Жилое помещение как объект жилищного права

 

- вселять по взаимному  согласию с наймодателем и  гражданами, постоянно проживающими  с нанимателем, в жилое помещение  других граждан в качестве  постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их  несовершеннолетних детей такое  согласие не требуется;

 

- разрешать по взаимному  согласию с гражданами, постоянно  проживающими с нанимателем, и  с предварительным уведомлением  наймодателя безвозмездное проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

 

- передавать с согласия  наймодателя часть или все  жилое помещение в поднаем.

 

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

 

1. использовать жилое помещение  только для проживания;

 

2. обеспечивать сохранность  жилого помещения;

 

3. поддерживать жилое помещение  в надлежащем состоянии;

 

4. не осуществлять переустройство  и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя;

 

5. своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

 

6. производить текущий  ремонт жилого помещения, если  иное не установлено договором  найма жилого помещения государственного  и муниципального жилищных фондов  коммерческого использования.

 

Применительно к жилым помещениям установлены Правила пожарной безопасности, которые утверждены МЧС России. Согласно Правилам в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежития, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.

 

В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легковоспламеняющейся жидкости (далее - ЛВЖ) и горючей жидкости (далее - ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее - ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.

 

Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи "Огнеопасно. Газ".

 

В помещениях зданий для проживания людей (гостиницы, кемпинги, мотели, общежития, школы-интернаты, дома для престарелых и инвалидов, детские дома и другие здания, за исключением жилых домов) запрещается пользоваться электронагревательными приборами (в том числе кипятильниками, электрочайниками, электроутюгами, электроплитками), не имеющими устройств тепловой защиты, без подставок из негорючих теплоизоляционных материалов, исключающих опасность возникновения пожара.

 

Постановлением Госстроя РФ утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170. Согласно им инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.

 

В случае если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степени тяжести последствий он подлежит административной или уголовной ответственности. В любом случае возможна и уголовная ответственность. А.А. Батяев. "Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я" Феникс, 2007. С. 3.

 

Государственная регистрация прав на жилые помещения

 

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом (статья 18 ЖК).

 

Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав (например сервитут) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом.

 

Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, - ст. 216 ГК РФ.

 

Так, согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. Причем регистрируется не только возникновение этих прав, но и переход их к другим лицам, а также прекращение прав.

 

Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 и др.). Так, в соответствии со ст. 558 договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 предусматривается регистрация соответственно договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК РФ) обозначена ст. 339 ГК РФ.

 

Жилищный кодекс РФ также предусматривает случаи государственной регистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). В частности, ст. 32 установлено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка. Согласно ч. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования таким помещением.

 

Законодатель не предусматривает регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора "коммерческого" найма (гл. 35 ГК РФ).

 

Права на недвижимое имущество регистрируются в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

 

Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.

 

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

 

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе: граждане Российской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципальные образования (с одной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другой стороны).

 

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае именно решение суда будет основанием регистрации сделки. Г.Ф. Шешко. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный). "КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2008. С. 27.

 

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

 

 Заключение

 

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его "житие-бытие" регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.

 

В работе было рассмотрено ряд вопросов: что представляет собой жилое помещение как объект? каковы порядок и требования признания жилого помещения пригодным (непригодным)? виды жилого помещения? На мой взгляд, эти вопросы освещены достаточно полно.

 

Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, то есть, предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее, каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью.

 

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение. В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение.

 

Основное назначение указанной правовой категории в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право).

 

Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека. П.И. Седугин. Жилищное право. М.: Норма, 2004. С. XI.

 

Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

 

Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

 

1. Жилое помещение - это  предмет материального мира, который  предназначен для удовлетворения  определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения  объективно существующей потребности  в жилище, и может находиться  в обладании человека.

 

2. Жилое помещение является  прочно связанным с землей, таким  образом, его перемещение без  несоразмерного нанесения вреда  его потребительским качествам, его назначению невозможно.

 

3. Жилое помещение является  индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено  на конкретном, индивидуально-определенном  месте, ему присвоен номер, обозначенный  в специальных учетных документах.

 

4. Для жилых помещений  законодателем установлен специальный  правовой режим, а именно: система  правил, определяющих место жилого  помещения в сфере гражданско-правового  регулирования, а также возможность  участвовать в гражданском обороте.О.Г. Алексеева. "Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?" "Семейное и жилищное право", 2008, N 1. С. 8.

 

 Литература

 

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Часть 1, 2.

 

2. Гражданский процессуальный  кодекс Российской Федерации.

 

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации.

 

4. Жилищный кодекс РСФСР. (действовал ранее до 1 марта 2005, использование  здесь с оговоркой).

 

5. Закон Российской Федерации  от 24 декабря 1992 года «Об основах  федеральной жилищной политики» (оговорка: действовал ранее).

 

6.Закон от 30.03. 1999 № 52-ФЗ (в  ред. от 30.12.2008) «О санитарно-эпидемиологическом  благополучии населения».

 

7. Конституция Российской  Федерации.

 

8. Постановление Госстроя  РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила  и нормы технической эксплуатации  жилищного фонда» от 27 сентября 2003 г. N 170.

 

9. Постановление Правительства  Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25. (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении  Привил пользования жилыми помещениями»

 

10. Постановление Правительства  Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02. 08. 2007) «Об утверждении  Положения о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу».