Товарищество собственников жилья

 

Членство  в товариществе собственников жилья. Органы управления товариществом собственников  жилья. Средства и имущество, хозяйственная  деятельность товарищества собственников  жилья

 

Членами товарищества собственников жилья  являются три категории лиц:

1) граждане  — собственники жилых помещений  в многоквартирных домах;

2) юридические  лица, которым жилые помещения  в многоквартирных домах принадлежат  на праве собственности, праве  хозяйственного ведения или оперативного  управления;

3) публичные  образования (муниципалитеты, субъекты  Российской Федерации и Российская  Федерация) в лице соответствующих  органов, которым жилые помещения  и (или) другое недвижимое имущество  принадлежат на праве собственности.

 

В случаях, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам, каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

 

В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение. При реорганизации юридического лица — члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.

 

Согласно  ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает  у собственника помещения в многоквартирном  доме на основании заявления о  вступлении в товарищество. Став членом товарищества собственников жилья, собственник жилого помещения приобретает  определенные права и обязанности. В частности, он обязан уплачивать периодические  взносы на содержание общего имущества  домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых  может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений. Основные права и обязанности  членов товарищества определены в уставах  конкретных товариществ.

 

Отказ части  домовладельцев от вступления в члены  товарищества собственников жилья  не освобождает их от участия в  несении необходимых расходов, связанных  с управлением кондоминиумом  в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников  жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей  долевой собственностью только для  членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами  товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых  затрат по управлению кондоминиумом  и его эксплуатации.

 

Определение необходимых расходов, связанных  с управлением, содержанием и  эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам —  разрешаться в судебном порядке.

 

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Ст. 144 ЖК РФ называет два органа управления товарищества собственников жилья:

1) общее собрание  членов товарищества;

2) правление.

 

Одновременно  к таким органам следует отнести  и председателя правления, поскольку его действия также порождают определенные права и обязанности для товарищества собственников жилья (ст. 149 ЖК РФ). Как было сказано выше, компетенция общего собрания товарищества определена ст. 145 ЖК РФ. Порядок формирования правления и прочее определены ст. 147 ЖК РФ. Председатель избирается правлением товарищества из состава этого правления.

 

Что является имуществом и что можно считать  средствами товарищества собственников  жилья? Товарищество собственников  жилья согласно п. 1 ст. 151 вправе иметь  в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество  может находиться как в многоквартирном  доме, так и за его пределами. В  п. 2 указанной статьи отражены основные источники формирования имущества ТСЖ:

-обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

-доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

-субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

-прочие поступления.

 

Ч. 4 ст. 151 ЖК РФ предоставляет правлению ТСЖ  право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в  соответствии с финансовым планом товарищества.

 

По  решению общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, цель создания которых определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК РФ предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.

 

Законодатель  предоставил товариществу собственников  жилья право заниматься хозяйственной  деятельностью. Товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в  том числе хозяйственной) деятельностью  для достижения предусмотренных  уставом целей. Следовательно, ТСЖ  вправе заниматься хозяйственной деятельностью  для достижения целей, которые предусмотрены  уставом товарищества.

 

Ст. 152 ЖК РФ определяет, какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ и порядок расходования средств, полученных от хозяйственной и предпринимательской  деятельности. Среди таких видов хозяйственной деятельности:

-обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

сдача в аренду, в наем части общего имущества  в многоквартирном доме.

 

Доходы  от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.