Соотношение виндикационного и негаторного исков

требований  о сносе самовольных построек, нарушающих градостроительные и  строительные нормы и правила, создающих  угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и охраняемые законом  интересы других лиц;

требований  о сносе самовольных построек, созданных на земельном участке, не отведенном для этих целей органами государственной власти и органами местного самоуправления в установленном порядке (в том числе отведенном органами государственной власти и органами местного самоуправления для других целей).

В этих случаях постройка подлежит сносу как самовольная. Требование о сносе данного объекта носит скорее административный характер, основанный на неподчинении застройщика императивным требованиям градостроительного и земельного законодательства.

Однако от указанных выше требований необходимо отделять требования о сносе построек, созданных на отведенном органами государственной власти и органами местного самоуправления другому лицу земельном участке (чужом земельном участке), когда сохранение постройки не нарушает цели отведения, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное требование, на наш взгляд, должно иметь исключительно гражданско-правовой характер вещного иска (строительство на земельном участке третьего лица - это нарушение вещных прав этого лица на земельный участок), а не иска о сносе объекта самовольного строительства. Это следует из характера этих требований, природы их возникновения, принципа равенства участников гражданско-правовых отношений (застройщика и собственника земельного участка), буквального толкования п. 1 ст. 222 ГК РФ о том, что самовольное строительство - это строительство на неотведенном участке, и конституционно-правового смысла ст. ст. 35, 36 Конституции РФ.

Аналогичные взгляды  изложены в научной литературе: "Собственник  не может требовать сноса строения лишь по мотиву нарушения его права  собственности... частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влечет квалификацию строительства как самовольного".

В связи с  этим рассмотрим требования о сносе  постройки, созданной на отведенном органами государственной власти и  органами местного самоуправления другому лицу земельном участке (чужом земельном участке), когда сохранение постройки не нарушает цели отведения, права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 Применительно  к данному требованию далее нами условно в ряде случаев будет употребляться термин "самовольная постройка" в связи с тем, что она осуществлена без соответствующего волеизъявления собственника земельного участка самостоятельно застройщиком.

"Правовая  природа исков о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 ГК РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае собственник земельного участка не лишен возможности им владеть, хотя его права нарушены осуществлением самовольного строительства".

С оценкой иска о сносе объекта самовольного строительства (в классическом понимании ст. 222 ГК РФ) как негаторного согласиться нельзя, так как виндикационный (негаторный) иск имеет гражданско-правовой характер, основанный на равенстве участников (собственника земельного участка и застройщика), а иск о сносе объекта самовольного строительства - административный характер.

С оценкой иска о сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, как негаторного также согласиться нельзя. Поскольку главный признак недвижимого имущества - неразрывная связь с земельным участком, то эта неразрывная связь и лишает собственника владения частью земельного участка, занятого объектом самовольно возведенной недвижимости. Только в случае возведения на чужом земельном участке объекта, который по своим характеристикам является движимым имуществом, можно считать, что собственник земельного участка не лишается владения (обладания) им, поскольку объект движимого имущества в силу его правовой природы может быть без несоразмерного ущерба в любой момент перенесен в другое место. В данном случае во внимание должны приниматься все обстоятельства дела (сложившийся порядок землепользования, действия участников до обращения в суд и т.д.). В свете сказанного надлежащим способом защиты при сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, является виндикационный иск, т.е. иск об истребовании имущества (занятой самовольной постройкой части земельного участка) из чужого незаконного владения.

Ответ на вопрос о правовой природе иска позволяет  сделать важный вывод. На иски о сносе  объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, в силу ст. ст. 196, 208 ГК РФ должен распространяться общий срок исковой давности - 3 года. Требование об освобождении земельного участка от самовольно возведенного на нем объекта движимого имущества может быть сформулировано как негаторный иск. На такие требования в соответствии со ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется. К слову сказать, как негаторный должен быть сформулирован иск и в случае возведения на чужом земельном участке объекта, который мешает проходу (проезду) лица к своему земельному участку.

Виндикационный  характер иска о сносе самовольно построенного на чужом земельном  участке объекта подтверждается и судебной практикой.

Действительно, право собственности на самовольно возведенный объект в силу указанных  норм ГК РФ возникнуть не может, поскольку  для возникновения права собственности  прежде всего необходимо соблюдение множества условий, закрепленных в ст. 222 ГК РФ (соблюдение строительных норм и правил, ненарушение прав и интересов других лиц, предоставление права на земельный участок и т.д.).

Кроме того, согласно нормам о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) право собственности приобретает несобственник, который должен открыто и непрерывно владеть этим имуществом как своим собственным. В случае самовольного строительства застройщик выступает собственником тех материалов, которые он вложил в строительство, он несет и другие расходы (на оборудование, механизмы, рабочую силу). Застройщик не является собственником лишь части земельного участка, занятой объектом самовольного строительства, право на которую, по мнению автора, он вполне может приобрести в силу приобретательной давности. На это, в частности, указывает п. 4 ст. 234 ГК РФ.

Если построенный  объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и  не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а собственником пропущен установленный ГК РФ общий срок исковой давности, застройщик может в силу приобретательной давности приобрести право на занятый им земельный участок (если, конечно, он является добросовестным, т.е. не занял земельный участок насильственным или преступным путем), а следовательно, может приобрести право собственности и на возведенный на нем объект.

Как представляется, такая практика будет в большей  степени способствовать стабильности гражданского оборота, соответствовать  духу и традициям гражданско-правового  регулирования, учитывающего все заслуживающие  внимания интересы сторон, в том  числе застройщика.

На основании  изложенного очень важным является правильное разграничение виндикационных и негаторных требований между собой  и с другими требованиями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1.

Сотрудник научно-исследовательского института Семенов решил подарить институту свою библиотек специальной литературы, которую собирал в течение всей жизни. О своем даре он объявил на Научном Совете, а также в интервью, опубликованном в институтской многотиражке.

Поскольку книг было много, их сложно было перевезти одновременно, перевозка осуществлялась небольшими партиями. Не успев передать всего дара, Васильев скончался.

Его сын, который являлся  единственным наследником по закону, в ответ на просьбу директора  института передать оставшиеся книги, заявил, что книги передавать не будет, также он требует возврата книг, переданных его отцом, ссылаясь на то, что договор не был оформлен надлежащим образом.

В суде институт в качестве доказательств предъявил акт  принятия книг на баланс, подписанный  заведующим библиотекой и директором института.

Как следует рассмотреть  возникший спор?

 

Ответ: в соответствии с ч.3 ст.572 ГК РФ договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен и следовательно все имущество достается сыну Васильева, но  берем во внимание такое условие, что договор не был составлен, а про дар даритель объявил в интервью и опубликовал в институтском многотиражке. Из этого следует, что в соответствии с ч.2 ст.581 ГК РФ обязанности дарителя, обещавшего дарение (Васильев), переходят к его наследникам (сыну), если иное не предусмотрено договором дарения, то сын обязан передать книги институту.

 

Задача 2.

Лаврущик обратилась в суд с заявлением, в котором указывает, что является собственником 67/100 долей дома № 46 по 2-му проезду М. Ульяновой г. Твери. Другим совладельцем является ответчик, которому принадлежат 33/100 долей. В 1998 году Блинов без согласования с ней установил металлические ворота для въезда автомашины вплотную к углу принадлежащей ей части дома, в связи с чем нарушен фундамент ее дома и повреждена стена. В связи с этим просит суд обязать ответчика перенести ворота на 1 м от стены домовладения по красной линии раздела земельного участка.

В судебном заседании  истица настаивала на удовлетворении исковых требований, при этом пояснила, что как только ответчик начал  строительство ворот, она обращалась в администрацию Московского  района. Архитектором района в адрес ответчика выносилось предписание о прекращении самовольного строительства. Невзирая на это, Блинов окончил строительство ворот и пользуется ими, разрушая стену и фундамент ее части домовладения.

Каковы перспективы  рассмотрения данного дела?

 

Ответ: в данном споре Блинов оказался не прав, так как установил металлические ворота без согласия Лаврущик, тем самым нанес ей материальный ущерб разрушив стену и фундамент ее части домовладения, данное решение подтверждается ч.3 ст. 222 ГК РФ  право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Задача 3.

Товарищество на вере «Кусков и компания» обратилось в коммерческий банк с просьбой о выделении им кредита в целях финансирования программы по обустройству городских подвалов. Коммерческий банк согласился выделить товариществу необходимые средства и передал для подписания стандартный бланк кредитного договора, в котором были сделаны записи о размере кредита, его цене и сроке действия. Генеральный директор товарищества Кусков подписал бланк кредитного договора.

Вернувшись в офис товарищества, Кусков показал бланк  договора юристу и бухгалтеру. Ознакомившись с текстом договора, юрист сообщил Кускову, что считает данный договор крайне невыгодным для товарищества по следующим причинам:

4. Банк предоставил кредит по процентной ставке в два раза превосходящей ставку рефинансирования Центробанка;

5. Заемщику запрещено досрочное погашение кредита;

6. Споры, вытекающие из кредитного договора, рассматриваются не в арбитражном суде, а в третейском суде, образованном при самом банке.

Юрист предложил потребовать  у банка изменить договор, устранив из него заведомо невыгодные для общества условия.

Будут ли удовлетворены  требования товарищества?

 

Ответ: данные требования не будут удовлетворены, так как директор подписал бланк договора и был полностью ознакомлен с ним. Следовательно по ч.3 ст.428 ГК РФ при наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая.

 

        2. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2011)

 

3.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова), КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

 

4. Гражданское право: Учебник. Т. I / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.
5. Белов В.А. Гражданское право: общая и особенная части: Учебник. М., 2003.
6. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. Т. 1.