Договор долевого строительство в строительстве жилья

Предусмотренная законом обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства (например, п. 3 ст. 7, п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве) не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности (ст. 395 ГК РФ). Речь здесь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, по сути, предоставленным застройщику участником долевого строительства (ст. 823 ГК РФ).

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного  уменьшения цены договора;

3) возмещения  своих расходов на устранение  недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства его участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов (п. п. 2 и 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При нарушении  застройщиком требований закона, предъявляемых  к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании заключенной им сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. И в этом случае (уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты (п. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

 

2.3. Изменение и расторжение договора участия

в долевом строительстве

 

Договор участия  в долевом строительстве может  быть изменен или расторгнут по общим  основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном в ГК РФ.

Основанием  для расторжения договора путем одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (п. п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

1) неисполнение  застройщиком обязательства по  передаче объекта долевого строительства  в срок, предусмотренный договором;

2) неисполнение  застройщиком обязанностей, связанных  с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта  долевого строительства;

3) существенное  нарушение требований к качеству  объекта долевого строительства;

4) прекращение поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства до истечения шести месяцев до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

5) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (п. п. 1 и 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

При отказе участника  долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (при взыскании процентов в пользу граждан их размер увеличивается вдвое, т.е. до 1/150 указанной ставки). Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

 

2.4. Строительные договоры

 

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы, называемые ими договорами о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договорами долевого участия и т.п. В судебно-арбитражной практике указанные договоры обычно объединяются термином «договоры на участие в строительстве» ¹⁶.

В большинстве  случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ). Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК РФ договоров.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в  строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.

Договор об участии  в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная  практика по разрешению споров, связанных  с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии  в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры (п. 2 ст. 421 ГК РФ), применяя общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в  арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в  натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК РФ) ¹⁷.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, договор долевого участия отличается от схожих с ним, но имеющих совершенно иную правовую природу договоров: договора купли-продажи, договора подряда, договора простого товарищества, договора инвестирования, смешанных и комплексных договоров. В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования ст. 554 ГК РФ, а право на объект долевого строительства является первоначальным способом приобретения права собственности. Между договором долевого участия и договором купли-продажи имеется различие и в субъектном составе (продавец в отличие от застройщика является собственником отчуждаемой вещи).

Если сравнивать договор долевого участия с договором подряда (строительного подряда), то можно увидеть, что обязанности участника долевого строительства отличаются от обязанностей, возлагаемых на заказчика по договору подряда (подготовить и предоставить земельный участок, подготовить проектно-сметную документацию, выдать задание подрядчику). При этом для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также введено требование о государственной регистрации, а для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны те права, которые предоставлены ГК РФ сторонам договора подряда. Кроме того, договор долевого участия и договор подряда отличаются субъектным составом. Различие рассматриваемых договоров проявляется и при их расторжении (если у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора, как правило, возникает вещное право на результат выполненной работы, то у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами).

Различие между  договором долевого строительства  и договором простого товарищества проявляется в том, что в первом в отличие от второго не происходит объединения вкладов (обязанность по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложена лишь на одну сторону - участника долевого строительства, на которую в случае просрочки исполнения данной обязанности может быть возложена также и ответственность в форме взыскания неустойки, что не согласуется с природой договора простого товарищества). При этом стороны договора долевого участия преследуют разные цели: целью застройщика является получение прибыли, а целью участника долевого строительства - получение объекта долевого строительства. Кроме того, в отличие от договора простого товарищества договор участия в долевом строительстве является синаллагматическим, а у сторон договора долевого участия не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект, как в договоре простого товарищества.

Договор долевого участия нельзя отнести к числу  смешанных или комплексных договоров, так как у договора долевого участия отсутствуют признаки купли-продажи, подряда, простого товарищества. Смешение же исследуемого договора с договором простого товарищества вообще представляется невозможным, поскольку договор долевого участия не является общецелевым договором.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме (ст. 160 ГК РФ)  и считается заключенным от даты его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Договор участия  в долевом строительстве может  быть изменен или расторгнут по общим  основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

Нормативные правовые акты

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 22 декабря 2004 года; введен Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ; в ред. Федерального закона от 04 марта 2013 года № 22-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 16.