - 1 (часть I). - Ст. 14; 2007. - 1 (часть I). - Ст. 21.  
4. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - 23. - Ст. 2381.  
5. Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - 50. - Ст. 5278.  
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 29. - Ст. 3400.  
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - 30. - Ст. 3594.  
8. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. 2395-1 "О недрах" (с изменениями от 25 октября 2006) // Российская газета. - 1992. - 102; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - 44. - Ст. 4538.  
9. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 44. - Ст. 5394.  
10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - 1 (часть I). - Ст. 40.  
11. Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. 627 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - 47. - Ст. 4652.  
12. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной. - 2002. - 4.  
13. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета. - 2001. - 162. - 22 августа.  
II. Материалы судебной практики  
 
1. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - 1.  
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - 4.  
3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. А66-4844-03 // Текст официально опубликован не был.  
4. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. Ф04/3668-819 / А46-2004. // Текст официально опубликован не был  
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июля 2003 г. 1048/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - 12.  
6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. А56-20324/02 // Текст официально опубликован не был;  
7. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. КГ-А40/7958-03 // Текст официально опубликован не был;  
8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. А44-1242/01-С14-К. // Текст официально опубликован не был.  
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. А56-6166/2000. // Текст официально опубликован не был.  
10. Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. КГ-А40/3133-02.  
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 1999 г. 8224/98 // Текст постановления официально опубликован не был  
III. Специальная литература  
 
1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. - С. 65.  
2. Аюшеева С.Д., Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. - 2004. - 11.  
3. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. - С.9  
4. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - С. 42.  
5. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?// Законодательство. - 1999. - 7. - С. 24-25.  
6. Бабурин С.Н. Территория государства: Правовые и геополитические проблемы. М.: Изд. МГУ, 1997.- С. 21.  
7. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - 6. - С. 5-6.  
8. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - 10.  
9. Гришаев С.П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом // Гражданин и право. - 2006. - 12. - С. 24.  
10. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Юристъ", 2003. - С. 95.  
11. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. - 2004. - 2.  
12. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. М., 1998.- С. 232.  
13. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. - С. 96.  
14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. - С. 305.  
15. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. - С. 37  
16. Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. - 2000. - 5 (305).- С. 8.  
17. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права //  
18. Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. - С. 6.  
19. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) // Отв. ред. Ткач А.Н. - "Юстицинформ", 2005. - С. 86.  
20. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // "Журнал российского права. - 2004. - 11. - С. 24.  
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - "Юрайт-Издат", 2005. - С. 260.  
22. Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // Экономика и жизнь - ЮРИСТю -2006. - 24. - С. 32.  
23. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. - 2002. - 7. - С. 57.  
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). - С. 161.  
25. Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.  
26. Пискунова М. Как возникает право // Экономика и жизнь - ЮРИСТ. - 2004. - 41. - С. 18.  
27. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Спарк, 1999. - С. 134.  
28. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. - С. 33.  
29. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - Волтерс Клувер, 2006. - С. 37.  
30. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. - С. 224.  
31. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты. М.: Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996.- С. 45  
32. Тоффлер Э. Метаморфозы власти // Пер. с англ. М.: АСТ, 2004. - С. 483-485.  
33. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2006. - 2. - С. 21.  
34. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - М, 2005. - С. 162.  
35. Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. - С. 9.  
36. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. - С. 180.