Договор ипотеки

 

Содержание.

 

Введение.............................................................................................................3

1. Понятие жилищной ипотеки. Договор ипотеки..........................................5

2. Участники ипотечного  жилищного кредитования в Новгородской

области.................................................................................................................9

3. Формы государственной  поддержки граждан в ипотечном  жилищном кредитовании, осуществляемые  за счет средств бюджета Новгородской области..................................................................................................................12

Заключение...........................................................................................................14

Задания для самостоятельной работы студентов..............................................15

Использованная  литература...............................................................................18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

        Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.

         Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

         Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

        Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу -  предстоит решить жилищную проблему большинства российских граждан, в значительной степени улучшить комфортность проживания в городах и сельской местности.

        Для подавляющего большинства российских семей будет обеспечена доступность качественного жилья. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3 - 7,1 процента.  Объемы ввода жилья возрастут до 80 - 110 млн. кв. метров в год.1

          Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

          Целью данной контрольной  работы является рассмотреть понятие ипотеки, ознакомиться с участниками  ипотечного жилищного кредитования в Новгородской области и формами государственной поддержки граждан в ипотечном жилищном кредитовании в настоящее время.

          При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие жилищной ипотеки. Договор ипотеки.

        Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для  ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог  в гражданском праве - один из  способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.2

2. «Ипотека» (как ценная  бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий  права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.3

        Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет      кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового.     Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.4       Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

           Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

           Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

           Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

           Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).

Требования к договору ипотеки.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость  предмета ипотеки;

- существо, размер и срок  исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право (собственность, аренда  и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и орган государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавший это  право залогодателя.

            Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

              Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому жедоговору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

              Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое                  нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

              При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

              При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

              Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

              Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

                Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

                Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

                 Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Участники ипотечного жилищного кредитования

в Новгородской области.

        На территории Новгородской области развивается рынок ипотечного  кредитования. Основными участниками ипотечного рынка являются: региональный оператор, заемщики, кредитные организации, страховые, оценочные компании, продавцы жилья.5

         Региональный оператор (Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию) - действует от своего имени или от имени Агентства, осуществляет привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования;

- производит выкуп закладных  у кредитных организаций, выдающих  ипотечные кредиты как за счёт  собственных, так и привлечённых  средств, с последующей передачей  их Агентству;

- оказывает содействие  заемщику в поиске жилого помещения  и оформлении договоров купли-продажи, ипотеки и закладной.

            Кредитная организация (ОАО КБ «Севергазбанк», ОАО «Россельхозбанк», Акционерный коммерческий банк "АК БАРС" (ОАО)) - выдает ипотечные кредиты;

- производит оценку  платежеспособности гражданина;

- оформляет кредитные  договоры;

- продает закладную Региональному  оператору;

- принимает платежи по  закладной и перечисляет их  Региональному оператору или  Агентству.

              Страховая компания (ОАО «Военно-страховая компания», ООО «Страховая компания «Согласие», ЗАО «Страховая группа «Спасские Ворота», СЗАО «Стандарт-Резерв», ООО «Росгосстрах-Северо-Запад», ЗАО «Страховая группа «УралСиб», ОСАО «Россия», ОСАО «РЕСО-Гарантия», ОАО «Страховая компания «Шексна») – страхует жизнь и здоровье заемщика, имущество, заложенное по договору об ипотеке.

           Управление федеральной регистрационной службы - регистрирует договор купли-продажи жилого помещения;

- регистрирует договор  ипотеки;

- вносит запись в единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество об  обременении квартиры залогом;

- регистрирует законного  держателя закладной в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество в  качестве залогодержателя.

           Оценщик недвижимости (ГОУП «БТИ Великого Новгорода», ГОУП «Новтехинвентаризация») - производит оценку квартиры, на покупку которой выдается ипотечный кредит (оценка влияет на сумму получаемого кредита).

Схема их взаимодействия состоит из трех этапов:

Первый этап.

         Приобретатель жилья (заемщик) обращается к Региональному оператору за получением кредита. Заявление передается в уполномоченный банк (далее - Банк), который по соглашению с Региональным оператором, проводит изучение платежеспособности и надежности заемщика (андеррайтинг). В случае положительного решения заемщик заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры и регистрирует сделку по договору в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новгородской области. Банк заключает с заемщиком кредитный договор и договор залога жилого помещения. Заемщик вносит на счет, открытый в Банке, авансовый платеж (не менее 30% стоимости квартиры).

Второй этап.

          Банк предоставляет заемщику первичный кредит и выплачивает полную стоимость квартиры продавцу, согласно договору купли-продажи. Заемщик оформляет право собственности на квартиру, Банк становится залогодержателем. Третий этап.