Сделки с жилыми помещениями

 

4. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

 

В ЖК РФ включена ст. 34 "Пользование  жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением". В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин - получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты  по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а  если этого требует состояние  здоровья гражданина, также и уход за ним.

Если основанием пользования гражданином  жилым помещением является договор  пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право  пользоваться жилым помещением наравне  с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.¹²

Дееспособный гражданин, проживающий  в жилом помещении, предоставленном  по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения  ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким  жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

 

5. Договор дарения

 

Сущность договора дарения состоит  в безвозмездной передаче имущества, т.е. он является безвозмездным, и в  силу этого даритель не вправе требовать  встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.

Содержание договора составляют права  и обязанности сторон: необходимость включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.

Специальная норма предусматривает  случаи причинения вреда жизни или  здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу.¹³ Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) - даритель.

6. Договор об ипотеке жилого помещения

 

Ипотека - залог недвижимости, в  том числе жилого помещения. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник  по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его  владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке).

 Содержание договора об ипотеке  установлено в ст. 9 Закона об  ипотеке.

 В договоре об ипотеке  должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой;

- право, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

 Предмет ипотеки определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описанием.

С 1 января 2005 г. договор об ипотеке  не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но, как и ранее, подлежит государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации  в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

- отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в  договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);

- предусматривается выдача закладной  в тех случаях, когда составление  и выдача закладной не допускается  (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона  об ипотеке).

Несоблюдение правил о государственной  регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке  в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

 Государственная  регистрация договора об ипотеке  является основанием для внесения  записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

 Возникновение ипотеки как  обременения регламентировано в  ст. 11 Закона об ипотеке. Ипотека  как обременение имущества, заложенного  по договору об ипотеке, возникает  с момента заключения этого  договора (договор считается заключенным  с момента его государственной регистрации).

 

 

 

7. Аренда жилых помещений

 

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое  лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды или безвозмездного пользования.

Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором  и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды - между арендатором и субарендатором (гражданином).

Договор аренды жилого помещения заключается  в простой письменной форме и  в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры, заключаемые  на срок менее года.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в  договоре аренды не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.

 Арендатор вправе вселить  в жилое помещение членов семьи  лица, которому он предоставил  жилое помещение, только с согласия субарендатора (нанимателя) и граждан, постоянно с ним проживающих, а также других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.¹⁴

 Арендатор имеет преимущественное  право перед другими лицами  на заключение договора на новый срок.¹⁵ Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

 Если арендодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  в аренду, но в течение года  со дня истечения срока договора  заключил аналогичный договор  с другим лицом, арендатор вправе  потребовать в судебном порядке  перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

 Оплата жилья и коммунальных  услуг по договору аренды устанавливается  договором между арендатором  и собственником либо уполномоченным собственником лицом.

 

8. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

 

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное  пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.¹⁶

Жилые помещения могут выступать  в качестве предмета договора ссуды, хотя они не указаны в ст. 607 ГК РФ, поскольку прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет.

 Договор ссуды может иметь  как консенсуальный, так и реальный  характер. Консенсуальный договор  ссуды имеет место в случаях,  когда стороны оговаривают, что  обязательство ссудодателя передать жилое помещение в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи жилого помещения в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

 Консенсуальные договоры ссуды  являются двусторонними, но они  лишены признака взаимности, поскольку  обязанность ссудодателя передать  вещь в безвозмездное пользование  не корреспондируется с правом  ссудополучателя требовать такой  передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.¹⁷

 Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре ссуды должны  быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Предмет ссуды передается  ссудополучателю в пользование,  а не в потребление.

 Форма договора ссуды подчиняется  общим требованиям о форме  сделок. В то же время законодательство  оставляет открытым вопрос, необходима  ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества, в том числе и жилых помещений, и права пользования недвижимым имуществом, возникшего на базе этого договора. Поскольку сделка совершается в отношении недвижимого имущества, что вызывает его обременение, постольку в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ необходима государственная регистрация права ссуды на недвижимость.

 Договор ссуды может быть  заключен на определенный срок, а если срок в договоре не  определен, он считается заключенным  на неопределенный срок.