Страхование недвижимости

Для достижения поставленной цели и обеспечения  конкурентоспособности страховой  программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах:

Комплексность – совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.

Гибкость  – программа предусматривает  различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных  программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой  защите.

Клиентоориентированность  – стандартизация ипотечных страховых  продуктов и их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому  страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования.

Доступность – в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы  по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика.

Ипотечное страхование существенно снижает  риск невозвратности кредитных средств, согласно статье 255 НК РФ п.16, страховые  взносы по договорам добровольного  личного страхования, заключаемым  исключительно на случай наступления  смерти застрахованного или утраты им трудоспособности, не облагаются налогом  на прибыль, указанная в договоре страховая сумма будет выплачена  в назначенный срок.

В настоящее  время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя два базовых страховых продукта:

- Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу;

- Страхование жилья, как неотъемлемая часть ипотечного страхования, так же является вполне резонным требованием банка-кредитора.

Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы, грабежи, поджоги, взрывы, вандализм и т.д.  Естественно, что в защите от всех этих явлений  заемщик заинтересован не в меньшей  степени, чем кредитодатель. Более  того, если банк чаще всего готов  удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся  застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае «форс-мажора» полностью скомпенсировать понесенный ущерб.

Заемщик, застраховавший жилье в пределах полной его стоимости, является для  банка более привлекательным  клиентом, т.к. при утрате квартиры страховая  компания возместит банку выданный ипотечный займ. Если договор ипотечного страхования жилья был заключен до того, как в строящемся здании были обнаружены конструктивные дефекты, - страховая компания и в этом случае возьмет на себя обязанности  по возмещению банку его расходов.

Страхования жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их «моральный облик» и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же заинтересованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье.

         Договор страхования жизни и здоровья предполагает на начальном этапе заполнение анкеты заемщика и медицинский осмотр. Категорически не рекомендуется на любых стадиях ипотечного страхования сообщать о себе ложные сведения, пытаться ввести в заблуждение страховую компанию. Если обман будет раскрыт – страховку на выгодных условиях получить не удастся, а в кредите наверняка будет отказано¹⁹.

В зависимости  от возраста заемщика и состояния  его здоровья определяются тарифы на страхование его жизни и здоровья. Если соискатель кредита привлекает созаемщиков – ипотечное страхование  в полной мере распространяется и  на них, банк этого потребует наверняка.

Страхование титула, то есть риска утраты права  на собственность, при претензиях на право собственности со стороны  третьих лиц.

Эта составляющая страхования ипотечного кредита  также занимает далеко не последнее  место, поскольку страхует риски  посягательства на предоставленную  недвижимость со стороны третьих  лиц и обеспечивает ее юридическую чистоту. Титульное страхование необходимо, поскольку теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке. И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, если у заемщика будет соответствующий страховой полис.

Помимо  этого, компании предлагают – в качестве дополнения к стандартной программе  ипотечного страхования – страхование  гражданской ответственности при  эксплуатации недвижимого имущества.

Необходимо  отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования  дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.

Основным  фактором, определяющим величину страховой  суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается  соответственно погашению кредита.

Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки  и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия  отделки и пр.

Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст  заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности.

Тариф по страхования титула (юридической  чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную  программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные  риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования  составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно²⁰.

2.2 Основные проблемы и пути их решения

Минимизация страховых тарифов. В настоящее время на рынке ипотечного страхования иногда наблюдается тенденция необоснованной занижение страховых тарифов, которое происходит на фоне высокой конкуренции. Кредитные организации, заключая соглашения, отдают предпочтение тем страховщикам, которые предоставят наиболее выгодные условия страхования для заёмщиков. Благодаря такой политике банки делают свои ипотечные продукты наиболее привлекательными. Но страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев

Отсутствие  стандартных форм договоров и  единого полиса. Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Недостаточно  проработанная нормативная база. Одной из таких актуальных проблем является отсутствие правовой основы в Российской Федерации для комплексного ипотечного страхования. Данный вид страхования сегодня осуществляется путём сложной юридической комбинации фактически несовместимых видов страхования (обязательное с добровольным; страхование в рамках договора публичного и непубличного характера и т.п.).

 В  Российской Федерации принципы  ипотечного страхования закреплены  лишь в «Концепции развития  системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренной постановлением Правительства  Российской Федерации, но эти  принципы пока ещё не все  введены в действующее правовое  поле, в частности по вопросам, касающимся личного страхования  жизни и здоровья заёмщика, которое  не может быть обязательным, но  Концепция предусматривает страхование  жизни и здоровья заёмщика  в качестве одного из основных  условий выдачи ипотеки. 

Существует  даже мнение, что классического ипотечного страхования в России сегодня  нет, а то комплексное страхование, которое осуществляют сегодня страховые  компании не имеет к нему никакого отношения, так как комплексное  ипотечное страхование – это  страхование нескольких самостоятельных  рисков в рамках одного договора (страхование  имущества, титульное страхование  и личное страхование). Ипотечное  страхование в классическом варианте - это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после  обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Во всех странах с развитыми  системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным  институтам и гражданам — заёмщикам  огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Одной из форм государственной поддержки  является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков  в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). Как уже было сказано выше, в  Чехии также выплачиваются дотации  тем, кто взял ипотечный кредит.

Как было сказано выше – в России существует такая проблема как несбалансированность спроса и предложения на ипотечные  продукты.

В качестве одного из решений данной проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Следствием этого  явится увеличение и расчетной суммы  ипотечного кредита. Однако увеличение срока кредитования повлечет за собой  и усиление рисков кредитования для  банков, предоставляющих ипотечные  кредиты. Российские же банки даже на условиях привязки к доллару суммы  кредита не готовы предоставлять  их на срок 25–30 лет. Решать эту проблему следует путем развития вторичного рынка ценных бумаг, которые выпускает Федеральное агентство по ипотечному кредитованию взамен купленных у банков ипотечных кредитов. Без развития вторичного рынка и/или в отсутствие инвесторов, покупающих эти ценные бумаги, ипотека в России должного развития не получит.

Банкам необходимо искать источники  долгосрочного финансирования. Нужно  создавать механизмы допуска  ипотечных активов к средствам  пенсионных и страховых фондов.

Для того чтобы сделать кредит доступным  большей части населения –  нужно снижать ставки, увеличивать  сроки погашения кредита, смягчать требования к заемщикам и соответственно цены на жилье должны снижаться, но в таком случае в разы возрастают банковские риски, и вряд ли банки  будут согласны на такие условия  кредитования.

При организации схем построения механизма  кредитования необходимо прежде всего  учитывать присущие данной экономической  и социальной ситуации факторы —  например, низкую потребительскую способность  населения, при которой размеры  платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенную часть  дохода средней семьи; размер кредита  с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога — жилья) и в то же время  кредитные риски должны быть сведены  к минимуму; необходимо учесть встречающееся  отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода (население) и кредитных  историй заемщиков. С другой стороны, в противовес улучшению условий  для заемщика, как одной стороны  кредитной сделки, нужно облегчить  бремя ипотечного кредитования для  кредитора, как другой стороны кредитной  сделки, путем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае данных вопросов  ипотека  в России получит должное развитие и приблизится к международным  стандартам.

Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных  препятствий развитию ипотеки - неграмотность  и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья, а также слаборазвитая правовая база по данному вопросу. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. следовательно необходимо формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.