Жилое помещение как объект жилищного права

 

 Глава 3. Виды жилых  помещений

 

К жилым помещениям относятся:

 

1) жилой дом, часть жилого  дома;

 

2) квартира, часть квартиры;

 

3) комната.

 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

 

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. (ст. 16ЖК РФ).

 

Комментируемая статья воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве "жилой дом" понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).

 

В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не называет комнату самостоятельным объектом жилищных прав. И это правильно. Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Остальные части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования кухня, ванная комната и прочее.

 

Следует отметить, что употребление обобщающего понятия "жилое помещение" для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого - жилого дома.

 

Исходя из указанного толкования признака изолированности жилого помещения смежная комната не является самостоятельным объектом жилищных правоотношений.

 

Главным признаком дома как жилого помещения является его индивидуально-определенная обособленность на местности. Он состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

 

Отличительным признаком квартиры является ее структурная обособленность в многоквартирном доме, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Она состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

 

Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

 

По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения

 

Действующее законодательство не содержит четкого юридического определения части дома и части квартиры, однако из сложившейся правоприменительной практики и требований об изолированности жилого помещения можно предположить, что часть квартиры - это жилое помещение, состоящее более чем из одной комнат в пределах квартиры; при всём этом одна из комнат должна обеспечивать возможность доступа (посредством коридора или самостоятельно) к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Часть дома - это жилое помещение, состоящее из одной и более комнат в пределах жилого дома, которые (одна из которых) обеспечены возможностью самостоятельного доступа на территорию, расположенную вне пределов дома (улицу). Д.В. Карпухин. "Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ". "Административное и муниципальное право", 2008, N 8. С. 5.

 

Необходимо помнить, что жилое помещение представляет собой индивидуально-определенную вещь, так как это определенное недвижимое имущество. Эта определенная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной. Ныне нередко встречается ситуация, когда жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, то есть эти помещения используются также лечебными учреждениями, под офисы, магазины. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит, в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями. В юридической литературе высказывается точка зрения о том, что эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева, Л.П. Герасимова. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный). Издательство "Экзамен", 2006. С. 15.

 

Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например в результате развода супругов, потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). В результате, если ранее на кухню, коридоры и санузел в квартире как самостоятельном объекте недвижимого имущества распространялось правовое положение жилого помещения, то теперь, когда на месте квартиры образовалось два самостоятельных жилых помещения, на данные места общего пользования перестанут распространяться правила, регулирующие жилые помещения, они "выйдут" из категории жилых. А.А. Батяев. "Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я".Феникс, 2007. С. 2.

 

 Глава 4. Назначение жилого  помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. Государственная  регистрация прав на жилое  помещение

 

Цель использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.

 

Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.

 

ГК РФ, другие нормативные акты РФ устанавливают специальные правила пользования жилыми помещениями, исходящими из договоров аренды, коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они не противоречат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.

 

Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при всём этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями. Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. "Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" ГроссМедиа, 2006. С. 29.

 

Жилое помещение предназначено для проживания граждан п. 1 статьи 17 ЖК). Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

 

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник - по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при всём этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.

 

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

 

Согласно п. 1 комментируемой статьи общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

 

Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.

 

Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при всём этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.

 

В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. В.В. Глазов. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (постатейный)".2007. С. 20.

 

Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, то есть будут нарушены права соседей.

 

В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и так далее, а также Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила, разработанные и утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

 

Действующие теперь Правила от 21 января 2006 г. построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Никаких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением, поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкую музыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперь такой нормы нет. Все виды использования жилого помещения подразделены на:

 

- пользование жилыми помещениями  в домах социального жилищного  фонда;

 

- пользование жилыми помещениями  специализированного жилищного  фонда;

 

- и общие правила использования  жилого помещения в любом типе  жилого фонда.

 

Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, то есть по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда жилого помещения.

 

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: