Сделки с жилыми помещениями

 

 

МИНОБРНАУКИ  РОССИИ

 

 

 

 

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И  ПРАВА

 

 

 

Специальность 030501 «Юриспруденция»

 

 

 

Иванова дарья ивановна

 

СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

 

 

Контрольная работа по дисциплине «Сделки с недвижимостью»

 

 

Проверил: К.и.н., доцент

«_____»_____________________ 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

Коломна 2013

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…..……………………………………………………………..............	3
1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями…………........................	4
2. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)…………….	5
3. Договор мены и обмен жилыми помещениями...…………………………..	8
4. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением……….….	9
5. Договор дарения………………………………………………………………	10
6. Договор об ипотеке жилого помещения….………………………………..	12
7. Аренда жилых помещений…………………….……………………………..	14
8. Безвозмездное пользование жилыми помещениями………………………	15
Заключение…………………………………………………………….................	18
Список использованных источников и литературы…………………………...	23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства имеется большое количество норм, регулирующих определенные виды сделок (например, договор обмена, договор социального найма жилого помещения и др.).

 Для правильного применения  правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта  выступает жилище, следует проводить  черту между гражданским и  жилищным законодательством. Гражданское  законодательство, согласно статье 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации. Тогда как, согласно статье 72 Конституции РФ, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

 Пункт 1 статьи 5 Жилищного кодекса  РФ повторяет указанную норму Конституции РФ. Таким образом, федеральные органы власти, прежде всего законодательные, уполномочены принимать нормативные правовые акты (в том числе и федеральные законы), в которых очерчиваются общие для всей России границы правового регулирования жилищных отношений и закрепляются общие, единые принципы управления жилищной сферой. Субъекты РФ, в свою очередь, на основе таких нормативных правовых актов принимают собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных актов применительно к конкретной территории, во-вторых, регулируют те сферы, которым федеральный законодатель вообще не уделил внимания.

 Цель настоящей работы - отметить те изменения, которые имеют место быть в вопросах регулирования договорных отношений в сфере жилищного законодательства с учетом действия нового Жилищного кодекса РФ, имеющего высшую юридическую силу во всей иерархии нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

 

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

 

Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

Если объектом сделки выступает  квартира, то наряду с переходом  прав на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирным домом, что следует из ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу  в многоквартирном доме относятся  помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные  для обслуживания более одного помещения  в данном доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

 Сделки, связанные с арендой  (имущественным наймом), безвозмездным  пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

 К сделкам, направленным на  отчуждение жилых помещений, относятся: 

- договоры купли-продажи, мены  и обмена, ренты и пожизненного  содержания с иждивением, дарения,  наследования, а также при определенных  условиях договор об ипотеке  жилого помещения, поскольку он допускает возможность отчуждения в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

 К сделкам, направленным на  передачу жилых помещений в  пользование, относятся: договор  найма жилых помещений, безвозмездное  пользование ими, договор аренды жилого помещения.

 

2. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

 

Поскольку жилые помещения являются недвижимым имуществом, постольку по договору купли-продажи продавец обязуется  передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.¹

Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.² Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

 Существенным условием договора  продажи дома, квартиры, части жилого  дома или квартиры, иного жилья,  в котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В такой перечень включаются следующие субъекты:³

 а) члены семьи прежнего  собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

 б) наниматель жилого помещения  и постоянно проживающие с  ним граждане;⁴

 в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;⁵

 г) лицо, обладающее правом  пожизненного пользования жилым  помещением в порядке завещательного отказа;⁶

 д) получатель ренты по  договору пожизненного содержания  с иждивением, если в договоре  оговорено проживание его в данном жилом помещении;⁷

 е) ссудополучатель по договору  безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора.

 В тех случаях, когда какие-либо  лица, сохраняющие в соответствии  с законом права пользования  жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.⁸ Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Передача жилого помещения, даже оформленная  соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

 Совершение сделок купли-продажи  жилых помещений подвержено ряду  ограничений. Так, продажа жилого  помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.⁹

 На практике очень часто  имеет место купля-продажа жилого  помещения с рассрочкой платежа  (в кредит), которую некоторые  авторы называют самостоятельным  направлением жилищного обеспечения  граждан. Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона.¹⁰

 

3. Договор мены и обмен жилыми помещениями

 

ЖК РФ уточнил роль сделки по обмену жилых помещений, поскольку продолжительное  время отсутствовала четкая позиция законодателя в отношении указанного вида сделки. Правовая проблема заключалась в совершении обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на основании членства в кооперативе. Возможность обмена на социальное жилое помещение допускалась на основании Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики". ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений, занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений, принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.

Таким образом, обмен жилыми помещениями  следует отличать от мены жилых помещений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст.ст. 72-74 ЖК РФ; договор мены регулируется гл. 31 ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Договор мены жилых помещений заключается  между собственниками жилых помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне  в собственность жилое помещение  в обмен на другое жилое помещение.

 Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.¹¹ При обмене жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

 Довольно широкое применение  на практике получил договор  мены жилых помещений с доплатой  разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.