Сделки с недвижимостью

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Особенности лизинга недвижимости: преимущества и ограничения…3
2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости……………………………………….11
3. Вопрос………………………………..……………………………..14
4. Библиографический список……………………………………..…15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСОБЕННОСТИ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

 По своей форме лизинг  является договором аренды, а  по экономическому содержанию - формой  кредита. Использование лизинговых  схем, именно из-за оформления  их как арендных отношений,  и позволяет получать значительные  льготы.

 Для компаний, приобретающих  имущество по договору лизинга,  он, в первую очередь, интересен  тем, что является возможностью  быстро обновить свои основные  фонды, легальными методами уменьшить  налоговую базу и при этом  получить ресурсы, которые именно  сейчас необходимые компании. При  этом лизинг отличается от  других финансовых инструментов  более высокой доступностью.

 Лизинговые схемы построены  таким образом, что не требуют  значительного отвлечения финансовых  ресурсов компании. Имуществом, приобретённым  по лизингу, можно пользоваться  сразу после внесения первого  платежа, график которых рассчитан  на длительное время. Именно  длительность договоров лизинга  является отличительной чертой  по сравнению с другими финансовыми  инструментами. 

 Быстрое обновление  основных фондов возможно в  результате начисления ускоренной  амортизации на имущество, находящееся  в лизинге. По действующему  законодательству коэффициент на  некоторые виды имущества может  доходить до трёх. В результате  его применения по окончании  лизингового договора лизингополучатель  получает возможность приобрести  имущество по минимальной балансовой  стоимости. 

 Использование ускоренной  амортизации также позволяет  снизить налог на имущество,  а отнесение лизинговых платежей  на себестоимость уменьшает налогооблагаемую  базу по налогу на прибыль,  так как платежи формируются  до образования облагаемой налогом  прибыли. 

 Имущество, получаемое  по лизинговому договору, точно  соответствует потребности в  нём предприятия у определённого  поставщика в этот момент и для определённых целей лизингополучателя, что исключает его нецелое использование. Причём получить контракт по лизингу чаще всего проще, чем взять на него ссуду, так как при этом не требуется дополнительного обеспечения, ведь предмет лизинга остается в собственности лизингодателя в течение всего срока лизинга. При заключении договора лизинга лизингодателя интересует лишь ликвидность предмета лизинга и возможность осуществления лизинговых платежей, а не имеющиеся активы компании. Кроме этого, имущество защищено от притязания третьих сторон, так как находится в собственности лизингодателя во время всего действия договора.

 В то же время  компания-лизингополучатель сохраняет  резерв заемной способности и  не увеличивает кредиторскую  задолженность, что позволяет  ей в дальнейшем обращаться  в банк за кредитом.

 Лизинговая операция, построенная на разделении права  собственности на актив и права  использования этого актива, как  экономическая форма деятельности, несет в себе элементы кредита,  аренды и инвестиций. Считается,  что лизинг имеет ряд преимуществ  по сравнению с другими формами  финансирования.

 

Преимущества  лизинга для арендаторов:

1. лизинг предполагает 100-процентное  финансирование и не требует  быстрого возврата всей суммы  долга; 

2. аренда обеспечивает  финансирование арендатора в  точном соответствии с потребностями  в финансируемых активах. Это  особенно выгодно мелким заемщикам,  для которых просто невозможно  столь удобное и гибкое финансирование  посредством ссуды или возобновляемого  кредита, какое получают более  солидные компании. Лизинговое соглашение  может быть разработано с учетом  специфических особенностей арендаторов; 

3. многие арендаторы имеют  долгосрочные финансовые планы  в течение реализации которых  их финансовые возможности в  значительной степени ограничены. Лизинг позволяет преодолеть такие ограничения и тем самым способствует большей мобильности при инвестиционном и финансовом планировании;

4. при лизинге вопросы  приобретения и финансирования  активов решается одновременно;

5. приобретение активов  посредством лизинга выполняет  "золотое правило финансирования", согласно которому финансирование  должно осуществляться в течение  всего срока использования актива. Если при покупке актива используется  заемный капитал, то обычно  требуется более быстрое погашение  ссуды, чем срок эксплуатации  актива;

6. лизинг повышает гибкость  арендатора в принятии решений.  В то время, как при покупке  существует только альтернатива "не покупать", при лизинге  арендатор имеет более широкий  выбор. Из лизинговых контрактов  с различными условиями арендатор  может выбрать тот, который  наиболее точно отвечает его  потребностям и возможностям;

7. в виду того, что лизинговые  платежи осуществляются по фиксированному  графику, арендатор имеет больше  возможности координировать затраты  на финансирование капитальных  вложений и поступления от  реализации продукции, обеспечивая  тем самым большую стабильность  финансовых планов, чем это имеет  место при покупке оборудования;

8. в виду того, что частью  обеспечения возвратности инвестированных  средств считается предмет лизинга,  являющийся собственностью лизингодателя,  проще получить контракт по  лизингу, чем альтернативную ему  ссуду на приобретение тех  же активов; 

9. при использовании лизинга,  арендатор может использовать  больше производственных мощностей,  чем при покупке того же  актива. Временно высвобожденные  финансовые ресурсы арендатор  может использовать на другие  цели;

10. так как лизинг долгое  время служит средством реализации  продукции производства, то государственная  политика, как правило, направлена  на поощрение и расширение  лизинговых операций;

11. в случае низкой  доходности арендатора последний  может воспользоваться возвратным  лизингом, дающим возможность получения  льготного налогообложения прибыли; 

12. лизинг позволяет арендатору, не имеющему значительных финансовых  ресурсов, начать крупный проект;

13. возможность получения  высокой ликвидационной стоимости  предмета лизинга в конце контракта  является во многих случаях  определяющим для принятия лизинга  арендаторами.

