Договор купли-продажи недвижимости

 В отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года.

Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено  прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому "принудительный" порядок  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые  находятся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица, имеющие в собственности  здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Гражданин, изъявляющий желание продать, принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения земельного участка.

Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право  собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю)⁷⁵.

 План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные лицензированной организацией, принимаются регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли - продажи (купчей) земельного участка.⁷⁶

Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом  и покупателем при наличии  у продавца плана земельного участка  и документа, удостоверяющего его  право собственности на земельный  участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок. (п. 13 протокола).

 После совершения действий, указанных в п. 13, граждане (покупатель  и продавец) представляют купчую  в местную администрацию, которая  регистрирует право собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок⁷⁷.

 Специальные правовые нормы по переоформлению права пользования на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том  числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.⁷⁸

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

 В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Момент фиксации цены выкупа земельного участка установлен в Указе Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации".⁷⁹

Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".⁸⁰ Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В настоящее время государственная  собственность на землю в подавляющем  большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Очень актуальным остается вопрос о правах на земельный участок при переходе права собственности.

 С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса.

 Гражданский кодекс допускал возможность нахождения в гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

 Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

 При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены  определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

 Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.

 Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона N 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

 а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

 б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

 в) заключение договора аренды или купли - продажи;

 г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

 Интересным остается вопрос о том, может ли земля предоставляться в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом. (п. 5. ст. 29 З.К.).

Иностранные граждане, лица без гражданства  и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном  участке, имеют преимущественное право  покупки или аренды земельного участка  в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.⁸¹

Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки Могут  предоставляться в собственность  иностранцам только если на них находится, принадлежащее им на праве собственности  недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный  земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.⁸²

 

 

 

 

 

 

3.3. Оборот других объектов недвижимости.

 

А) Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.

Что касается лесного  фонда, а это все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). (ст. 7 Лесного кодекса), то здесь существует достаточно жесткая позиция. Оборот лесного фонда не допускается. Купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.⁸⁴

Только древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством  и земельным законодательством  Российской Федерации, которая лесным фондом не является.

 

Б) Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю⁸⁵.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.