Виды договора купли-продажи

В договоре продажи недвижимости в  обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Согласно статье 550 ГК РФ договор  продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях. Если одна из сторон уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации. На основании решения суда регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности, при этом наличия заявления сторон договора не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена также по требованию судебного пристава-исполнителя в целях последующего обращения взыскания на недвижимое имущество при отсутствии или недостаточности у должника (покупателя недвижимости) иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание (ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «Об исполнительном производстве» (изм. и доп., вступившие в силу 29.10.2012).

Передача недвижимого имущества  оформляется передаточным актом. Договор продажи предприятия

- это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса определен в статье 132 ГК РФ (недвижимые и движимые вещи, права требования, долги, права на средства индивидуализации, иные исключительные права). Предприятие в целом рассматривается  как недвижимость, поэтому по вопросам, не урегулированным § 7 главы 30 ГК РФ, применяются правила § 6, а затем общие положения о купле-продаже.

Договор продажи предприятия  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Регистрация сделок с предприятием как имущественным комплексом проводится Федеральной регистрационной службой.

Поскольку в состав предприятия  входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

2. Общие положения о страховании

Страхование - отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации (РФ), субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страховая деятельность (страховое дело) – сфера деятельности страховщиков по страхованию, перестрахованию, взаимному страхованию, а также страховых брокеров, страховых актуариев по оказанию услуг, связанных со страхованием, перестрахованием. Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (редакция от 30.11.2011 (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)) определены цель и задачи организации страхового дела, формы страхования (ст. 3).

Целью организации страхового дела является обеспечение защиты имущественных интересов физических и юридических лиц, РФ, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении страховых случаев.

Задачами организации  страхового дела являются:

1. проведение единой государственной политики в сфере страхования;
2. установление принципов страхования и формирование механизмов страхования, обеспечивающих экономическую безопасность граждан и хозяйствующих субъектов на территории РФ.

Страхование согласно Закону РФ «Об организации страхового дела в РФ» осуществляется в форме добровольного страхования и обязательного страхования. Договоры добровольного и обязательного страхования предусмотрены ст. 927 ГК РФ.

Добровольное страхование  осуществляется на основании договора страхования и правил страхования, определяющих общие условия и  порядок его осуществления. Правила страхования принимаются, утверждаются страховщиком или объединением страховщиков самостоятельно в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и указанным выше Законом и содержат положения о субъектах страхования, объектах страхования, страховых случаях, страховых рисках, порядке определения страховой суммы, страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов), порядке заключения, исполнения и прекращения договоров страхования, правах и об обязанностях сторон, определении размера убытков или ущерба, порядке определения страховой выплаты, случаях отказа в страховой выплате и иные положения.

1.Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой  организацией (страховщиком).

Договор личного  страхования является публичным договором (статья 426). 

2. В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать в качестве страхователей жизнь, здоровье или имущество других лиц либо свою гражданскую ответственность перед другими лицами за свой счет или за счет заинтересованных лиц (обязательное страхование), страхование осуществляется путем заключения договоров в соответствии с правилами настоящей главы. Для страховщиков заключение договоров страхования на предложенных страхователем условиях не является обязательным. 

3. Законом могут быть предусмотрены случаи обязательного страхования жизни, здоровья и имущества граждан за счет средств, предоставленных из соответствующего бюджета (обязательное государственное страхование)

Осуществление обязательного  страхования, его условия и порядок  определяется федеральными законами о  конкретных видах обязательного  страхования. Федеральный закон  о конкретном виде обязательного страхования должен содержать положения, определяющие:

1. субъекты страхования;
2. объекты, подлежащие страхованию;
3. перечень страховых случаев;
4. минимальный размер страховой суммы или порядок ее определения;
5. размер, структуру или порядок определения страхового тарифа;
6. срок и порядок уплаты страховой премии (страховых взносов);
7. срок действия договора страхования;
8. порядок определения размера страховой выплаты;
9. контроль за осуществлением страхования;
10. последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субъектами страхования;
11. иные положения.

Кроме федеральных законов, предусматривающих конкретные виды обязательного страхования, порядок  осуществления обязательного страхования  регламентирует также ст. 936 ГК РФ. Обязательное страхование в большинстве случаев осуществляется за счет страхователя, кроме обязательного страхования пассажиров, которое в предусмотренных законом случаях может осуществляться за их счет.

В целях защиты прав потерпевших  на возмещение вреда, причиненного их жизни, здоровью или имуществу при использовании транспортных средств иными лицами, Федеральным законом от 25.04.2002 N 40-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (с изм. и доп., вступающими в силу с 10.08.2012) определяются правовые, экономические и организационные основы обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств .

3. Кредитный договор

Кредитный договор - договор между кредитором и заёмщиком, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с условиями  кредитного договора заёмщик обязан вернуть в срок, предусмотренный договором денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. (ст.819 ГК РФ).

Кредитный договор предусматривает  обязательную письменную форму - в противном случае он будет недействителен. Договор должен быть подписан обеими сторонами кредитной сделки и содержать следующие основные разделы с подробным изложением всех условий:

• общие положения (указываются наименование договаривающихся сторон; предмет договора, вид кредита, его сумма, срок, цель, процентная ставка; условия обеспечения исполнения обязательств по кредиту; порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит);
• права и обязанности заемщика;
• права и обязанности банка;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок действия договора;
• юридические адреса сторон.

Кредитный договор и  договор залога (если кредит обеспечен  залогом) составляются:

• в двух экземплярах, если не требуется нотариальное удостоверение и регистрация договора залога;
• в четырех экземплярах, если необходимо нотариальное удостоверение и регистрация договора залога.

Оформление и подписание кредитного договора должно соответствовать  следующим требованиям:

• в текстах документов денежные суммы должны быть обозначены прописью, адреса, фамилии, имена, отчества, наименования написаны полностью;
• договор подписывается только теми лицами, которые упомянуты в тексте; использование факсимиле недопустимо;
• каждая страница договора должна быть подписана клиентом.

Один комплект документов получает клиент, другой (с сопроводительными  документами) - поступает в кредитное  досье банка. Если кредитный комитет  требует обязательного страхования  обеспечения, клиент должен представить  в банк оригинал договора страхования, страховой полис и копию платежного документа об оплате страхового взноса.

Кредитный договор вступает в силу с момента его подписания банком и заемщиком, если иное не предусмотрено  договором.

Выдача кредита может  производиться путем оплаты расчетных документов за ценности и услуги, минуя расчетный счет заемщика, или непосредственно на расчетный счет заемщика.

В последние годы широкое  распространение получило потребительское  кредитование, когда кредит выдается под покупку конкретного товара, а кредитный договор заключается непосредственно в торговом зале магазина или в соседнем помещении. Многие банки осуществляют деятельность, связанную с кредитованием граждан, через многочисленные «дополнительные офисы», «кредитно-кассовые офисы», «центры кредитования» и иные подразделения, создающиеся, как правило, в крупных предприятиях сетевой торговли. При этом обычно от покупателя не требуется никакого обеспечения, достаточно предъявить паспорт.

Любой банк России в рамках работы по повышению финансовой грамотности населения подготавливает «Памятку заемщика по потребительскому кредиту». Эту памятку рекомендуется размещать в банках таким образом, чтобы заемщики имели возможность с ней ознакомиться (например, в местах обслуживания клиентов).

Согласно Памятке, получение кредита предполагает обязанность вернуть в установленные кредитным договором сроки основную сумму долга (сумму, которая была получена от банка), а также комиссии и платежи за: