Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья, создание и государственная регистрация, права и обязанности. Реорганизация, ликвидация и объединение товариществ  собственников жилья

 

Согласно  ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

 

Товарищество  собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

 

Учредительным документом товарищества собственников  жилья является устав, принимаемый на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание товарищества собственников жилья проводится в порядке, установленном ст. ст. 45—48 ЖК РФ. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Товарищество  собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

 

Порядок создания и государственной регистрации  товарищества собственников жилья  определяет ст. 136 ЖК РФ. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких  многоквартирных домов, помещения  в которых принадлежат различным  (не менее чем двум) собственникам  помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками,  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями  инженерно-технического обеспечения  и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких  расположенных близко зданий, строений  или сооружений — жилых домов,  предназначенных для проживания  одной семьи, дачных домов с  приусадебными участками или  без них, гаражами и другими  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках  объектами, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры.

 

Следует учитывать, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

 

Необходимо  отметить, что создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах обладает особой спецификой: оно может быть создано только лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещение в таких домах в порядке, установленном ст. ст. 45—48 ЖК РФ.

 

В соответствии с ч. 3 ст. 136 ГК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Это общая норма, действующая в отношении всех товариществ собственников жилья. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. При поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

 

Заявление, предоставляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица — заявителя, удостоверенной в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер документа.

 

Регистрирующий  орган обеспечивает учет и хранение всех представленных при государственной регистрации документов. Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий государственный реестр. Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.

 

Права и обязанности товарищества собственников  жилья установлены в ст. ст. 137—138 ЖК РФ. В частности, товарищество собственников жилья вправе: 
-заключать договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества;

-определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 6 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством и т.д.

 

Кроме того, в случаях, если это не нарушает права  и законные интересы собственников  помещений в многоквартирном  доме, товарищество собственников жилья вправе:

-предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

-в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

-получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

-осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

-заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

 

В случае неисполнения собственниками помещений  в многоквартирном доме своих  обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

 

Среди обязанностей товарищества собственников  жилья:

-обеспечение выполнения требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

-заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

-выполнение в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

-обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

-представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами и т.д.

 

Реорганизация товарищества собственников жилья  осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством. Реорганизация может иметь место в следующих случаях (ст. 57 ГК РФ):

-слияние двух и более юридических лиц в одно;

-присоединение одного юридического лица к другому;

-разделение юридического лица на два и более;

-выделение из юридического лица двух и более;

-преобразование юридического лица в другую организационно-правовую форму.

 

Согласно  ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может разделиться на два (и более); из него также не может быть выделено другое товарищество собственников жилья.

 

Слияние и присоединение товариществ  собственников жилья (ст. 57 ГК РФ) следует отличать от объединения собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ). Преобразование товарищества собственников жилья возможно лишь в потребительский жилищный или потребительский жилищно-строительный кооператив. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив с учетом того, что согласно ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

 

Решение о регистрации товарищества собственников  жилья должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

 

Ст. 141 ЖК РФ содержит нормы отсылочного характера  в части оснований и порядка  ликвидации товарищества собственников  жилья (ч. 1). Одновременно ч. 2 указанной  статьи называет еще одно, не предусмотренное  общими правилами, основание ликвидации: общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме обязано  принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья  в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме.

 

Товарищество  собственников жилья может быть ликвидировано:

1) по решению  общего собрания его членов, в  том числе в связи с истечением  срока, на который оно создано;

2) в связи  со сносом дома;

3) по решению  суда в случае допущенных при  его создании грубых нарушений  закона, если эти нарушения носят  неустранимый характер, либо осуществления  деятельности без надлежащего  разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с  иными неоднократными или грубыми  нарушениями закона или иных  правовых актов, а также в  иных случаях, предусмотренных  ГК РФ;

4) в случае  приобретения права собственности  на все помещения многоквартирного  дома одним собственником, а  также по основанию, предусмотренному  п. 2 ст. 141 ЖК РФ, т.е. в случае, если  члены товарищества не обладают  более чем 50% голосов.

 

Сокращение  количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников  жилья, может иметь место как  по субъективным, так и по объективным  причинам в следующих случаях:

-выход из членов товарищества;

-смерть членов товарищества;

-отчуждение помещений, принадлежащих членам товарищества, и др.

 

ЖК  РФ не устанавливает последствия  непринятия общим собранием собственников  помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации товарищества собственников жилья. В таком случае товарищество собственников может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов в соответствии с п. 3 ст. 61 ГК РФ. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчета с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 157 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.

 

В связи с  тем, что товарищества собственников  жилья являются некоммерческими  организациями, они могут создавать  объединения для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества и т.д. Согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации  могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций  является некоммерческой организацией. Товарищества собственников жилья  при таком объединении сохраняют  свою самостоятельность и права  юридического лица (п. 3 ст. 121 ГК РФ). Правовой режим товариществ собственников  жилья (ассоциации или союза), порядок  создания, деятельности, реорганизации  и ликвидации, формирования и использования  имущества, права и обязанности  их учредителей (участников), основы управления и возможные формы их поддержки  органами государственной власти и  органами местного самоуправления регулируются ст. ст. 121—123 ГК РФ и ст. ст. 3—31 Федерального закона от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях».