Сервитут. История, понятие, виды

История и теория сервитутов постоянно привлекала пристальное внимание исследователей, являясь темой многочисленных дискуссий. Начало этому положили еще древнеримские юристы, не прекращалось изучение данной проблематики и в дореволюционной России. Наиболее значимые работы, касающиеся сервитутного права, относятся ко второй пол. XIX - нач. XX вв., когда в России шел процесс бурного развития науки гражданского права. Следует отметить работу Л.Б. Дорна (которая осталась незавершенной), посвященной исследованию узуфрукта в римском частном праве, в которой детально излагает природу, права и обязанности узуфруктария и собственника служащей вещи, особый интерес представляет монография И. Гороновича, в которой впервые в России, на основе передовых по тому времени правовых концепций, была предпринята попытка проведения анализа всего института сервитутов в римском частном и русском гражданском праве. Предметом исследования выступили не только предиальные, но и личные сервитуты. Предлагая свое оригинальное определение сервитутов, И. Горонович, вместе с тем, конструировал сервитуты отдельно от права собственности, полагая, что они - институт самостоятельный и не зависящий от права собственности.

В 1899 г. в Одессе вышла монография В.И. Курдиновского , в которой автор предпринял попытку исследования проблемы ограничений права собственности применительно к действующему в то время законодательствую. В советский период категория сервитутов практически выпала из поля зрения ученых. Объясняется это тем, что во всех кодифицированных актах советского гражданского законодательства (ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., Основах 1961 и 1991 гг.) отсутствовали какие-либо упоминая о сервитутах. Встречающиеся немногочисленные работы были посвящены в основном международным положениям рассматриваемого явления (Б.М. Клименко, М.И. Лазарев).

Институт сервитутов в настоящее время находятся  в состоянии развития. Глава 17 ГК РФ содержит лишь общие положения  о земельных сервитутах, где в четырех статьях (ст. 274-277 ГК РФ) указывается их понятие, признаки, а также основания возникновения и прекращения. Для сравнения, Германское гражданское уложение 1896 г. содержит около восьмидесяти, а Кодекс Наполеона 1804 г. более семидесяти статей посвященных сервитутному праву, где подробно урегулированы виды, содержание, порядок установления, прекращения, защита данного права.

Сервиту́т (лат. servitus, servitutis — подчинённое положение), особый вид вещного права, который заключается в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать её собственника в определённом отношении. предметом отношений выступает сама вещь, а не действие определенного лица, взявшего на себя обязательство, например, позволять соседям выезжать по его территории на публичную дорогу.

Сервитут является обременением самой вещи и, соответственно, вместе с ней переходил к новому собственнику.

Субъектом сервитутного права может быть любое лицо, которое в том или ином отношении пользуется чужой вещью (имуществом) на основе сервитута.

Субъектом сервитутного обременения является собственник вещи или имущества, на которое установлен сервитут. Никакое иное лицо не может быть обременено сервитутом.

Объектом сервитута может  быть любое имущество:

земля, строения, предприятия, квартиры и т.п. Именно на эти объекты  права собственности чаще всего  устанавливают сервитута.

Сервитут характеризуется  такими специфическими чертами как:

Во-первых, это продолжительное  и постоянное пользование чужим  имуществом. Одноразовое или временное  пользование не признается сервитутом.

Во-вторых, это пользование  чужой вещью или имуществом не в полном объеме, а лишь в каком-то одном или нескольких отношениях. Например, право только на проход пешком или на проход и проезд возом или  машиной; право прокладки и эксплуатации линий передач и т.д.

Таким образом, сервитут предоставляет  ограниченное право пользования.

В-третьих, сервитутное право ограничивает право собственника, на имущество, на которое установлен сервитут в объеме, определенном сервитутом.

В-четвертых, сервитутное право сильнее права собственности: сперва пользуется субъект сервитутного права, а потом собственник обслуживающего земельного участка.

В то же время, сервитут не заменяет права собственности.

В-пятых, сервитут предоставляет  лицу право пользования чужим  имуществом бесплатно.

Кроме Гражданского Кодекса  РФ отношения, связанные с сервитутом, урегулированы Земельным, Водным и  Лесным кодексами РФ. Как и в  римском праве, он носит вещный характер. Такое обременение не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Действующее законодательство различает частный и публичный  сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно Гражданскому Кодексу  РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимое имуществом.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом  купли-продажи, залога и не может  передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого  имущества, для обеспечения, использования  которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, сервитут может быть прекращен  ввиду отпадения оснований, по которым  он был установлен.

Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник  вправе требовать по суду прекращения  сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут  устанавливаться для:

- прохода или проезда  через земельный участок;

- использования земельного  участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других  линий и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном  участке межевых и геодезических  знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных  работ на земельном участке;

- забора воды и водопоя;

- прогона скота через  земельный участок;

- сенокоса или пастьбы  скота на земельном участке  в сроки, продолжительность которых  соответствует условиям, обычаям,  за исключением таких земельных  участков в пределах земель  лесного фонда;

- использования земельного  участка в целях охоты, ловли  рыбы в расположенном на земельном  участке, замкнутом водоеме, сбора  дикорастущих растений в установленные  сроки и в установленном порядке;

- временного пользования  земельным участком в целях  проведения изыскательских, исследовательских  и других работ;

- свободного доступа к  прибрежной полосе.

В комментариях к законодательству есть высказывания, что в Земельном  Кодексе РФ установлен исчерпывающий  перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться  публичные сервитуты. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных  сервитутов основано на закрепленном в Земельном Кодексе РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении  вопросов, касающихся прав на землю.

Порядок проведения таких  слушаний Земельный Кодекс РФ не регулирует.

Осуществление сервитута  должно быть наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен.

Необходимым условием его  установления является отсутствие возможности  обеспечения потребностей заинтересованных лиц каким-либо иным способом помимо сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет  права владения, пользования и  распоряжения этим участком.

Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность - не препятствовать действиям обладателя сервитута, однако принудить собственника к осуществлению каких-либо положительных  действий нельзя.

В соответствии с Земельным  кодексом РФ, как частные, так и  публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Срочный сервитут действует  в течение определенного периода  времени, необходимого, например, для  проведения каких-либо работ. Когда  потребность в установленном  сервитуте отпадает, срок его действия прекращается.

Постоянный сервитут сроком действия не ограничен.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать  соразмерную плату от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Такая плата представляется справедливой компенсацией за неудобства, которые известным образом ограничивают пределы собственника по использованию  своего земельного участка.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности  использования земельного участка, собственник земельного участка  вправе требовать изъятия, в том  числе путем выкупа, у него данного  земельного участка с возмещением  органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением  убытков..

Сервитуты подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным Законом от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним.

В связи с разнообразием  объектов сервитута их принято подразделять на земельные и личные.

К земельным сервитутом относятся право прохода, проезда, провоза грузов, прогона скота и т.п. по чужой земле; право выпаса скота на чужих лугах, сенокоса, право пользования водой для полива, поения скота и других потребностей; право прокладки и эксплуатации линий передач, связи, трубопроводов, водоканалов, мелиоративных сооружений, дорог и т.д.

Могут устанавливаться и  другие способы пользования чужой  землею, главное, чтобы они не противоречили  действующему законодательству.

земельные сервитуты можно  также подразделить на два вида:

1) сервитуты, направленные  на использование выгод соседнего  земельного участка;

2) сервитуты, направленные  на использование самого земельного  участка. 

К первому виду относятся  сервитута на проход, проезд, провоз грузов, прогон скота; сервитута на использование сенокосов, пастбищ, водоемов, расположенных на чужой  земле и другие подобные сервитута.

Другую группу земельных, сервитутов составляют права на прокладку  и эксплуатацию линий передач, связи, трубопроводов, обеспечение водопоставками и мелиорации и т.п.

Они обусловлены потребностью использовать чужую землю для  общегосударственных или коллективных потребностей.

Земельные сервитуты переходят  по наследству, отчуждаются любым  дозволенным способом вместе с земельным  участком.

Земельный сервитут неотделим  от самого земельного участка. Однако самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок они не могут быть, т.е. сервитута  не могут быть предметом договора купли-продажи, залога, а также не могут передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитуты на право пользования чужой вещью или имуществом в интересах конкретного физического или юридического лица получили название личных.

К личным сервитутам относятся  право на пользование чужим имуществом без извлечения доходов.

Они устанавливаются на движимое и недвижимое имущество для физических лиц, как правило, вечно, а для  юридических лиц - на время существования  юридического лица.