Договор купли-продажи недвижимости

 

 

 

Содержание:

 

Введение_______________________________________________________ 3

 

Глава 1. Договор купли продажи недвижимости_________________ 6

1. Понятие недвижимого имущества________________________ 6
2. Понятие договора продажи недвижимости________________ 10
3. Форма договора______________________________________ 11
4. Существенные условия договора________________________ 12
5. Государственная регистрация___________________________ 20

 

Глава 2. Субъекты договора____________________________________ 32

2.1. Стороны договора купли-продажи________________________ 32

2.2. Ответственность сторон_________________________________ 36

 

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости__ 39

1. Продажа жилых помещений_____________________________ 39
2. Продажа земельных участков____________________________ 46
3. Оборот других объектов недвижимости___________________ 54

 

Заключение____________________________________________________ 63

 

Список использованных источников____________________________ 66

 

 

 

 

 

 Введение.

 

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.¹ Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей дипломной работы.

Данная тема выбрана в связи  с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений в  России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью моей работы является обобщение  информации для правильного решения  спорных вопросов, связанных с  отчуждением недвижимости.

В работе поставлены задачи исследовать  элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

Как известно, в соответствии с  Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся  все те объекты, которые прочно связаны  с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты². Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

Критерий "неразрывной связи  с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

 

 

 

 

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости.

1.1. Понятие недвижимого имущества

 

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. ³

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.⁴

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.⁵

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых".⁶

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных,⁷ во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей".

Поэтому одним  из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них ⁸.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации⁹. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;¹⁰

- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

 

Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

 

 

 

 

1.2. Понятие договора продажи недвижимости.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее  определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется  принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

 Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹¹

 Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".