Содержание права общей собственности

В литературе высказывается справедливая критика в отношении использования конструкции общей совместной собственности в отношении членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, поскольку некоммерческое товарищество является юридическим лицом, его участники связаны исключительно имущественными интересами, между его членами нет никакой личной доверительной связи. «Кроме того, соответствующее имущество приобретается или создается за счет средств, находящихся в собственности товарищества (закон не предусматривает совместную собственность участников на их целевые взносы)»[18]. Поэтому необходимо трансформировать общую собственность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений в индивидуальную собственность юридического лица.

Относительно того, что «сособственники в общей совместной собственности не могут распоряжаться своими долями», хотелось бы отметить, что в некоторых видах общей долевой собственности собственники тоже лишены такой возможности, например в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в таком доме.

Помимо самого критерия разграничения права общей собственности на виды, в науке неоднократно велись дискуссии о необходимости выделить дополнительные виды общей собственности[19].

Так, например, Н.Н. Пахомова предложила в зависимости от особенностей присвоения наряду с общей долевой собственностью, при которой меры власти над вещью распределяются между сособственниками, и общей совместной собственностью, при которой власть осуществляется сособственниками сообща, выделять также корпоративную собственность. Данный вид общей собственности возникает в связи с передачей участниками меры власти специально созданному юридическому лицу, управляющему имуществом участников в производственных сферах с целью извлечения прибыли[20].

Возможность рассмотрения корпоративной собственности в качестве вида общей собственности Н.Н. Пахомова связывает с тем, что корпоративная собственность обладает рядом сходных черт с общей долевой собственностью, в частности с точки зрения зависимости формирования складочного, уставного капитала, паевого фонда от вкладов учредителей/участников; особенностей передачи этого имущества в управление юридическому лицу; особенностей осуществления участниками прав участия в капитале юридического лица, а также права по определению судьбы доли.

Данный автор подчеркивает также единство совместной и корпоративной собственности, которое выражается в следующем: юридическое лицо в сфере частного предпринимательства осуществляет функции управления имуществом на принципах, сходных с принципами совместной собственности. Но в связи с рядом присущих корпоративной собственности особенностей автор предлагает рассматривать ее как самостоятельный вид права общей собственности.

На наш взгляд, корпоративная собственность не входит в рамки общей собственности, очерченные законодателем, так как ни общая долевая собственность, ни общая совместная собственность не предполагает создание самостоятельного субъекта права, которым в рассматриваемом случае будет создаваемое юридическое лицо. Одним из основных признаков общей собственности является множественность на стороне субъектного состава при наличии единого объекта. В случае с корпоративной собственностью мы сталкиваемся с одним субъектом – корпорацией, независимо от ее организационно-правовой формы. Данное обстоятельство не вписывается в конструкцию общей собственности, поэтому приведенную выше точку зрения считаем несостоятельной.

В силу наличия особенностей, которыми обладает общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, некоторые авторы отмечают необходимость выделить ее в отдельный вид общей собственности наряду с долевой и совместной. Такая разновидность общей долевой собственности, по мнению А.Д. Сидоренко и Е.А. Чефрановой, может называться «неделимой долевой собственностью»[21]. Специфическими признаками данного вида общей собственности являются следующие:

–        основанием возникновения общей долевой собственности является прямое указание закона;

–        оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

–        раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможны;

–        преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

–        распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;

–        правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих собственников помещений[22].

Анализ современной теории гражданского права и законодательства показывает, что не существует критерия, способного однозначно разграничить общую долевую и общую совместную собственность. Кроме того, в пределах одного вида общей собственности нет единства правового регулирования, позволяющего нам однозначно говорить о видовой характеристике. В рамках общей долевой собственности существуют виды, которые не подпадают полностью под эту конструкцию, например общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Право общей совместной собственности может быть предусмотрено только законом. Согласно российскому законодательству к ней относится, как уже указывалось выше, три вида собственности, но в чистом виде к ней можно отнести только совместную собственность супругов. Это косвенно подтверждает и проект ГК РФ, которым общая собственность в КФХ относится к долевой собственности. Собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, должна быть отнесена к индивидуальной собственности соответствующего юридического лица.

Все виды общей долевой собственности обладают особой спецификой, что уже было продемонстрировано на примере общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные выше обстоятельства не позволяют говорить о наличии двух видов общей собственности. Однако различия в общественных отношениях, подпадающих под регулирование данным правовым институтом, требуют дифференциации общей собственности на некие категории. На наш взгляд, такими категориями являются правовые режимы.

ГК РФ оперирует такими понятиями, как режим совместной собственности супругов, режим коммерческой тайны. Проект ГК РФ в ч. 2 упоминает о режиме животных, находящихся в состоянии естественной свободы, и режиме хозяйственной деятельности. Гораздо активнее в употреблении данного термина наука гражданского права, применяющая его к сделкам, недвижимому имуществу, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и т.д.[23]

Вопрос о содержании понятия «правовой режим», его признаках и видах является дискуссионным в теории права. Не вдаваясь в подробности дискуссии, автор настоящей работы понимает правовой режим как порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, которые характеризуют особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создают особую направленность регулирования. Обусловлено существование такого особого порядка рядом объективных предпосылок. А именно тем, что в рамках существующих правоотношений выделяется некая группа, которая в силу особенностей субъектного состава, объекта и содержания требует создания особого механизма правового регулирования.

Правовой режим представляет собой специфический механизм правового регулирования, его особый порядок, направленный на конкретные виды субъектов и объектов, привязанный не столько к отдельным ситуациям, сколько к более широким общезначимым социальным процессам (состояниям), в рамках которых эти субъекты и объекты взаимодействуют[24].

К сложившимся правовым режимам общей собственности, на наш взгляд, можно отнести правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, общей собственности членов КФХ, общей совместной собственности супругов. Все остальные общественные отношения, обладающие признаками общей собственности, могут быть урегулированы нормами об общей собственности, которая по природе своей может быть только долевой.

Необходимость выделения такой категории, как правовой режим, нам видится в том, что в рамках отношений общей собственности выделяются группы общественных отношений, которые, в целом обладая признаками общей собственности, в силу специфики субъектного состава, объекта и содержания, требуют создания особенного механизма правового регулирования, именуемого правовым режимом.

Таким образом, несмотря на относительную несложность права общей собственности правовое урегулирование данного института гражданского права осложняется неопределенностью, теоретической не разработанностью, что отрицательно влияет на него.

Глава 2. Содержание права общей собственности

2.1. Осуществление правомочий собственника в праве общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по:

–        владению;

–        пользованию;

–        распоряжению имуществом.

Однако поскольку собственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом. О.С. Иоффе отмечал, что «порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия»[25]. Именно этот принцип позволяет обеспечить интересы меньшинства, не позволяя сособственникам, обладающим большими долями, навязывать принятие выгодных для себя решений, не учитывая при этом интересы других сособственников.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы. В соответствии со ст. 248 ГК РФ такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними[26].

В случае разногласия сособственников по вопросам владения и пользования имуществом любой из них независимо от того, оказался ли он в большинстве или в меньшинстве, вправе обратиться в суд за разрешением спора.

Размер доли учитывается при реализации участниками общей долевой собственности права владения и пользования общим имуществом. В п. 2 ст. 247 ГК РФ установлено право участника общей собственности получить во владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле. В случае невозможности этого он вправе требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Такая компенсация, как правило, носит денежный характер, но возможно и предоставление иного имущества – главное, чтобы компенсация была способна возместить убытки, которые несет сособственник из-за невозможности владеть и пользоваться причитающейся ему частью имущества. Выплата предусмотренной компенсации не влечет прекращения вещного права или перераспределения долей участников, а означает только реализацию права владения и пользования частью имущества соразмерно доле сособственника[27].

Необходимо отметить, что судебная практика исходит из того правила, что из содержания п. 2 ст. 247 ГК РФ следует, что требование участника долевой собственности о выплате соответствующей компенсации за пользование его частью общего имущества (земельного участка) может быть заявлено только при условии невозможности осуществления своих полномочий по владению и пользованию этим имуществом (к примеру, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2009 года №ВАС-16272/09 по делу №А31-1221/2009)[28].

Особенности определения порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, установлены в ст. 14 федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[29] (ред. от 29 декабря 2010 года №435-ФЗ) (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

При рассмотрении такого правомочия собственника, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать[30].

Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, а именно право на преимущественную покупку.

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан известить их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя; уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. п. 3, 4 ст. 250 ГК РФ)[31].