          Помимо перечисленного, арендатор имеет ряд преимуществ в учете арендуемого имущества. Среди них:

1. лизинговые платежи,  уплачиваемые арендатором, учитываются  у него в себестоимости, то  есть средства на их уплату  формируются до образования облагаемой  налогом прибыли; 

2. лизинг не увеличивает  долг в балансе арендатора  и не затрагивает соотношений  собственных и заемных средств,  то есть возможности лизингополучателя  по получению дополнительных  займов не снижается; 

3. учет и амортизация  лизингового имущества производится  на балансе лизингодателя. Срок  лизинга как правило соответствует  периоду амортизации предмета  лизинга, но срок лизингового  контракта обычно бывает меньше. Чем больше срок лизинга и  соответственно, ниже остаточная  стоимость имущества, тем свободнее  условия эксплуатации имущества  и дальнейшего его использования. 

 

Преимущества  лизинга для лизинговых компаний:

1. право собственности  на передаваемое в лизинг имущество  дает существенные налоговые  льготы. Компании с высоким уровнем  облагаемой налогом прибыли не  забирают часть налоговых льгот  у арендаторов с льготным режимом налогообложения прибыли через более низкую ставку арендной платы чем проценты по кредиту на приобретение того же имущества;

2. поскольку передаваемое  в лизинг имущество остается  в собственности лизингодателя,  последний может использовать  это имущество в непроизводственных  целях (например, в качестве дополнительного  обеспечения возвратности кредитных  средств);

3. высокая ликвидационная  стоимость после ускоренной амортизации  предмета лизинга. Возврат ее  части после реализации предмета  лизинга может принести достаточно  большую прибыль; 

4. помощь в продаже  продавцу предмета лизинга со  стороны лизингодателя. В соответствии  с такими соглашениями продавец  от лица лизингодателя предлагает  клиентам финансирование поставок  своей продукции с помощью  лизинга; 

5. инвестиции в форме  имущества, в отличие от денежного  кредита, снижают риск не возврата  средств, так как лизингодатель  сохраняет право собственности  на переданное в лизинг имущество; 

6. основная роль при  подготовке и проведении лизинговой  операции остается за лизингодателем. Стоимость этих услуг занимает  не малую долю комиссионного  вознаграждения лизингодателя; 

7. лизингодатель имеет  возможность изыскивать дополнительные  финансовые ресурсы для продолжения  и расширения деятельности, закладывая  сданное в лизинг имущество  или уступая право требования  лизинговых платежей;

8. лизинг направляет финансовые  ресурсы непосредственно на приобретение  материальных активов, тем самым,  снимая проблему нецелевого использования  кредитных средств; 

9. инвестиции в производственное  оборудование посредством лизинга  гарантирует генерирование дохода, покрывающего обязательства по  лизингу. 

 

Преимущества  лизинга для продавца лизингового  имущества:

1. продавец предмета лизинга  получает дополнительные возможности  сбыта своей продукции; 

2. сделка для продавца  выглядит менее рисковой, так  как лизингодатель берет на  себя риск возврата стоимости  имущества через лизинговые платежи. 

 

Для банков участвующих  в лизинговых операциях возможны следующие преимущества:

1. первое, на что указывают  банки, – это значительные  налоговые преимущества, которые  позволяют значительно снизить  стоимость сделки. Именно этот  фактор способствовал развитию  лизинга в западных странах.  Более низкая стоимость сделки  дает возможность повысить вероятность  осуществления проектов и снижает  бремя долгов для заемщиков,  и, как результат, повышает  качество предоставляемых займов;

2. второе преимущество, действующие  на территории России в настоящее  время, заключается в том, что  законодательные акты недостаточно  проработаны для того, чтобы принятая  процедура по обращению взыскания  на обеспечение не превращалась  в затруднительный процесс, занимающий  подчас долгое время и в  итоге не приносящий ощущения  полной уверенности в положительном  результате. Лизинг, отчасти, может  устранить указанную проблему, поскольку  кредитор сохраняет за собой  право собственности на обеспечение.  Возможность усиления права банка  по обращению взыскания на  обеспечение должно привести  к качественному улучшению кредита  и сделать жизнеспособными большее  число инвестиционных проектов;

3. передача в лизинг  оборудования, произведенного за  рубежом, позволит привлечь более  дешевые денежные средства от  иностранных финансовых учреждений  или денежные фонды государств, заинтересованных в экспорте  продукции своей промышленности  в Россию;

4. лизинг – относительно  новый вид финансирования для  нашей страны, способствующий организациям (клиентам банка) осуществлять  реорганизацию производства не  отвлекая при этом больших  денежных ресурсов из оборотных  средств; 

5. возможность банка достичь  более высокой степени ликвидности  кредитного портфеля.

 

Очевидны следующие  недостатки лизинга: